六大重壓 房價拐點漸近

　　摘要：

　　本月國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，史上最為嚴厲的房地產調控政策實施以來，全國大部分城市的房價已經鬆動，部分地區的房價拐點初現。

　　但是，由於潛在的房地產需求強勁，並且房地產作為中國經濟的重要支柱，預計全國房價下跌空間有限，預計房價下跌的幅度會位於5%-10%之間。房價拐點越早出現，銷售額便會越早回升，政府嚴厲的調控，如限購政策等，便會越早減輕。因此，房價拐點儘早出現，並非壞事，反而有利於房地產市場和中國經濟的健康發展。

　　部分地區初現房價拐點

　　5月18日，國家統計局公布了70個大中城市房價數據。總體來看，數據顯示當前國內主要城市房價快速上漲的勢頭正逐步得到遏制，部分地區初現房價拐點。從環比數據來看，新建商品住宅價格中9個城市出現價格下降，持平的城市有5個。環比價格漲幅均小於1.0%，有26個城市漲幅比3月份縮小。二手住宅價格下降的城市有16個，持平的城市有13個。與3月份相比，4月份環比價格下降和持平的城市增加了3個，環比漲幅均未超過1.0%。

　　同比數據來看，新建商品住宅價格中有3個城市價格下降，比3月份增加了1個；價格漲幅回落的城市有52個，比3月份增加了6個。漲幅在5%以內的城市有29個，比3月份增加了3個。二手住宅價格同比下降的城市有8個，比3月份增加了3個；價格漲幅回落的城市有45個，與3月份持平。4月同比價格漲幅在5.0%以內的城市有43個，比3月份增加了2個。

　　一線城市的房價仍有上升，調控政策仍會持續。4月，北京、上海、深圳、廣州、天津的房價較3月仍有所上漲，環比漲幅分別為0.1%、0.3%、0.7%、0.7%、0.2%，這意味著房地產調控政策仍未實現「要把一些地區過高的房價降下來」的最終目標，調控政策短期內不會放鬆。而與上年同期相比，一線城市中，北京、上海、天津的房價上漲幅度已經明顯放緩，體現了推出期已滿一年的房地產組合調控政策，效果正在逐步顯現。

　　六大重壓仍將持續

　　一線城市房屋價格過去上漲速度過快，有回調壓力。正如筆者一直強調的是，高速增長的房價向決策層的調控能力發起了最直接的挑戰。從房價收入比、租金收入比、按揭還款入息比等指標可以得出，中國城市房屋價格飆升太快，價格之高已超出預期。房價繼續上揚對中央政府來說是已經是影響政治和社會穩定的難題，中國政府不會繼續容忍房價上漲，因此房價增速過快地區的上漲趨勢不可持續。

　　決策層打壓高房價決心更加堅定。本輪房地產調控力度之大史無前例。三輪房地產調控政策，無論在政府監管、金融、稅收、需求管理、房源供應等各個方面，調控力度都是「一浪高過一浪」。另外，由於採取了較為嚴厲的限購政策，特別是房價較高的一線城市北京，限購措施要求有1套房的本市戶籍家庭、持有效暫住證提供連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅證明無房非本市戶籍家庭，限購1套房，非本市戶籍居民不能提供5年社保及納稅證明的暫停房企向其售房。而此前的政策為，不能提供1年社保及納稅證明的非本市戶籍居民要求商業銀行暫停向其貸款。嚴格限制了購房者的買房條件，打擊了投資需求。4月全國房地產銷售出現明顯下滑。國家統計局的數據顯示，4月全國商品房銷售面積環比大幅減少23.6%，同比減少9.9%；而商品房銷售額環比減少20%，同比減少11.7%。

　　從最新政府表態來看，當前決策層打壓高房價的決心仍然十分堅定，不斷推出與落實調控政策。5月１日，溫家寶總理在北京視察保障房工地時提出了三個堅定不移，其中更首次提出「要把一些地區過高的房價降下來」的目標。雖然僅僅是語句上的微妙變化，但卻顯示了政府對於當前高房價的界定以及打壓房地產泡沫的決心。而早前，發改委也發布了「一房一價」政策，即要求房地產經營者在公開房源時，實行明碼標價一套一標，不得額外加價，顯示了對於房價透明化的嚴肅要求。

　　房地產稅有力打壓高端商品房需求。1月27日重慶、上海同時宣布對個人住房徵收房產稅，這宣告了早已「糾結」多年的「房產稅試點」終於落地。儘管房地產稅試點推出的主要目的是調整財政稅收結構和收入分配製度，但由於其推出的時點恰與「新國八條」這一最為嚴厲的房地產調控政策相呼應，顯示了地方政府對於緩解房屋的供需矛盾，抑制投機炒房積極嘗試和鑒定決心。

　　房地產稅是住房調控政策中重要的步驟。截至4月27日，上海稅務機關共受理購房人申請辦理房產稅認定18960件，其中認定為應徵稅的住房2306套，上海繳納的房產稅在20筆左右。而重慶方面，截至4月底，房產稅稅收收入70餘萬元。儘管當前房地產稅征繳不多，但並非意味著房產稅出台對樓市調控沒有效果。恰恰相反，房屋需求，特別是高端住宅的需求被打壓，才是房產稅數額有限的原因。預計伴隨著未來房地產稅試點的全面鋪開，將使得高端房投資者需求得到極大的抑制，房價泡沫難以積聚。

