異大陸的審美觀 #2700

近期身體一直不佳，更新緩慢，抱歉

原來樹並不都是長同一個樣子的。

一）樹葉

我曾在加拿大住了非常長的時間。迄今為止，隨手拿一張照片。哪怕地況地貌非常類似，但我幾乎立刻可以分辨出，哪張是中國，哪張是北美。

這事，一開始我也搞不清楚，直覺從何而來。

直到後來，我恍恍惚惚地發現。是樹不對。

雖然我完全不懂植物學，對分行概念也是一知半解。

但是北美的植被，和亞洲的植被，有著巨大的區別。科屬種都不一樣。

一張照片，看看背景，就覺得怪怪的。覺得不似你的家鄉。

同樣道理，也適合非洲。

非洲大峽谷，大轉彎。它整個的天空顏色就是怪怪的，懸崖也怪怪的，森林也怪怪的。充滿了一種魔幻的色彩。

好吧，我們言歸正傳，來看一段樓書。

【皇冠國際】

本次推售項目收官之作，總體量26萬方，函蓋品質高層、奢侈一線江景豪宅、濱江酒店式公寓、高檔寫字樓.

項目地址：南濱路中段（喜來登酒店旁）

在售產品：1.2.3號樓。3號樓品質高層、1，2號江景豪宅.

