任志強：為什麼你們老說房價高 我覺得還早著呢

華遠地產股份有限公司原董事長任志強

鳳凰網財經訊 華遠地產股份有限公司原董事長任志強11月29日在「財經年會2018：預測與戰略」上表示，中國超過兩萬塊錢的不到十個城市，超過一萬塊錢平均房價的不到二十個城市全國所有的地級市都加起來，去年年底平均房價不到四千塊錢，到今年為止十月份的統計數字，全國的平均房價也就是七千塊錢，「我沒太搞懂，為什麼你們老說房價高啊？我覺得還早著呢。」

他表示，如果想要完成小康目標，那麼城鎮化率至少要達到60%-70%，不蓋房子住哪兒啊。而且，在城鎮化的推進過程中，老百姓對於住房還有巨大的需求，比如獨居人口。中國未來城市裡最少有五千萬戶獨居人口，僅僅滿足中國獨居人口的家庭需求，大概要再干25年，結婚的、生孩子的還不算。從1990年開始到現在為止，一共建了一億五千萬套，包括租賃性租房、廉租房、保障性租房等所有的房子。而商品房只佔住房總量的40%或者還不到，像大城市，北京、上海都不到40%。

他還表示，中國的房價扣除地價以後的房價收入比非常低，大概全國平均起來扣除地價以後的房價收入比不到6，大概只有五點幾。北京、上海比較高，但是扣除地價以後相差多少？相差60%。他指出，我們計算一個扣除地價以後的房價收入比，非常非常合理，而且比國際上還低，比大多數國家低。

任志強認為，當其他的國家不是一次性支付70年土地出讓金，而且是競拍價格的時候，它的房價是相對合理的。而如果用這樣一個制度導致的結果是什麼？是房價高漲。

他指出，我們房價從什麼時候開始高漲的？大概是2004年8月31號以後，但是出文件的是2002年的6月1號開始招拍掛。從1998年23號文件開始出台，到2003年沒有實行土地招拍掛期間，房價平均年漲幅不到3%。但是收入平均漲幅多少呢？9.5%。自從2004年813以後，土地價格急劇上漲，所以到2007年開始出現大量的地王，隨後開始出現天價地，麵粉高過麵包等等，於是才開始出台了一系列的調控政策。

以下為任志強演講實錄：

任志強：十九大里其中有兩個沒有改變，你們誰知道十八大有幾個嗎？有人舉手嗎？看來都沒我學習的好。十八大有三個沒改變，十九大變成了兩個，有一個改了，就是李鐵剛才說的，主要矛盾改了，但是兩個沒改的是什麼呢？第一個是社會主義初級階段沒改，第二個是發展中國家地位沒改。這兩個沒改就說明什麼呢？說明中國還得回到原來的建立市場經濟框架、高速發展的過程。

那預計是什麼呢？預計就是城市化任務還沒完成。要完成小康目標最少也得到60%、70%的城市化率，中國的社會主義初級階段現狀周期還長著呢，你們不要以為今天就建完了，早著呢，所以我們應該說，中國的城鎮化這個路還有一段時間，十九大說每年1.2個點，要完成小康，2035年的目標最少每年得有1.3個點才能完成，不蓋房子住哪兒啊，這是一個大的問題。

很多專家都認為我們的住房問題已經解決了，老說有多少人口有多少房子，李鐵剛才說了一大堆的外來人口的流動情況，說明房子是不夠用的，因為那套房子在農村的，他人在城市裡，所以城市的發展過程中，住房的需求還是一個巨大的需求。特別是李鐵非常重視，談到了我們的老齡化問題，老齡化問題非常嚴重，但更嚴重的是年輕人的獨居問題。在歐洲，像北歐很多國家，年輕人的獨居達到40%，什麼意思？就是父母有房子我也不住，我得單獨住。中國現在達到多少？大概最少有七千七百萬戶。獨居的增加和過去的傳統計算是完全兩個概念，也就是說家庭的人口比例數在大幅度下降，我們從1984年的三點九幾，現在下降到二點八幾，但是北京、上海已經降到了2.3、2.4，換句話說就是兩個人一個家庭，或者兩個人多一點點，而不是過去說的三個人、四個人一個家庭了。

那一個人一個家庭已經佔到比例很大，佔到全世界多少？大約現在佔到全世界的25%的左右，而中國未來的獨居發展趨勢是什麼？獨居就是沒有結婚的單身，他和已經結婚又離婚是兩個概念，要把那個加起來，我們預計中國未來城市裡最少有五千萬戶，那也就是說中國的房子還得蓋多少年呢？僅僅滿足獨居人口的家庭需求，大概要再干25年，別的還不算，結婚的、生孩子的還不算，為什麼？從1990年開始到現在為止，一共建了多少房子？一億五千萬套，包括租賃性租房，什麼廉租房，什麼保障性租房，所有都算上，就建了這麼多房子。