　　貨幣收緊政策仍將繼續。由於決策層認為當前的經濟增長速度和就業都處在合理水平，穩定物價和管好通脹預期仍是今年宏觀調控的首要任務。因此，在通脹明顯得到控制之前，貨幣收緊政策仍會持續。一方面，今年以來，央行已經存連續5次上調存款準備金率，並強調調準備金不存在絕對上限，因此仍存在進一步上調的可能性。另一方面，官方和市場利率上升，更將加大購房者的成本。「新國八條」將二套房首付款上提至六成，並要求貸款利率不低於基準利率的1.1倍。而近期，更有部分地區銀行將首付提高至四成，貸款利率上浮5%-10%。因此，自去年10月份開啟的新一輪加息周期，對樓市產生較為深遠的影響。

　　房地產商資金趨緊。陸續披露的上市房企4月份銷售數據顯示，萬科、保利地產、金地集團等一線房企銷售面積和銷售金額或增速出現放緩或下滑，為歷史上各相關公司單月銷售數據中罕見景象。而與銷售放緩相應，當前房地產企業存貨顯著增加。截至2011年一季度，兩市136家地產上市公司的存貨金額高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比增長幅度超過40%；

　　銷售下滑，庫存增加，使得房地產商的資金更加趨緊，融資困境進一步顯現。1-4月，房地產開發企業本年資金來源同比增長17.4%，增速較前3月下降1.2個百分點。而自籌比例的佔比顯著增加，前4月，自籌資金佔比為37.4%，較前3月提高0.4個百分點，比年初提高3個百分點；另外，其他渠道融資同樣出現困難。由於房地產企業發債利率很高，企業的融資成本同樣較大。另外，在民間資本對房地產商的貸款利息也在不斷提升，最高的已經接近40%。

　　保障房建設保供給。今年保障性住房建設加大、保障性住房用地將單列、更將是房屋供給的有力保障。由於今年用於公租房等保障性安居工程建設共計1000萬套，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，大量的保障房建設將確保房屋市場的供應。

　　早前，國土資源部公布了2011年全國住宅用地供應計劃。供應總量21.8萬公頃，較2010年計劃供應量和實際供應量分別增加了18%和74%，其中保障性住房用地供應量7.7萬公頃，商品房用地供應量14.1萬公頃（其中中小套型商品房用地9.4萬公頃），較上年實際供應量分別增加了213%和40%。保證土地供會有力的促進保障房建設落到實處。

　　資金來源更為廣泛。資金來源一直是能否實現保障房供應關鍵。據住房城鄉建設部介紹，今年要完成的1000萬套保障性安居工程年度投資在1.3萬億元左右。其中，8000多億元是通過社會機構投入和保障對象及其所在企業籌集，剩餘的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。根據早前預算安排，今年中央財政將投入1292.66億元用於住房保障。地方政府正在制定計劃，加大保障房的財政投入。例如，部分省（市）決定中央分配的政府性地方債券資金留省部分，全部用於保障性住房建設；部分省（市）提高土地出讓凈收益用於保障房建設的比例等；另外，北京早前提出應允許有條件的地方政府自行發行債券，北京經濟的發展狀況已經具備這樣的條件。如果地方政府的發債能夠得到推進，將緩解因土地出讓金減少造成的政府財政收入下降，並有利於保障房建設的資金投入。當然，如何喚起社會投資加入保障房建設仍是關鍵問題。而積極探索保障房運行盈利模式，是從長期來看，解決保障房資金難的關鍵。

　　房價拐點出現對經濟的影響

　　保障房建設保證投資不會出現大幅下滑。儘管當前商品房銷售出現下滑局面，但由於大量保障性住房的持續建設，今年投資增速不會出現大幅下滑。1-4月，全國完成房地產開發投資同比增長34.3%，增幅與前3月基本持平。而前4月全國房屋新開工面積同比增長24.4%，增速比前3月提高1個百分點。同時，1000萬套的保障房供應也將帶動相關產業發展，因此不必過於擔心調控政策會對鋼鐵、建材、工程建築機械等上下游產業和經濟造成較大影響。

　　地方政府土地出讓收入相應減少。統計顯示，前4個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成，可見，今年地方政府依靠土地獲得的出讓金收入將會有明顯減少。

　　總體來看，由於當前一線城市的房價並未出現明顯下降，預計政府的房地產調控政策仍將繼續。而在「更加嚴厲的新一輪房地產調控政策」、「房地產稅試點逐步深入」、「貨幣收緊政策仍然持續」、「房地產商資金鏈更加趨緊」、「保障房供應充足」、以及「一線城市房價並未明顯下降」的六大重壓之下，一線城市的房價拐點為期不遠。

　　但是，由於潛在的房地產需求強勁，並且房地產作為中國經濟的重要支柱，預計全國房價下跌空間有限。筆者預計，房價下跌的幅度會位於5%-10%之間。而房價拐點越早出現，銷售額便會越早回升，政府嚴厲的調控，如限購政策等，便會越早減輕。因此，房價拐點儘早出現，並非壞事，反而有利於房地產市場和中國經濟的健康發展。

　　沈建光瑞穗證劵亞洲公司董事總經理、首席經濟學家