投資商鋪注意事項 否則惹麻煩

投資商鋪注意事項 否則惹麻煩

 一、土地性質

  目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過「居改非」變更過來的,這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。

  「住宅」是專供居住的房屋,「商用房」(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋,兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看「居改非」已經改變了土地用途,即把「居住用地」改變為「商業用地」;從規劃角度看,其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定;從房屋使用功能角度看,房屋用途具有了經營功能。

  《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定:「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准,依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,並辦理登記」。可以看出,所投資的「商鋪」如果原來是居住用地的話,以後會有麻煩。

  二、規劃變更

  要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今後是否會面臨規劃方面的變更,這也將決定投資是否成功的重要環節。

  從宏觀角度看,整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話,所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程,表明整個上海同長三角將形成一個三小時車程的「都市圈」,未來這裡將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看,一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線,可以肯定該商鋪有著上升的價值。

  三、相關權益

  所謂商鋪權益主要包括兩個內容,一是房屋產權,二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明,而後者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等,這裡都會涉及到投資客的「權益」。

  大家知道,二手商鋪原有租客有「優先購買權」,所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄「優先購買權」,房東也必須出示有關書面證據。至於原有的裝修、設備等問題,投資客也要問清楚其中的權益範圍,以免買下後發生賠償等麻煩事情。

  四、面積大小

  商鋪根據地段和樓層的不同,其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮,商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

  類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢,如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等,面積都不需要過大。

  商鋪面積主要注意兩點,繁華鬧市地段商鋪因地價較高,投資時盡量注意減小單個門面面積,目標是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪,盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪,以便讓顧客方便駐足和流動。

  注意五、用途結構

  商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究,特別考慮投資商鋪做餐飲業時,絕不能迴避這一點。

  住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的,哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究,譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上,投資客可以自己加裝夾層。一層用於經營,二層用於居住或小型辦公室,這是最理想的商鋪了。

  要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高,這類商鋪一來便於經營;二來物業公司也方便管理,商鋪價值也就相應提高了。

六、設備裝修

  購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況,尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。

  一般情況下二手商鋪都是經過裝修的,有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件,即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況,譬如是否包括在房屋總價內,折價的話可折多少等,以免日後同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。

  七、稅費品種

  商鋪買賣需要繳納稅費,個人投資客一定要釐清這些稅費。因為,這些費用所佔房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等,具體都要在協議中講清楚。有人建議,如果是某企業出售的商鋪,有的可以採用股權轉讓形式進行投資。據說,這樣可以合理規避部分稅費。

  八、抵押貸款

  投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款,必須了解房地產抵押貸款方面的有關知識。

  目前,銀行對商鋪貸款審核比較嚴格,最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數大都為5成。而對於那些臨街具有獨立產權的商鋪以及分割型商鋪,抵押貸款審批更為嚴格。因為,這些商鋪可能涉及到今後規划動遷或鄰居產權糾紛等難題。

  商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價,所估價格通常由商業銀行委託評估公司擬定。所估價格一般不會超過評估價,商鋪的實際抵押貸款成數也就低於5成。

  九、回報時間

  商鋪投資講究的是長期回報,從目前國內外大型商業地產開發經驗來看,一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高於初始投入。

  對於商鋪投資來說,「地段、地段,還是地段」這句「名言」仍然適用。而且,商鋪投入同回報通常也是成正比的,但也有特例。

  譬如一些城鄉結合部的商鋪,剛建成是冷落的。但是,隨著城市化進程的加速,區域市場從無到有,從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路開通、公共設施興建等,房價或鋪價都會水漲船高,促使商鋪投資升值。當然,不是人人都能看準這種「潛力鋪」的,主要還是要耐得住寂寞。

  如果投資那些大型商業地產項目中的商鋪,開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等等值得關注,這同商鋪投資回報是密切相關的。因為,這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統一經營管理等問題。

  十、市場因素

  市場因素對商鋪的影響是至關重要的,這裡包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見並掌控的,但有些卻是難以預料的,這就要看投資客本人的綜合素質了。

  上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久,商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區分,如「黃金」旺鋪往往無價無市,包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段;而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷,經營面臨較大困難。

  建議近期注意以下幾類商鋪:商場底鋪、商業街、專業市場、批發市場等類型的商鋪,而購物中心、商場等產權式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這裡涉及的問題十分複雜,需要請教有經驗或者得到過教訓的投資客,他們是你投資商鋪真正的「老師」。

  此外,投資商鋪還應注意:

  1、注意較高的首付與月供。商鋪一直都需五成首付,10年按揭時間。另外,商業租金較高,但也不能完全實現以租抵供,所以要留有一定的資金以作流動資金運用。一般商鋪的評估價並不高,一次性付款不必考慮這些,但出貨時得替買家考慮。

  2、商鋪的租金水平相差很遠,即使是帶租約的商鋪,租金水平也未必是真實的,投資商鋪時,一定要對商鋪的租金水平調查清楚,否則會導致高價買了低租金的商鋪。

  3、投資商鋪要弄清楚鋪位的真實結構,可能一家鋪位是由兩個業主的鋪位合併而成,如果買的鋪位是屬於門面的後半部分,那就沒法獨立出租做生意了。

  4、商鋪的差別很大,可比較性較差,很考驗投資者的經驗和眼光。

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