3號樓在售戶型：（均價11000～13000）

A戶型：建面102.14，套內85.99

B戶型：建面91.28，套內76.85

C戶型：建面74.72，套內62.91

D戶型：建面127.20，套內107.09

E戶型：建面115.89，套內97.57

配置：總層高：29層4梯11戶 物管：2.8

教育配套：小學（浦輝珊瑚實驗小學帶指標進合同）.中學（輔仁中學劃片區）。

1，2號樓在售戶型：（均價17000～19000）

A戶型：建面194.61，套內161.05

B戶型：建面179.55，套內148.59

配置：總層高：33層3梯3戶 物管：3.2

這是重慶的一個樓盤。你們先別激動，本段不是廣告。

房子已經【快賣完了】，所以才舉例給你們看。

水庫論壇到現在也沒接過「硬廣」。真的要接，第一個也一定是高大上的，例如翠湖之類的。

我舉這個樓盤的例子，是讓你們「劃重點」。

劃重點，劃重點。找到了沒有？

15秒之內找不到，投資功力減一級。

這個樓盤的重點。就在於「價格」對不上。

你看JPG圖片中的例子，建面74.72的房子，最後折下來總價是643984元，8618元/平米。

而如果你看樓書中的宣傳。

3號樓在售戶型：（均價11000～13000）

1，2號樓在售戶型：（均價17000～19000）

那麼，問題出在哪裡呢。

二）倒掛

我們研究重慶的房地產市場，驚訝地發現，「大小戶型倒掛」。

這在上海房地產市場，是無論如何理解不了的。

上海目前有二大情況；

1）房價太貴，購買力跟不上

2）中產旺盛，紡錘型社會階層

其中，近年上海樓市戶型是不斷做小的。大約每年減3平米的樣子。

在2000年時，「主流」二房120平米。

到2016年時，「主流」二房70平米。

為什麼要戶型做小。因為購買力跟不上，房價太貴，超出購房者負擔能力。

只能靠面積的縮小，總價不變，單價抬高。

另一方面，則是近年「實體民營工廠」紛紛破產。塑料鉛桶，小老闆這一個階層萎靡不振。

因此3000W以上的區段銷售乏力。反倒是屌絲中環線房子賣得給力。

我們一直密切關注著上海樓市的「主流戶型」面積趨勢。這是判斷樓市有沒有泡沫，以及泡沫會不會破裂的一個非常有用的微觀信號。

而重慶樓市，是完全不一樣的。就好比亞洲和北美的植被。猛一看你只覺得眼睛火辣辣，塗上了馬應龍。

這說明重慶的樓市運行規律；

1）住房不是壓力。一個以自住為主導的市場

2）「總價約束」不存在，小戶型沒有溢價

3）社會各階層神完氣足，購買力潛力巨大

在重慶的微觀戶型選擇中，我傾向於小戶型。理由後面再說。

同樣道理，另一個特徵，則是商鋪市場。

2012年我在重慶的時候，正趕上賣商鋪。

當時，某一個小區，住宅均價大約5600元/平米。

商鋪（二樓）賣36000元/平米。

售樓員小姑娘特熱情，一個勁地拉住我。

「您是上海來的，那您一定很資深啦」。

「資深的投資客，我推薦你買商鋪。俺們這裡重慶資深炒家全部都是買商鋪的」。

我白了白眼睛。「住宅5600的地方，你讓我36000買商鋪。而且還是二樓，而且還是深筒型進深」。

「你知不知道，上海住宅賣100000元/平米的地方，商鋪賣多少錢」。

「那總得，50W/平米了吧」。

「36000」。

順手轉一段御用中介(微信：HU15000199431)發過來的商鋪消息。二個月前的。

【內環內 倒掛商鋪 誠意出售】

東綉路1152號商鋪，面積113.24平；

東綉路1154號商鋪，面積117.73平。

售 價：24000元/平

合同價：31000元/平

商鋪1-2層，無貸款無抵押。

1152號商鋪租約情況：租戶艾灸、小兒推拿，租期至2021年08月01日，目前租金6615元/月；

1154號商鋪租約情況：租戶麵包烘焙，租期至2019年3月31日，目前租金6825元/月；

周邊小區有愛家亞洲花園、涵合園、東方龍苑、上海綠城、錦繡天第、錦繡滿堂花園、東城新村，售價70000-100000元/平。

各付各稅。買方僅3%契稅。

三）異見

很多人在上海生活了三十年。

從他們一出生，就生活在了這個大都市。一直到童年，青年，成年。

途中他們雖然有旅遊，有出差，有短暫地居住在另一個城市。

但是他們從未真正融入過另一個城市。

他們不知道在另一片大陸上，連樹葉的形狀都是不一樣的。

我們有幸，比他們的視野更寬闊一些。

當我們接觸了不同的城市，不同的國家，不同的市場，不同的人群。

我們最終發現，很多「天經地義」的倫理。其實未必成立。

在上海房地產市場形成的估計邏輯，喜好，優劣，價差，尊卑；

等你換了一個市場，未必成立。

曾經有浦東幫和浦西幫吵得熱火朝天。浦東幫堅持認為「清靜」比「熱鬧」號。

鄉下鳥不拉屎的地方，比內環線好。

也有浦東幫認為，「綠化」決定一切。公園綠地最多就是最好的地段。

還有浦東幫是「仁恆」粉。

凡事非仁恆不買。一個個仁恆盤跟過去，結果每次都花+150%價格買CEO盤。

結果這些浦東幫「估值」「偏好」「價值」，等你去了一趟重慶。在重慶的面前，全都被擊得粉碎。

自從我們推介重慶之後，前前後後有了十幾撥人，飛去了重慶。

當他們出發時，往往是抱著不屑，不認可的態度。

可是真等他們落地，站在售樓處的大廳里。剩下的，唯有「淚流滿面」。

你需要為「仁恆」的品質付多少錢。

象上圖中的樓盤，就是8618/m。所有的建築物品質，都在這裡了。

