無訟閱讀｜未經出租人同意擅自轉租，轉讓協議是否有效？
文/王勉河南省南陽市檢察院
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基本案情
2014年6月12日，原告王某和被告李某簽訂轉讓協議，約定將被告李某經營的汽車美容店轉讓給王某，轉讓費為16萬元。租賃期間為2014年6月12日至2016年6月12日。原告王某支付被告李某轉讓費16萬元。原告王某經營三個月後，原被告雙方因為房屋轉租問題發生糾紛。原告王某訴至法院，請求確認房屋使用權轉讓協議無效，並由被告李某退還原告王某轉讓費16萬元。
訴訟經過
第一次庭審時，原告王某以房屋轉租未經房東羅某同意為由請求確認原被告簽訂的房屋使用權轉讓協議無效。原告提交公證書一份，內有2014年9月1日房東羅某和公證員的談話，證明李某轉租房屋時未告知房東羅某，羅某知道後不同意房屋轉租。
被告李某以房東同意轉租且轉讓協議已履行完畢為由辯稱協議有效。被告提交了一份2014年9月17日被告李某和房東羅某的談話錄音，證明房東同意原告繼續租賃房屋。原告起訴所稱的因房東不同意房屋轉租要求確認協議無效的理由不成立，實際因為是原告經營不善，不願繼續經營。
庭審後合議庭合議後認為：轉讓協議實質上是轉租、轉讓合同，而非原告所訴的房屋使用權轉讓合同。另外就效力而言，該協議為有效合同。這和原告主張的協議無效不一致，法院應當向原告釋明變更訴訟請求。房東羅某未出庭作證，她是否同意轉租尚未查清，房屋是否收回，法院需要核實。
合議庭釋明原告後，原告變更了訴訟請求，請求解除原被告簽訂的轉讓協議，並退還轉讓費16萬元，賠償損失15000元。辦案法官到房東羅某家調查，羅某明確表示轉租時不知情，知道後不同意轉租，已經收回了房屋。
第二次庭審時，被告辯稱庭審結束，原告變更訴訟請求，法院不應受理。對證人的取證不是法院的取證範圍，房東沒有簽字等，詢問筆錄為非法證據。
一審法院判決解除轉讓協議，被告李某返還轉讓費145000元。
被告李某上訴後，二審維持原判。
法官分析
本案在實體上涉及轉讓協議的性質和效力的認定，如果法院認定的協議性質、效力和原告的主張不一致，後續處理時程序上會涉及法官的釋明權、依職權調查取證，實體上涉及是否解除合同解除、轉讓費返還數額等問題，下面將對上述問題逐一進行分析。
一、轉讓協議效力分析
本案的轉讓協議是單純的房屋轉租合同還是包含房租轉租和業務轉讓的合同？
要弄清楚協議效力，首先要準確界定協議內容的性質。轉租合同是對房屋使用權的出租，而本案的轉讓協議內容包括汽車美容產品、客戶名單、店名等的轉讓和房屋使用權的轉租。因此本案的轉讓協議實質上是汽車美容業務轉讓合同和房屋轉租合同的合體。
本案的轉讓協議的效力如何？
本案的轉讓協議是兩類合同的合體，應當分別分析合同效力。
關於汽車美容業務轉讓合同的效力。協議約定了美容產品、客戶名單、店名等的轉讓。內容未違反法律、行政法規的強制性規定，且系雙方當事人自願，應為有效合同。
關於房屋轉租合同的效力。依據《合同法》第224條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物租給第三人。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同。
不少人根據該條認為未經出租人同意的轉租合同無效或效力待定。但本院認為為有效合同，原因如下：
首先，出租人解除權的對象是出租人和承租人之間的房屋租賃合同，對房屋轉租合同的效力不產生影響。
出租人、承租人、次承租人之間存在兩個法律關係，即出租人和承租人之間的房屋租賃關係，承租人和次承租人之間的房租轉租關係。根據合同相對性原則，出租人只能解除出租人和承租人之間的房屋租賃合同，而不能解除承租人和次承租人之間的房屋轉租合同。出租人的解除權對房屋轉租合同的效力不產生影響。
其次，房屋轉租合同不符合《合同法》規定的合同無效的幾種情形。
《合同法》第52條規定了合同無效的五種情形：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
本案的房屋轉租合同不符合上述任何一種情形。
再次，房屋轉租合同自成立時生效。
依據《合同法》第44條的規定，合同自成立時生效。本案中原被告雙方已經就房屋轉租達成合意，轉租協議自雙方簽字時已經生效。
二、後續處理
1、法官是否應當釋明原告，變更訴訟請求？
依據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條的規定，訴訟過程中，當事人主張的法律關係的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受本規定第三十四條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。本案原告起訴時訴請為確認原被告簽訂的房屋使用權轉讓協議無效，第一次庭審後合議庭合議認為該協議的性質為轉租轉讓合同，合同有效。依據上述法律規定法官應當釋明原告變更訴訟請求。
2、法院是否應當對房東羅某進行調查詢問？
依據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第十五條的規定，人民法院依職權收集的證據，是指以下情形：（一）涉及可能有損國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的事實。本案關鍵證人房東羅某未出庭作證，羅某是否同意房屋轉租是本案必需查明的事實，關係著原被告雙方的切身利益，法院可以依職權收集證據。詢問時法官核實了被詢問人身份，查明了羅某起初對房屋轉租不知情，知情後不同意轉租，於房租到期後收回了房屋。因此法院對房東羅某的調查詢問，並未超出了法院的取證範圍。
3、原被告之間簽訂的轉讓協議是否應當解除？
依據《合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。本案中房屋有效轉租是原告經營汽車美容業務的前提。因房主羅某始終不同意被告轉租，阻擾經營並收回房屋，原告無心也無法正常經營，經營汽車美容業務的目的不能實現。故對原告解除合同的訴請，法院應當支持。
4、合同解除後，被告應當返還原告多少轉讓費？
《合同法》第九十七條規定：合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。原告支付被告16萬元，包括客戶名單、貨物及房租，共經營三個月。被告轉讓給原告的貨品，因雙方均未能提供清單和價格，其價值無法計算，因此無法從轉讓費中扣除。原告使用房屋應當支付租金，參照被告和房東簽訂的租賃合同的約定每月租金5000元，原告應支付被告三個月的租金15000元。剩餘145000元由被告返還給原告。
編排/李玉瑩
責編/張潔 微信號：zhengbeiqing0726
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