誰在阻礙中國樓市崩盤？

誰在阻礙中國樓市崩盤？

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中國大陸媒體報道，住建部等部門近期將對成都等地樓市進行調研，旨在收集相關信息，總結各地調控樓市的經驗教訓。業內人士認為，此舉意味著，房地產調控長效機制正在加快建立。而長效機制的主要特點是：寬融資、緊用地、退出限購等行政命令。

假如真的像「業內人士」所言，只會讓房價變得越來越高。「寬融資」實際上指的不是放鬆信貸投放量，而是指利用房地產融資證券化（引入房地產信託投資基金）來盤活存量；「緊用地」指的是延續過去的勒緊土地的政策。只放開需求方，卻緊緊卡死供給，房價不漲上天才怪呢！

而港媒卻認為中央政府無意於短期調控，著力於制度性「頂層設計」的改革來解決樓市問題，認為政府壟斷的土地征管及財稅問題才是解開樓市僵局的鑰匙。長期看，可以說，港媒對中央的期望比起目前住建部的一些舉措，是更有益於中國樓市的。

但是迫在眉睫的一個問題是，中國樓市泡沫的破裂。越來越多的人醒悟到，房價不可能不斷地漲下去，普通人在談論樓市時，都不再問中國樓市是否有泡沫，而是直接問，中國樓市泡沫何時破裂，會怎樣崩盤。言下之意，中國樓市明明白白有泡沫是不容置疑。

而李嘉誠看空內地樓市轉移投資去西歐、投資大鱷羅傑斯看空中國樓市……類似這樣的輿情也越來越多。這樣的輿論越多，說明中國樓市的確離崩盤不遠了。

畢竟，支撐泡沫不斷吹大的只有兩件東西：1、貨幣（新增信貸）—沒有新增的貨幣，你拿什麼來競價呢？2、追漲預期—只有相信房價會不斷漲下去，這個擊鼓傳花的遊戲才可不斷進行下去。

雖然9月的房價還在漲，住房量價齊升，以北京為例，住房存量下降，買的人卻越來越多，房價又一次攀升。然而，這只是因為上一屆政府強行以限購令摁住的樓市需求，輪到現在才爆發出來。樓市泡沫何時破裂，這是不可能有正確預測答案的。但是，可以根據一個變數來大致的觀察，那就是信貸量。信貸投放其實反應的是通貨膨脹、貨幣增加程度的。2005年上海樓市泡沫破裂是因為貨幣成本上升，香港1982年、2007年樓市暴跌之前都經歷了由通脹到緊縮的大逆轉。而新一屆政府上台後，秉持著穩健的貨幣政策，換言之，雖然不至於緊縮，但擴張速度放緩。比方說，2013年信貸投放量預計為8.5-9萬億。而去年全年的總投放量則為8.3萬億元。如此看來，房價的暴跌，眼下是無望了。

另外，樓市崩盤的壓力也不小。那些在擊鼓傳花時，中途和最後接手房子的投資人和住戶固然會怨聲載道—經常可以看到業主買房後房價下跌，跑去打砸售樓處的社會新聞。但是房價下跌的輿論阻力在人群中佔比不大。真正的阻礙來自於銀行業。

伴隨著房價泡沫得越吹越大，銀行的榮辱也逐漸和房地產捆綁在一塊了。因為樓市可以一直吹泡泡，就是銀行增發貨幣（信貸擴張）所縱容出來的。一旦房價出現斷崖式下跌，將會產生大規模的壞賬，遍及整個金融體系。

然而，一旦出現這種情況，銀行不會去責怪自己前期的魯莽投資、大搞表外業務、為避開管制借道信貸大肆貸款……而只會順勢「綁架」政府，要求政府施以援手、救市；「toobigtofall」，銀行業太大太重要了，不能倒掉，倒掉整個經濟就完蛋了，社會就不穩定了。

羝羊觸藩，進退兩難，對決策者而言，樓市崩盤會重傷金融系統；任其吹泡泡，又必然引來買房者的怨聲載道、失去長期的民心。這都是政治家搞通脹和市場干預的苦果！

諾獎得主預警四年 中國樓價反漲超三成 行業動態廣州日報 [微博]

前日,耶魯大學金融學教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經濟學獎,對於中國房地產市場,其2009年開始便警告中國房地泡沫嚴重。但在其預警至今的四年中,全國商品住宅平均銷售價格至少漲了三成以上。多位專家表示,中國的房地產市場並不健全,因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫,部分城市房價收入比虛高或源於居民收入嚴重低估。