四）異大陸的審美觀

當我們的見識越來越多，當我們走出上海，見過越來越多的城市。

在每一個城市，價格體系和審美觀都是不一樣的。

譬如說在北京，CBD商業幾乎全部都在東邊，寫字樓按面積論絕大多數在東三環。

海淀破破爛爛，就是一個北大荒。

而海淀西城卻是北京房價最高的二個區。比朝陽貴近一倍。

其主要的賣點，是「學區」。

北京買房，關鍵看學區。一張「學票」的價格，幾乎要400~500W。

所謂的房價貴，其實是學票貴。

這次中關村二小爆出「霸凌」事件，給學區房敲響了警鐘。

「學票」價格，存在著巨大的價值風險。

但是「前仆後繼」依然是不可改變的肉豬。

同樣的「學票」邏輯，拿到上海，就行不通了。

上海的私立教育，遠遠好於北京。尤其是上海最Top的頂尖名校，幾乎全是私立的。前十名中，只有一二名公立。

而上海土著，大致有各種各樣的「關係」。可以進好的小學。

上海最好的重點初中，也全部都在浦西。

基本只有湖南，湖北籍貫的一些衡水媽媽。還在苦苦致力於購買「上海學區房」。

所謂「浦東成功地以全市10%好學校，創造了全市90%的學區房」。

全部都是炮灰。

而目前上海影響整個房地產市場，最看中最嚴重的，卻是「總價約束」。

總價約束，購買力就這麼點了。

面積決定一切。小戶型賣出天價。

什麼地段，什麼品質，統統都不重要。

你把戶型再做小10%，你的單價就能賣高10%

這樣的「遊戲規則」，拿到重慶去，又不適用了。

重慶目前幾乎沒有「購房壓力」。房價遠遠低於直轄市的負擔線。

重慶人買房子純粹是由於「自住需求」，家庭有需要才買。

因此更有錢的人，不僅僅是買更好地段，更貴的單價，而且面積也會大一點。

重慶的容積率比較高。和廣州，深圳差不多，有4~5左右。

同時，重慶的城市比較密集。不象北京上海深圳，發了命一樣開發新區。

重慶受電商的衝擊又比較小。

因此重慶的「商鋪」和香港的「商鋪」一樣很值錢。

重慶房價很低，股市又不振。

重慶人如果完成了生活基本必需。他們的錢是沒有去處，沒有地方可投的。

住宅的標的太小。50~60W一套。

對於真的有錢人，買上上百套住宅。打理煩也煩死了。

因此重慶的「投資」喜歡買商鋪。商鋪被炒成天價。

而上海人都知道，「商鋪」是個坑。是吃人的大坑。

上海商鋪根本賣不動。職業炒家也不會去碰鋪。

每一個市場，都有每一個市場的運行邏輯。

價值觀彼此之間，是互相矛盾的。

哪怕你把這些事情，內外邏輯，前因後果，都想得清清楚楚。市場「三分」，各個細分市場，消費者心理也都摸透了。

你把這樣的經驗，拿到海外市場。頓時又是一番水土不服。

譬如你在矽谷，在澳洲，同樣一套獨立屋。估值應該是60W澳幣，還是80W澳幣。

相鄰二個街區。學區都是差不多的。樓齡也類似。

價格卻可以相差20~30%

這時候應該怎麼判斷。這裡面的學費是永遠也交不完的。唯有靠時間積累。

五）解決方案

最後我們來看解決方案，如圖；

首先，我們假定你並不能「通曉明悟」。

世界上的道理那麼多，Marketing細分的消費者心理那麼細膩。

我們只能說略懂。誰也不敢狂妄地說通徹人心。

我在房地產市場做了16年，最後只能說越做越迷惘。

那麼，我們應該如何投資判斷？

我的答案是：如果無法判斷，那就選最便宜的

好比在小戶型，大戶型這個選擇上。

到底是重慶人錯了，還是上海人錯了。

應該是重慶學上海的樣，小戶型單價>>大戶型

還是上海人學重慶人樣，同一小區大戶型單價>小戶型

你可以研究「消費者心理」「人口趨勢」「通貨膨脹趨勢」「購買力趨勢」等等一系列的Marketing分析。

但我們還有更簡單的方法：買便宜的。

你先把成本降下來，先立於不敗之地。

然後再慢慢想辦法去看風雲變幻。

同樣道理，2012年我去重慶的時候，小姑娘和我說：「每差一個樓層，單價差10元人民幣」。

什麼，我差點把舌頭吞了下去。

你再說一遍，你確定你的單位沒有問題的。

每一層差10元。不是10元一平方英尺，或者立方英尺之類的？

（再次圈重點）

回答說，就差10元。好比10樓單價是5600

11樓單價5610

12樓單價5620

13樓單價5630

…………

……

30樓單價5800元/m

我毫不猶豫地說，「給我買次頂吧」。越高越好。

因為上海的高層建築，每一層差不多是0.8%，按照八萬的單價，每一層就要500元/m

樓上樓下，單價可以差一萬。

而你只差10元/層。

我真心不明白這個KFS怎麼想的。反正我買高的。

同樣道理，重慶對於「朝向」的價值判斷，和上海很不一樣。

「全北」的戶型完全沒有任何折價。一樣能賣得出去。

「全南」也沒有溢價。

那你該怎麼辦。想也不用想。

對於商鋪的選擇也是一樣。

基本對重慶商鋪敬而遠之。

六）結語

我們長期在上海，久而久之形成了一套「價值判斷體系」。

但是這套體系，並不是放之四海而皆準的。北京有北京的審美體系，重慶有重慶的審美體系。北美有北美的審美體系。

當我們走出去，看得更多。才知道我們曾經的「堅持」和信仰錯得有多厲害。

當二種「價值體系」開始碰撞時，你會感到迷惘。

你會不確定「價值」的真正位置所在。

這時候，你可以靠Marketing的分析，分析消費者的趨勢，分析市場的定位，分析未來對手盤在哪裡。最後做出細微的判斷。

但你也有一種直截了當的處理方法：

買便宜的

（yevon_ou@163.com，2016年12月13日晚）