房產證加名需謹慎，看完才知道。離婚時房產怎麼處理？

一、婚前購買的房產

（1）一方以個人財產在婚前購買了房產，屬於夫妻一方的個人財產；一方婚前以個人財產購買房產的，婚前已經全部還清了貸款，婚後取得房產證並登記在自己名下的，仍應認定為該方的個人財產，另一方無權要求分割；

（2）一方婚前以個人財產購買房產，已經支付首付款並向銀行貸款或者按揭，婚後夫妻共同還貸，房產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。協議不成的，法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分雙方平均分割，由產權登記一方對另一方進行補償；

（3）一方婚前以個人婚前財產購買房產，支付了全部房款，原登記在一方名下，後變更登記在雙方名下的（即加名），應認定為夫妻共同財產（是對另一方的贈與行為）。

（4）婚前雙方共同出資購買房產，付清了房款且取得了所有權，但是房產登記在一方名下，如能證明出資情況，則雙方對房產按份共有；如不能證明出資情況，且一方否認另一方購買房產時有出資，則只能認定為一方的個人財產；

（5）婚前雙方共同出資購買房產，付清全部房款，房產登記在雙方名下，根據登記情況認定系按份共有或共同共有；該情形按照出資的比例雙方可以協議約定按份共有，如無約定且無證據各自的出資的比例，認定為共同共有。

（6）婚前雙方共同出資購買房產，婚後共同還貸，房產登記在一方名下，婚後共同還貸部分及其所對應的房產增值部分應認定為夫妻共同財產，其餘則按出資情況按份共有或者共同共有；

（7）婚前雙方共同出資購買房產，婚後共同還貸，房產登記在雙方名下，應認定為夫妻共同財產。

二、婚後購買的房產

（1）婚後夫妻雙方用共同財產購買房產，房產登記在雙方名下，此為典型的夫妻共同財產；無爭議。

（2）婚後夫妻雙方用共同財產購買房產，房產登記在任何一方名下，都屬於夫妻共同財產；

（3）婚後夫妻一方以個人婚前財產購買房產，並且支付了全部房款，登記在自己名下的，如並非投資經營行為，屬於一方婚前財產，應認定為一方個人財產；

（4）婚後夫妻一方以個人婚前財產購買房產，支付了全部房款，但登記在雙方名下的，應認定為夫妻共同財產，其實質為一方對另一方的贈與。

三、父母為子女出資購買房產

現在社會，由父母為子女出資購買房產現實中非常多見，並且根據是在結婚前還是在結婚後又呈現出複雜的情形。

（1）在結婚前，一方父母出全款購買房產給子女的，結婚後取得房產證並登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為該方的個人財產；

（2）在結婚前，一方父母為子女部分出資（首付款）購買房產，婚後雙方共同還貸，房產登記在出資方子女名下的，該房產不能認定為夫妻一方個人財產，父母出資部分視為只對自己子女一方的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外；共同還款的部分則要認定為夫妻共同財產。

（3）在結婚前，一方父母為子女部分出資（首付款）購買房產，婚後雙方共同還貸，房產登記在雙方名下的，房產應認定為夫妻共同財產，父母出資部分則視為只對自己子女一方的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外；

（4）在結婚後，一方父母為子女出全款購買房產，房產登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產；如果婚後該方在房產證上加入對方的名字，則認定為夫妻共同財產。

（5）結婚後，一方父母為子女出全款購買房產，房產登記在雙方名下的，視為對雙方的贈與，應認定為夫妻共同財產；

（6）結婚後，一方父母為子女出全款購買房產，房產登記在對方名下的，除非能夠證明出資方父母明確表示向其子女配偶單方贈與，否則視為對雙方的贈與，認定為夫妻共同財產；

（7）結婚後，一方父母為子女部分出資（首付款）購買房產，雙方共同還貸，房產登記在出資方子女名下的，房產應認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分；

（8）結婚後，一方父母為子女部分出資（首付款）購買房產，雙方共同還貸，房產登記在雙方名下的，房產應認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分；

（9）雙方父母共同為子女出資購買房產，房產登記在一方子女名下的，該房產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外；

（10）雙方父母共同為子女出資購買房產，房產登記在雙方名下的，該房產應認定為夫妻共同財產；

（11）結婚後，一方父母出全款購買房產，房產登記在該方子女名下，但父母並無將房產贈與給子女的意思，而主張只是讓子女掛名登記時，該房產不屬於夫妻一方或雙方的財產，但主張為掛名登記者需對此負舉證責任。

