房價真相：房子變成了骰子，為什麼成了這個局？

房價再次漲起來。這裡面大有學問。不過，不要被那些磚家忽悠了。這些關係到你我生存、財富的學問，其實道理很淺顯，都只是一些常識，且聽我慢慢道來。房子是籌碼近期內，流行這樣一個小段子。上海某男，創業沒本錢，遂與妻子假離婚，將價值500萬的房子判給妻子。然後，妻子將房子標價1000萬元出售，他買回，按新政，他可以貸款800萬元。然後，他房子照住，而這800萬元，卻成了他創業本錢。再然後，如果創業成功，他就是新時代的空手套白狼典範；假定他虧本200萬元，無法歸還銀行貸款，那麼，讓房子給銀行收回就是了，他其實還凈賺100萬元呢！這個故事告訴我們三個道理：第一，房子已經不僅僅是用來居住的，它的性質已經變了，變成了可以運作資本的籌碼。第二，房價漲，是造就富翁的溫床。第三，關鍵在於銀行貸款政策，那70-80%的按揭，就叫「槓桿」。阿基米德說，給我一個支點和一根足夠長的槓桿，我可以撬動地球。房價大漲，就是人為造就的支點；按揭，就是槓桿。按揭比例越高，意味著槓桿越長。房子是骰子還有另一個小段子：帶上10萬現金， 找到一個賣家， 啪，就砸給他，下定。 第二天，房價大漲，更高價的買主來了，他必定後悔， 雙倍定金返還。10萬變20萬！ 還感謝你不買之恩. 然後， 你繼續找下一個賣家， 這個工作已經有人嘗試了， 一周賺了57萬。這個故事告訴我們這樣一個道理：沒房子，又沒多少錢，也沒關係，就好比賭場上的小二，你如果會折骰子，沒籌碼也能賺到錢。因為，房市已經變得和股市類似，就是一個大賭局。

暴富的秘密十多年來，中國猛然出現了數以萬計的富豪，其中絕大多數是開發商，比如萬科、萬通、保利、綠城、萬達……有一個問題，他們何以能從幾百幾千萬，在十多年間，增長到幾十、幾百乃至於幾千億？十年間，居民收入增長不到50%，GDP最多也就翻一番，他們如何翻那麼多跟頭？磚家是這樣算帳的：一個樓盤，土地、設計、建設、營銷總投資為20億元，收入即便為50億元，上交各種稅收、規費後，也賺20億元，建設期如果是4年，年增長也就20%不到。然而，這帳算得，叫混帳！因為他們沒明白，房子其實是骰子。今天的開發商，並不是房子的建造者。從創意策劃、規劃設計到建築安裝、營銷出售，都不是一個高級開發商乾的事。高級開發商只干三件事：看地、買地、融資。其它的事，都交給別人去做：設計院、建築商、營銷商。比作賭場，他們其實就是在做賭局、折骰子。那麼，一個20億元成本、50億元的樓盤，其投資運營是這個樣子的：投拍土地10億元。沒有了！因為土地到手後，就可以貸款了，就可以找建築商墊資建設了，封頂後就開始出售了。他投資了10億元嗎？又錯，這10億元，一般只要用3個月，最多用半年。假定他融資能力強，這10億元其實是前面一個項目融來的。算個成本，20%年化利率吧，半年也1億元。1億元賺了20億元，四年，財富增長20倍！又且慢！因為第一個樓盤運作成功後，半年後，資金搞定，又可以運作其它樓盤。假定4年運作10個樓盤，他的財富就從1億元變成200億元了！這裡還沒有計算出老千賺的錢。什麼叫出老千？就是：找政府軟磨硬泡改規劃、增加容積率、減少綠地率、地下不算面積但可以賣、Loft……還有更厲害的，本文就不說了。原來，都是在玩銀行的錢啊！還有哪些人在折骰子？所有參與賭局的人，都在折骰子！地方政府賺土地錢、稅費錢。銀行賺利息。設計院賺規劃設計費。建築商賺建築利潤。營銷商賺傭金。買家也賺啊！你100萬元買的房子，從下定金到住進去的時間裡，就已經漲到150萬元了；住上三年，變兩三百萬了。所以，那時，房價上漲，很多人說：老百姓都希望房價跌。這話說得也是很混。老百姓中，買了房的人，怎麼會希望跌？希望跌的人，是那些沒買房、沒房住的人。是窮人，窮得進不了賭場的人！所以，希望房價漲的人，從目前情況看，是遠遠多於房價跌的人，因為他們都是折骰子的人！更何況，話語權，主要還是掌握在這些折骰子人的手中！

折不到骰子的人，將變得更窮十多年來，貧富差距拉大，房子，是罪魁禍首！這麼簡單的事，竟然沒有一個磚家給咱老百姓們分析一下。大家請看真相：假定，一個城市，可支配資金5萬元以下，為窮人；可支配資金45萬元以上為富人。又假定，五年前的房價是5000元，五年後房價是10000元。那麼，買套100㎡的房子，需要50萬元，首付15萬元，貸款35萬元。顯然，窮人買不起，富人最少可買3套（更富的人，就是開發商了，可以有幾千套）。窮人只得把錢存進銀行，每年收入2500元，五年後，他的財富是6.25萬元。10年後，富人房子已經價值300萬元，還掉銀行貸款105萬元、利息52.5元（假定年利息是10%），那麼，富人的財富變成了142.5萬元。五年前，貧富比是9倍；五年後，變成了22.8倍！！看到了吧！問題是，富人靠什麼賺錢的？銀行貸款！銀行的錢哪來的？窮人存進去的！富人用窮人的錢賺錢，窮人把錢借給富人賺錢！五年前，房價是年收入的10倍，五年後，房價變成年收入的20倍！於是，富人越來越富，窮人越來越窮！一切源於銀行按揭貸款這個槓桿，讓世界變成了《聖經》里馬太說的那句話：有的會更有，沒有的會更沒有！為什麼房子變成了骰子？因為有一個權利，我們失去了

本來，住房是民生產品，它怎麼可以變成骰子呢！因為我們丟了一個本該享有的權利！眾所周知，房價大漲，不是房子的建築成本大漲，而是土地成本大漲。可是，大家知道么？有這樣一個道理：土地是國家的，國家屬於全體人民的，那麼，作為一個市民，我們每個人本來是擁有一塊土地使用權的！假定一個100萬人口的城市，居住用地是4000萬㎡，那麼，每個人本來是擁有40㎡住房用地的。按容積率1計算，可以造4000萬㎡房子，平均一人40㎡，三口之家住120㎡房子，我們是不應該掏土地錢的，只須按建築成本買。建築成本不會超過4000元的。如果富人想住大房子、好房子，則他就應該出高價買房了，因為其中才包括住宅用地錢。也就是說，無論是小城市，還是北上廣，每個居民，都應該有40㎡、單價不超過4000元的住房。

這是我們的權利！

如果我們擁有這個權利，富人們怎麼炒房，都不影響我們生活了！