你們以為商品房有多少嗎？商品房只佔住房總量的40%，或者還不到，像大城市，北京、上海都不到40%。那麼真正的房價有多高呢，李鐵講了半天房價，超過兩萬塊錢的不到十個城市，超過一萬塊錢平均房價的不到二十個城市。大部分在去年年底的統計數字，我們全國所有的地級市都加起來，平均房價不到四千塊錢，到今年為止十月份的統計數字，全國的平均房價，平均房價也就是七千塊錢，我沒太搞懂，為什麼你們老說房價高啊？我覺得還早著呢。

你們覺得個別城市，就是剛才李主任說的，個別城市，北京、首都或者什麼，他們老算房價比，那房價比確實很高，為什麼？外地最有錢的人也到這兒來了，他自然房子就高了，因為你是和外地的那些有錢人去比這個房價啊，所以它就高了。因此我們真正超過兩萬塊錢平均房價的只有九個城市，所以這二十個城市決定了全國的平均房價大幅度上漲，全國平均普遍下來，我們的房價離合理水平還差的很遠。

最近我也讓易居幫我們做了一個調查，什麼調查呢？就是房價扣除地價以後的房價收入比是什麼？非常低，大概全國平均起來扣除地價以後的房價收入比不到6，大概只有五點幾，全國。那麼大城市可能北京、上海比較高，但是扣除地價以後相差多少？相差60%。換句話說，我們計算一個扣除地價以後的房價收入比，非常非常合理，而且比國際上還低，比大多數國家低，那也就是說，當其他的國家不是一次性支付70年土地出讓金，而且是競拍價格的時候，它的房價是相對合理的。而如果用這樣一個制度導致的結果是什麼？是房價高漲，我們從什麼時候開始的？大概是2004年8月31號以後，但是出文件的是2002年的6月1號開始招拍掛，2003年以後開始實現的。

那從1998年23號文件開始出台，到2003年沒有實行土地招拍掛期間，我們房價平均年漲幅多少呢？不到3%。但是我們的收入平均漲幅多少呢？9.5%。自從2004年813以後，土地價格急劇上漲，所以到2007年開始出現大量的地王，隨後開始出現我們所說的天價地，麵粉高過麵包等等，於是才開始出台了我們一系列的調控政策。

調控政策最大一個是無法，你們可以查一查，地方出台的所有調控政策哪個是依據上位法了嗎？你們誰給我舉個例子。不管你限了什麼，我們1995年開始實現《房地產管理法》，你們查查《房地產管理法》有地方政府允許批准價格嗎？沒有。上面只寫著商品房賣完了以後，你把那價格到政府那去備案，我們住建部出台了88號令，商品房預售管理辦法，上面寫著很清楚，價格是交易雙方決定的。所以，中國沒法。第二個，沒有契約，完全沒有契約精神，因為土地合同中寫了我可以蓋這個房子，蓋那個房子，沒寫著我必須限價，但是我蓋完房子以後你說這契約不算數，我重新做規定，你這房子只能賣這麼多錢，不能賣那麼多錢。而且你只能變成這樣，我已經蓋好了，那也不行，商住房你也不能賣，如何如何，沒有契約精神。

第三個，我們有市場價格信號嗎？沒有。所有的價格信號都是假的，什麼叫市場經濟？最直接的一個就是看不見的手，就是憑價格信號而來的，但是我們沒有價格信號。就是李鐵剛才說的，要不然給你限價，批價，要不然就是高價的不准你賣，讓你賣低價的，然後把那平均房價壓下來，舉了很多例子，很多地方要限價，為什麼要限價？就這個。那如果市場裡頭沒有價格這隻手，沒有價格信號了，那麼所有的市場做出來的，任何人做出來的判斷就一定是錯誤的，不管你是中央政府還是地方政府，還是所有的政府，也包括市場中所有的人，你們做的信號能是正確的嗎？不是，因為你看到的是虛假的，不管是統計局公布還是誰公布，都是假的。既然是假的市場信號，怎麼轉換的呢？你們說未來是漲還是跌，不知道，因為這個價格它可以隨便做，想做多少就做多少。這可能是我們認為房地產市場拐點來了，因為你永遠不知道未來的價格信號是什麼。

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