任志強看空2018：分析與解讀

壹

最近，任志強在「第十五屆中國地產風雲榜」上發表了10分鐘的演講，預言中國樓市有可能在2018年出現「三個下降」，被幾乎一致性理解為「看空」。

原汁原味的視頻如下：

關於三個下降

任志強稱，嚴格說起來2018年是沒法預測的。假定按照現有的政策不變，比如說房地產政策不變、防範金融風險去槓桿的政策不變（這是結論的前提）：

第一，2018年房地產投資一定是下降，增速下降的幅度可能會穩中有降；

第二，房地產開發面積會下降。從2017年竣工情況來看，（房地產開發面積）並沒有得到好轉，房子賣了將近17億平方米，但竣工只有10億多點。

第三個，房價下降的城市會越來越多。

任志強稱，「我說的這三個你們明年可以猜一猜，看看今年發展結果是不是」。

去年年初，全國平均房價超過1萬的有19個城市，但是到去年12月底平均房價超過1萬塊錢的已經有了41個城市，數量上翻了一倍。

這其中，9個最重點的城市由於政府的手使勁按著，房價是下降了。假如政策不變，2018年房價下降的城市可能會增加，不是9個，可能會更多一些。

2018年1月，最活躍的的房企都在拚命融資，包括從境內和境外，所以1月份市場最典型的特點是開發商拚命找錢。現在，有很多開發商沒錢了，所以他們拚命在賣東西去補窟窿。

關於房地產對今年的土地財政和財政稅收影響

任志強表示，政策存在很大變數，政策不變的前提還有很多矛盾。

第一，從去年情況看，一線城市的開工面積大幅度負增長，其中重點城市最嚴重的負46%，新開工下降了一半。如果一線城市人口繼續增加，而開工面積大幅下降，對價格會產生巨大的影響；

第二，東部地區人口逐漸增加，去年的投資上升。中部地區和西部地區去年的投資是高速增長，當然很可惜，西部地區並沒有那麼多人口支撐；

第三，房地產對今年的土地財政和財政稅收影響巨大，大概佔到全國財政稅收的40%、地方的36%左右。如果明年房地產投資下降和銷售下降對地方政府影響財政稅收，（政策就不好說了）。

中國有句古話，叫做「兵馬未動，糧草先行」。今年地方債也存在著問題，如果財政收入大幅下降，地方政府有沒有能力去支撐這個財政的支出？我不當官我也不知道，但我估計因此會影響到政策的調控。

為什麼有些地方政策會做適度調整，因為中央是因城施策，所以餓的城市就會想法多吃一點。直說他得找點糧食吃，假定的前提是政策不變，實際的前提可能會有所變化。

在複雜的社會變化之中，如果任何一個政府出台一個單向目的的政策，結果總是適得其反。

舉個例子，英國的布萊爾，為了老百姓看病更方便，出了一個規定，叫做預約的醫生必須在48小時內接待每個病人。結果所有的醫生都不接電話，因為工作讓他們沒法接待沒有預約而突然生病的病人就可能造成大量的死亡，所以布萊爾不得不去修改他的政策。

最近台灣也出台了一個政策，為了保證工人的利益，加班1小時頂4小時的工資，結果所有的工人都沒有加班機會了。因為業主們不願付這4份錢，他們就讓臨時工頂替成熟工的工資，因為加班時間的工資太高了。所以，台灣又在修改相關的政策。

所有的事情都說明，單一政策一定會造成其他後果，而其他後果可能會帶來政策的其他變化，因此台灣也不得不去重新修改他們相關的政策。

貳

要理解任志強的演講內容，首先要關注演講的政策背景，即國家的鐵幕調控，四限時代：限購、限貸、限價、限售。

其中，限價針對開發商，限售針對房產持有者，限購是影響房價的短期強因素，限貸也是隱蔽性的強因素，貸款政策是控制房價的重要韁繩。

先看廈門現在發生的一件事。

眾所周知，廈門居民槓桿率位列全國第一。1月25日，在廈門，一場針對樓市的精準金融打擊開始，6張罰單驚心怵目。

其中，就包括部分消費貸借出後去買房的現象，消費貸變相成了「首付貸」，各路資金變相湧向樓市，這也是炒房客的秘籍。

如今，高槓桿者膽戰心驚。

本輪調控的一個重要方式是清除資金的「定時炸彈」，拚命加槓桿是本次調控下一半程的現象。從廈門的舉措看，對於違規資金流入樓市已經戴上「手銬」。

可能，這種對信貸「戴手銬」的監管將蔓延到其他城市，尤其是居民槓桿率較高的城市。只要信貸不放鬆，繼續嚴打，2018年的樓市整體調子就黯淡。缺乏信貸的支持，無法實現高槓桿，房產投資的效率就很一般，未必跑得贏高收益的理財項目。

叄

與其說任志強看空，不如說他只是階段性「看空」。

有兩個前提，一個是2018年，一個是政策不變化——但實際上，他也說了，調控的許可權下放到地方政府，而地方政府的舉動受財稅影響重大。

從這幅統計表中可以看出，全國42個重點城市，能做到不依賴房地產的寥寥無幾。即便是實體經濟與互聯網新興產業發達的杭州，房地產占固投比例達到44%，GDP比例達到23%。

