售後返租 當心「詐」得「血本無歸」

買鋪謹慎「售後返租」的陷阱。（圖文無關）

　　業內人士提醒：小投資者投資商場內鋪需謹慎 優先買臨街鋪

　　第1關注

　　文/記者曾艷珠

　　圖/記者龍成通

　　近日，一則佛山逾百投資者台山淘鋪「被騙」的消息引發業界極大關注。一年前，佛山逾百名投資者沖著「10年返租100%」的高回報，買下台山地王廣場一些商鋪，現在因商鋪經營不善嚴重虧損未能兌現返租，投資者面臨投資收不回來的困境。在這起投資案例中，上千名投資者面臨「被違約」的困境，涉及資金數億元。業內人士分析，「售後返租」是事件的導火索。

　　記者了解到，「售後返租」的高回報率很容易讓人心動，但高回報的背後可能就是一個「地雷陣」，近年來頻頻有投資者被「詐」得遍體鱗傷。業內人士提醒，遇到商場內鋪採取「售後返租」方式銷售，要特別謹慎。專業律師也表示，去外地投資要了解清楚情況，最好把開發商承諾的一些條款寫進合同里，以免到時「死無對證」。

　　事件：沖著高回報買鋪 當初承諾現無法兌現

　　去年，台山地王廣場在珠三角各大城市大肆宣傳，陳先生在佛山兩家地產中介的牽線下，以約42萬元的總價，買下一間19平方米的商場內鋪，單價2萬元多；他妹妹買下一間35平方米、總價180多萬元的鋪位，單價近5.2萬元/平方米。據了解，與陳先生兄妹同去台山淘鋪的還有逾百名佛山投資者。

　　現在回想起來，陳先生認為自己是被開發商開出的「售後返租」條件誘惑了，不知不覺成了開發商魚鉤上的「魚兒」。

　　據他介紹，商場提供三種返租方式供投資者選擇，即買後即返租、3年後返租、5年後返租，無論是哪種方式，都能保證投資者「10年返租100%」，即10年內至少能拿到買鋪的錢，回報率可謂相當高。

　　但現實並未往陳先生等投資者預期的方向發展，今年前兩個季度，選擇買後即返租的投資者只收到了約定租金的一半，7月份的租金更沒有了。這讓選擇5年後返租的陳先生很擔憂：「商場現在很冷清，按照現在的經營狀況，到2016年我還能收到返還的租金嗎？」陳先生害怕自己「血本無歸」，到現在還沒拿到鋪位的產權證，也讓他放心不下。「我們準備通過法律手段追討損失。」陳先生表示。

　　真相：售後返租風險巨大 早已被禁止

　　有十幾年商鋪與寫字樓操盤和代理經驗的佛山一辦公樓與商鋪服務公司副董事長嚴偉焜告訴記者，售後返租並不是一種新營銷模式，高回報背後往往是一個「地雷陣」，很多投資者就被「詐」得遍體鱗傷。

　　記者了解到，「返租銷售」也叫售後包租、售後回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其樓盤或商鋪出售時與買家約定，在出售後的一定年限內，由開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。

　　「售後返租」看似能在投資者和開發商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經營不善，已收到售款的開發商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。因此，「售後返租」出台不久就遭到建設部明令禁止。

　　據記者調查，在佛山本地也曾有兩家商場採取「售後返租」的形式售賣，到最後收鋪時承諾給投資者的租金回報也沒有兌現。

　　分析：高回報背後暗藏高售價

　　記者了解到，陳先生兄妹投資的台山地王廣場商場內鋪均價為3萬~5萬元/平方米不等，售價明顯高於周邊同類型商鋪。以「10年返租100%」計算，平均月租金要達到250~417元/平方米，才能讓投資者收回買鋪的成本，但目前商場的主力租金約為50~100元/平方米，顯然無法滿足條件。

　　「陳先生等投資者只注意到了高回報，對其高售價沒有保持足夠的警惕。」嚴偉焜分析，售後包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出年約8％、10％甚至12％的售後包租收益率，但實際上，他們通過提高商鋪售價，已將今後要付給投資者的利息預提出來。

　　例如，本來一處只值1萬元／平方米的商鋪，開發商將售價提高到2萬元／平方米，儘管其承諾10年每年包租，年收益10％，但實際的收益又是多少呢？假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年後，投資者雖然承租收益為100％（每年8％×10年），但投資者的實際房產收益卻為－50％（實際價值為售價的一半），因此投資者的實際年收益也只有（100％－50％）／10＝5％，只比銀行存款高一點。儘管這種計算方法比較簡單，但卻有助於我們一窺售後返租的真實一面。

　　提醒：小本投資商場內鋪需謹慎

　　行業內一直有「一鋪養三代」的說法，但並非所有投資商鋪的人都能成功。嚴偉焜和佛山一地產顧問公司總經理助理李華宇兩位業內人士都表示，商鋪投資是一個相對專業的領域，建議小投資者或者初次投資者入市要謹慎。如果沒有把握，寧願選擇其他的投資渠道。

　　在選擇商鋪類型時，最好優先選擇臨街鋪，再考慮商場內鋪。「臨街鋪只需考慮人流、地段等因素。商場內鋪除了要考慮以上因素外，更重要的是掌握開發商的資金實力、經營能力，後者往往是小投資者最難掌控的。」兩位業內人士分析說。

　　記者也了解到，一些商場會把內鋪拆分售賣，很吸引投資者。對商家來說，這些小鋪可能只是用以回籠資金，即使其經營不善，也不會對整個商場造成太大的影響。而一旦出現問題，開發商往往會先保大鋪，再考慮小鋪鋪主的利益。「當投資者的利益不能與開發商的最大利益直接掛鉤時，就要掂量一下投資是否值得。」遇到位置不佳、面積過小的商場內鋪，投資者要特別謹慎。

　　行業觀察

　　你的心,到底被什麼蠱惑？

　　由於地王廣場經營不善，包括珠三角等地的逾千名投資者浮出水面，據不完全統計，涉及的金額高達數億元。如果說陳先生兄妹是初次投資，被高回報誘惑、栽了跟頭情有可原，那逾千名投資者難道都是這種情況？我想，他們中應該有資深的投資者吧，但為何大家都遭遇或將遭遇「被違約」的困境呢？

　　借用電影《畫皮1》主題曲里一句話：「你的心，到底被什麼蠱惑？」我也想問這些投資者們，你們的心，到底被什麼蠱惑了？蠱惑這些投資者的，也許是貪慾，是一時的僥倖，抑或其他，我不作定論。但想強調一個事實，投資者希望拿到高回報，開發商希望利益最大化。雙贏當然最好，但不一定能實現。

　　為什麼地王廣場的鋪位價格會這麼高？為什麼商場能給投資者這麼高的租金回報？這些最基本的常識，幾乎是每個投資者都懂的，也是投資時要仔細想好的。「羊毛出在羊身上」，投資時我們應該做個理性分析，想清楚自己會不會成為那隻傳說中的「羊」。