【時評雜談】保障房建設大躍進的「錢」途憂心忡

【時評雜談】保障房建設大躍進的「錢」途憂心忡

商品房和保障房，本是一個因果鏈，卻被想當然地想像為蹺蹺板的關係。沒了商品房市場的火熱，保障房的資金難以籌措。一年近半，眼看年初確定的保障房進度要打折扣，住建部不得不將保障房開工大限推遲一個月。「兩會」期間，發改委提出了5年內建成3600萬套保障房的目標。保障房的建設，既是對高房價下民生憂慮的撫慰，也是打壓房地產同時為過剩產能找到出口。可問題在於，地方政府能用於建設保障房的資金正來自賣地收入，商品房和保障房，本是一個因果鏈，卻被想當然地想像為蹺蹺板的關係。沒了商品房市場的火熱，保障房的資金難以籌措。有人測算，要完成1000萬套建設目標，若以每套保障房70平方米，每平方米建安成本2000元估算，共需投資約1.4萬億元。去年全國的財政收入超過8萬億元，尤其是土地財政收入達到2.9萬億元，成就了土地財政的一個高峰。拜房價高漲所賜，這筆土地財政收入遠超預期，比年初的預算多了一倍多。於是有人心存僥倖：這筆錢或許有一半沒有花完，留到2011年正可用在1000萬套保障房上。不過想法未免天真，土地財政雖然大增，高房價也帶來了非常高的拆遷成本，收支難有大量結餘。不妨查閱去年財政部的報告：去年國有土地使用權出讓收入19753.41億元，加上中央政府性基金對地方轉移支付1231.5億元，地方政府性基金收入為24226.97億元，可這筆錢已經全部花了出去，用於拆遷補償和城市基礎設施的支出便達到20339.57億元。地方政府的收入，除了本級稅收還有中央政府的轉移支付、稅收返還和非稅收入等多種，2010年收入高達8萬億元。即便有了這樣大的基數，土地收入的2.9萬億元也是相當大的一個比例。況且預算內收入專款專用，有著嚴格的制約，地方政府可靈活使用的資金絕大多數來自於土地。土地對地方政府有多重要？在房地產熱點地區，如浙江省，土地招拍掛收入超過了地方政府的預算內收入，土地收入已經不只是「第二財政」，成為政府運營的第一大支柱了。現在，隨著各地限購措施的展開，首當其衝的是商品房的銷售，隨之而來的則是土地市場。房地產企業資金吃緊，土地市場陷入低迷，地方財政日進斗金的景象已經是好景不再了。據統計，今年前5個月128個城市住宅土地出讓金同比下滑14%。並且，今年1月份土地出讓金曾高達2143億元，到了限購令顯效的4月則直線下落到786億元，5月土地市場延續4月較弱水平，土地出讓金以及溢價都維持在低水平，流拍率也大幅度提高。若分城市看，土地市場更是冷熱不均，受限購令影響最嚴重的一線城市土地市場幾乎掉進了冰窖，北京和上海1～5月住宅土地出讓金分別下滑84%和44%。這也意味著地方政府的預算外收入捉襟見肘，很難大手筆地投資了。既然保障房建設是一項政治任務，拿出當年「4萬億」刺激措施的魄力也未嘗不可。國家財政、信貸支持再加上社會資金一起上，保障房建設自可形成大幹快上的局面。只可惜，「4萬億」兩年過後物價飛漲，弊端已現，而地方債務平台高位運行，已經構成了金融業穩定的一大隱患。所謂地方政府融資平台是由地方政府部門通過注資或注入土地成立的經濟實體，平台可謂生逢其時，金融危機前經營城市理念催生了平台四面開花，截至2009年底全國有8000家。危機後的救市政策更令平台瘋長，據央行報告，截至2010年末，全國共有地方政府融資平台1萬餘家，保守估算貸款規模超過了10萬億元，而兩年前央行披露的數據是7萬億元。平台的風險性觸動了所有人的神經，甚至央行在披露地方政府融資平台規模上也措辭謹慎，用的是「平台貸款在人民幣各項貸款中佔比不超過30%」的模糊處理方式。若以此上限計算，平台貸款餘額已經高達14萬億元。尤其讓人擔憂的是，地方政府的貸款普遍期限長，額度大，投資的又是回報率低的基礎設施，且越是財力弱的地方政府通過平台貸款越多，在1萬多家融資平台中，七成的平台散落在各級政府中財力最為緊張的縣級政府中。融資平台的貸款期限多是3年或5年期，以此推算，現在正是還款高潮的前夜，還款高潮將出現在2012和2013年。此時，憂心忡忡的銀行家們怎麼會有熱情參與保障房的籌款？但畢竟保障房是一項自上而下推動的經濟運動，實際上中央政府有規定，土地出讓收入的70%都要用來建設保障房，資金上有了部分保障。住建部又親自督戰，要求各地公布保障房的項目進程，確保1000萬套保障房今年11月前開工。有利條件是，一線城市因為財政對土地的依賴程度低，融資平颱風險小，容易在保障房上先走一步；三、四線城市土地正大賣，督促下或勉強跟進。保障房雖打折扣，卻也能起到實效。
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