席勒看空中國樓市的理由

1.房價收入比太高:在深圳、上海等大城市,房價收入比達到36倍,「這令人擔憂」。

2.房產租售比偏低:美國的房地產出租回報率一直保持在5%~6%之間。而中國的平均回報率僅在2%~3%之間。

席勒是行為金融學領域的奠基人之一,也是著名的標準普爾/凱斯-席勒房價指數的創設者之一。凱斯-席勒指數是反映美國房屋價格的多重指數。

作為長期研究房價指數的經濟學家,席勒從2009年便對中國的房地產發出了預警。2009年,其曾經在深圳表示,在深圳、上海等大城市,房價收入比達到36倍,「這令人擔憂」。

在2009年年底,他坦言,肯定不會在中國購置房產:「在北京除了房地產市場,其他的領域都可以投資。」

為何價格高企,中國的購房者依然瘋狂?他分析稱,(購房者)「預期房價還會上升。人是有投機心理的,他覺得以後房子肯定還會漲,但是我覺得這肯定是非理性的。」

而在2011年的達沃斯論壇上,席勒直言中國房地產存在泡沫。其表示:「中國房地產現在泡沫嚴重,如果和美國一樣泡沫破裂的話,這將會對中國經濟產生打擊。」

而在2009年至今的四年時間裡,中國房價繼續突飛猛進,數據顯示,全國商品住宅平均銷售價格比起2009年至少已經出現了30%以上的漲幅。

而中國的房產租售比偏低也是房地產泡沫出現的「明證」。他在自己的《非理性繁榮》中提到,人們更願意買房而不是租房的一個重要原因是,租房合約在執行過程中可能遭遇道德風險:沒有足夠的激勵因素促使租房者像房主一樣愛護屋內的財物。道德風險問題導致的結果就是更高的房租。

在存款利率長期保持2%的同時,美國的房地產出租回報率一直保持在5%~6%之間。而在中國,出租回報率逐年走低,平均回報率僅在2%~3%之間。

「我認為道德風險可能是個小因素。」易居房地產研究院副院長楊紅旭判斷稱,中國的租賃市場並不健全,而居民的生活方式也和國外不一樣,更喜歡購買住房而不是租房,因此造成市場上購買房產的需求大,租房的需求較小,導致租售比偏低。這並不能說明中國房產存在普遍泡沫。

席勒觀點PK

房價收入比是否畸形高漲?

中國銀行首席經濟學家曹遠征:應提高居民收入水平追趕房價漲幅

「首先中國的房價不可能無限制地上漲。其次,房價也可以不用跌,而是通過大幅提高居民的收入水平來追趕房價漲幅。這方面要考驗我國政府提高居民收入水平的政策力度和決心。」

易居房地產研究院副院長楊紅旭:房價收入比虛高源於居民收入嚴重低估

美國的規律和經驗不能夠照搬到中國。美國的房地產發展程度遠比中國成熟,相對而言,中國至少比美國滯後30年左右。「我認為席勒對中國國情和經濟社會情況不是很了解。」

楊紅旭表示,中國的房價不能單純用房價收入比等數據去簡單套用,因中國的收入結構不一樣,許多居民收入難以被統計入正常的收入之中。「比如北京上海的樓市,看起來房價很高,但由於附加的資源優質,不少都是外來的購買力在支撐,外地的收入並未計入本地的房價收入比,而許多本地人此前的老公房等資產均沒有統計在收入之中。」

中國房地產是否存大規模泡沫?

楊紅旭:中國的樓市依然處於白銀十年,個別地區有泡沫,但是整個中國很難有泡沫

北京大學房地產金融研究中心主任馮科:中國僅存局部房地產泡沫

「我覺得席勒不一定了解中國的情況,因此他對於中國的判斷並不準確。」北京大學房地產金融研究中心主任馮科表示,中國城市的發展情況差距非常大,因此並不存在全局性的泡沫,而只存在局部的泡沫。「中國的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著,而二線城市比較健康。」

馮科認為席勒對於中國房地產泡沫的判斷並不代表中國房地產就要崩盤。

瑞穗證券公司董事總經理沈建光:房價危險泡沫破滅後果嚴重

「中國當前的房價狀態是十分危險的,它正以平均每年20%的速度上漲。這正對CPI的低位穩定造成很大的壓力。但是如果房價受到大幅挫折,這對實體經濟、金融體系和整體經濟的穩定增長也同樣構成了很大的威脅。最好的辦法是,維持現狀,通過慢慢提高居民收入水平追趕房價,從而達到社會和經濟的平衡。」

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