四、結婚後，夫妻之間對房產的贈與，即所謂的加名

（1）雙方在結婚前或婚姻關係存續期間約定將一方個人所有的房產贈與另一方，但未辦理公證，亦未辦理房產過戶手續的，贈與方可以撤銷贈與；

（2）雙方在結婚前或婚姻關係存續期間對一方個人所有的房產約定由雙方共有，但未辦理公證，亦未辦理房產加名登記手續的，贈與方可以撤銷贈與；

（3）雙方在離婚協議中約定將共同所有的房產贈與子女，離婚後，即便亦未辦理公證或房產過戶手續，一方亦不得請求撤銷贈與；

（4）雙方在離婚訴訟中達成協議將共同所有的房產贈與子女，經人民法院審查確認後出具調解書，離婚後即便未辦理房產過戶手續，一方亦不得請求撤銷贈與。

五、夫妻購買房產，但登記在第三方名下；該情形房產的處理

現實生活中，夫妻雙方共同出資購買房產後，可能基於各種因素考慮將房產登記在子女、父母或其他第三人名下。在離婚財產分割時，如主張房產為共有或一方所有，屬於產權爭議，主張該房屋為夫妻共同財產者應承擔相應的舉證責任。無法提供證據證明的，需承擔不利的法律後果。

（1）需格外注意的是將房產權登記在未成年子女名下的特殊情況，此時並不意味著未成年子女是該房產的真正權利人，應當審查夫妻雙方在購買房產時的真實意思表示。如確為將該房產贈與未成年子女，則認定為未成年子女的財產，由直接撫養一方暫時管理；如並不是將房產贈與未成年子女，則應將該房產作為夫妻共同財產進行分割比較適宜。

（2）如果房產證上除了有夫妻雙方外，還同時有第三人的名字。實踐中，法院一般採取如下措施：(1)對該房產的分割不予審理，由當事人另案起訴；(2)根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，後根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房產進行分割。

六、福利房、房改房、宅基地房等

（1）由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的福利房，房產登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產；

（2）個人婚前購買的房改房，除當事人另有約定外，屬於一方婚前財產，離婚時不作為夫妻共同財產分割；

（3）婚姻關係存續期間購買並取得所有權的房改房，應認定為夫妻共同財產，如果登記方主張為其個人所有，須舉證證明該房改房的取得與對方並無任何關係，對方也未因此利益受損，否則應認定為共同財產為宜。此時，可根據實際情況對出資的一方適當多分；

（4）尚未取得所有權或只享有部分所有權的房產，在離婚訴訟時，不能對房產所有權的歸屬和分割作出判決，只能就房產的居住、使用權作出判決。待取得房產所有權後可另行訴訟解決；

（5）婚姻關係存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房產，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房產進行分割的，法院不予支持。但購買該房產時的出資，可以作為債權處理。

（6）一方婚前建造，婚後夫妻雙方共同居住使用的宅基地房，如雙方無相反約定，該房產屬於個人婚前財產，應歸婚前建造房產的一方所有。如果因婚前建房而產生的債務是用婚後共同財產償還的，那麼得到房產的一方應按償還債務總額的一半給另一方相應的補償。

（7）一方父母在宅基地上建房為子女結婚居住使用，如果房產是以子女的名義報建的，該屋能否作為子女的夫妻共同財產，主要看房產是在子女婚前建造還是婚後建造。如果是婚前建造，一般視為對子女個人的贈與，子女的配偶無權分割。若是婚後建造，一般視為對子女夫妻雙方的贈與，該房產為子女的夫妻共同財產。如果雙方另有約定的除外。

以戶為單位進行審批，並由家庭建造而共同居住的宅基地房，屬於整個家庭即一戶的共同財產。在夫妻離婚時，應當首先從中分割出屬於夫妻財產的相應份額，然後對屬於夫妻財產的部分再進行分割。

（8）對於未取得權屬證書的宅基地房，法院一般不處理所有權，而只對房產的居住或使用權作出處理；已取得權屬證書的宅基地房，由於受到流轉的限制，不能通過拍賣、變賣的方式處理，在離婚案件中以判歸一方所有，同時給予另一方補償為主。

推薦閱讀：