某種意義上，大眾對於房地產綁架中國經濟的恐慌來源於媒體和部分偽專家的長期暗示。實際上，房地產是基礎民生，也是國家非常重要的固定資產，其佔比多少不能被膚淺的理解為「綁架」。

因為在中國，城市化的主要進程主要體現為城建和房地產開發。

城市的發展，是對邊界的一次次拓展，房地產往往是先行者，在規劃及落地的區域內，產業也才有依託平台。沒有對土地的深耕，也就沒有產業的落地與欣欣向榮。

從財稅的角度，2018年，部分地方政府的壓力頗大，有可能會對調控做細節的調整。但這種調整不是扭轉房市，轉而掉頭向上，而是對趨冷的一种放松，稍微增加可控熱度。

某種意義上，房價漲幅低於居民收入增長幅度，這是部分地方政府所能接受的。

肆

為什麼中國的房地產很難預測，尤其是短期走勢，除卻複雜的經濟因素和政治因素之外。決策之不透明是最重要的一點。但凡涉及到重要政策的討論與研究，基本與社會大眾無關，這就意味著社會沒有提前對決策有充分的參與權和預期消化。

一旦政策出來，往往都是「突發」、「重磅」，會是一個直接的反應過程。

漲不漲，跌不跌，幅度如何？在中國，老百姓最關心的問題其實無解。因為政策的出台時機無跡可尋。

為何中國的專家屢屢預測錯誤，尤其在時間點上判斷錯誤，把房市當股市炒，把房市當股市來理解，甚至用K線、陰陽圖來做技術判斷，其實意義不大。因為，政策的社會預期與決策參與，中國和國外有著本質之別。

任志強為何屢屢預測準確？對數據和邏輯的熟稔使用，抓住了房地產的供需關係核心，同時，又對政策的心理把握很准。

在中國城市化尚未結束的現階段，以人民幣計價的房價上漲是大概率。只不過，隨著進程，最終上漲的城市會越來越少。

過去，房價上漲是全國上千個城市同時上漲。

這一輪，房價上漲是一線和強二線先漲，其他二線和都市圈再漲，三四線城市現在漲。資金呈現出明顯的「選擇性」。

這種資金的選擇性也就是城市的風險偏好。

我覺得人口是關鍵因素，因為主力資金是看人口的遷徙與趨勢才做布局的。

聯合國人口署最新發布的《世界人口展望》2017年修訂版，預計本世紀末中國人口將出現倒「V」型反轉，在低生育率狀態下加速下滑跌破10億至6.13億。在不到百年時間裡，從人口大爆炸反轉為人口大坍塌。

人口和統計學者黃文政認為，即使全面放開並大力鼓勵生育，本世紀末中國人口也難以超過8億。聯合國對中國人口的低預測值（6.13億）比較合理，而中預測值（10億）嚴重高估，更不要說高預測值了。

對於這一雪崩式的人口大萎縮，很多人的第一反應是：這絕不可能！看看城市地鐵的擁擠就知道中國人口太多了！

但別忘了，這是在城市。甚至只是幾十個城市，多數城市未來的人口前景並不樂觀。對於這幾十個城市，即便本地生育率下降，因為產業資源和科教文衛的發達、更宜居、更能產生收入，所以能吸收外來人口。但同樣，人口流出的城市，未來的房地產市場，住宅是剩餘的。

中國人的自有房比率達到93%。這即意味著房子是不缺的，缺的是以後工作和生活得更好的城市房子。

中國的現實問題是「人地錯配」。

任志強舉出一個關於布萊爾針對醫生的政策，一個台灣加班工資4倍的政策，其用意在於，我們試圖達成的目標與最終實現的結果，可能背道而馳。

他指的是房地產市場。讓房價進入到一個「合理區間」，這是一個美好目標。實現這樣的目標，其路徑是各地的調控。

但這樣的調控在城市化依賴於房地產發展的大背景下，最後可能事與願違。信貸的趨嚴，特別是一刀切的利率上漲，最不利的反倒不是有錢人，反而是剛需、年輕人。從2017年年初還能打9折甚至88折到目前普遍上漲15%甚至20%，本來一個月還款3000元，現在要4000元，這種變化與敏感，年輕家庭是不可承受的。

從大的方面來說，一線城市在2018年未必是最好的機會，畢竟是領頭羊城市，牽一髮動全身，如果房價上漲，帶來的傳導作用太大了，可能給會斷送房價目前「穩中有降」的局面。而城市發展的機會可能更多在區域中心城市與有實質意義的都市圈城市。

從分析的框架如竣工面積與需求面積上，任志強相對看空2018年的背後，反而是強烈的看多，或者說，對房地產後期的發展依然保持信心，源於地方政府的財稅依賴沒有改變，城市化和人口的結構性趨勢沒有改變。但部分媒體的看空解讀，對於中國的房產投資者而言，心理是頗為震撼的，預測有個前提：政策不變。但實際上，政策變不變，2018的變數很大，哪些城市率先挺不住？

拭目以待！

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