韓令國：房價逆勢上漲的原因

06-15

從09年底中央政府開始出手遏制部分城市房價上漲過快後，截止到十月底，除去9.29新政後頒布限購令的十三個城市房價在10月份漲幅較小外，其它城市僅是在十月份出現了成交量小幅回落的趨勢，房價房價漲幅程度與八九月份相比不僅沒有下降，反而出現了「逆勢上漲」的勢頭。

到十一月份統計局公布十月份經濟數據後，受CPI數據與發改委和央行通報最近幾年超發42.6萬億貨幣等相關信息，及相關官員稱物價上漲不可避免、「三高」等言論影響，包括廣州在內的多數城市，出現了樓市量價齊升的跡象，9.29新政可以說是又一次出師未捷身先死。

從最近全國多數城市的一手二手房市場升溫現象看，如果中央政府再沒有比9.29新政更「嚴厲」的調控政策出台，未來一兩個月時間內，很可能連同出台限購令城市在內的各地樓市都會出現量價齊升的趨勢，這就不由得中央政府不再出台更加嚴厲的調控政策以應對房價上漲過快將引發的一些列問題，有人猜想房地產將再次成為眾矢之的，由此相信政府會力促房價下跌。但事實上並非如此，因為政府所謂的調控始終沒有背離政府的最終需求，儘管部分城市的房地產業受到政府打壓，但是打壓的根本目的卻是政府的另有所圖。

事實上中國的房地產問題非常簡單，政府參與利潤分配房價就會上漲，政府退出利益鏈，房價自然下跌。如果政府不參與利益分配，房子賣得好開發商就會多開發建設，供給面積自然增加，形成良好的市場調節機制，房價漲幅就會被抑制，從實體產業的市場發展趨勢分析看，房價漲跌與每年500萬購房家庭帶來的自住與改善型居住需求沒有太大幹系，即使房價上漲，也不會出現類似於09年那樣超出範圍的不合理暴漲。相反，如果政府繼續參與利益分配，製造地荒並加重稅負，開發商就即可以得到土地溢價收益，又可以借用政府製造地荒導致的供應失衡格局借勢提價，賺取更多利益，不合理需求也會利用政府貪婪造成的地荒、房荒，囤積房源，等待通脹因素推動房價上漲從中獲利，最終從中獲取比開發商與政府所得更高的利潤回報。

此外，從房價構成成本看，其中六成以上為各級政府的最終所得（其中包含開發建設時各種手續審批需要的灰色支出），只要政府從房地產上的利益分配角色中退出，房價漲幅勢頭就會被市場遏制，否則就會繼續上漲。如果當初沒有政府行為從中作梗（分配利益、製造地荒等等），在正常市場情況下，即使是惡性通脹發生，受市場自然調節作用所影響，在有開發商承擔供給建設緩解需求矛盾的情況下，供需格局也會時常發生周期性變化，對價格進行調整，當投資需求面臨無法遇見的風險和沒有明確預期情況下，也會謹慎投資樓市，通脹也就不會成為近幾年推高房價的重要因素。

很多人都在疑惑，為什麼政府如此力度的調控，房價卻依然堅挺甚至上漲？原因實際上也很簡單，就是政府在以假借調控的名義不斷為自己提高房地產利益分配中的比例，加稅就是其中的最重要原因，無論是未來可能開徵的房產稅，還是可能提高的交易稅、印花稅等等六十餘項稅收，只要其中任何一項的比例有所提高，都會直接推動房價成本變化，轉嫁給最終持有者。

從上述原因中可見，由中央政府操刀的這十幾個月的房地產調控，實際上就是政府在變相為自己在房地產利益分配角色中提高分配比例，包括遏制部分城市房價上漲過快政策中的經濟處罰政策在內，都是以政府利益提高為中心的，調控的根本目的也只是為了滿足政府不斷膨脹的貪婪慾望，所以說，只要政府不從利益鏈中退出，房價就會在政府的粗暴行為下持續上漲，政府貪婪才是房價上漲的元兇，推動房價上漲同樣也是政府調控的最終目標。