房價壓不住，房租漲起來，根子在哪？

小土過後是多雲

2011年02月12日09:49來源：人民網強國論壇

　　據人民網《今日關注》報道：記者採訪發現，在房地產調控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內難以鬆動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價格也大幅上漲。　　上海白領陳樹哲一直盼望能在房價下降時買房自住，不過他發現眼下買房門檻明顯提高了：首套房貸85折利率優惠已取消，商業房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，「疊加」效應之下，現在申請100萬元、20年期限的房貸購房，月供要比去年上半年高出數百元。　　針對房價沒壓住，房租漲上來的現象，《今日關注》提出疑問：限購、徵稅、加息，樓市調控路在何方？我認為，這一問問得好！數年來，就看到各級政府一個勁地在出台各種「調控」政策，可越控房價越高，越控房地產商越得意。就拿今年開頭國務院的「新八條」來說，說是要「堅定不移地搞好房地產市場調控。」可傻子都知道還是粉拳打在棉花上。有媒體說又一輪「史上最嚴厲的調控」開始了，我覺得這完全是一種調侃。　　眾所周知，2010年，在「史上最嚴厲調控政策」之下，全國樓市出人意料地出現量價齊飛的局面。在三十年這場豪賭中輸了個精光並且因為數年來財政空轉而入不敷出的各級政府絕不能夠停止賣地而存活下來。沒有土地財政支持的政府就是一個破產政府。而只要政府賣地一天，高房價就得維持一天。任志強們所說的「除非中國政府不想讓GDP上升，不想解決兩千萬就業問題，不想解決中國人民要更加富起來問題。」都是拉大旗，根本架不住推敲，唯有「土地財政」才是任志強們抓在手裡的貼身法寶。　　高房價之所以敢於對國家調控政策不屑一顧，原因就是無數次的所謂調控打到他的身上都成了撓痒痒的粉拳，所有的政策幾乎沒有一樣是讓高房價感到有份量的，有痛感的。這完全包括去年出台的一系列所謂的「史無前例」的「組合拳」。比如各地出台的「限購令」，只會滿足開發商囤房的需求，而不會解決百姓要求房價下降的需求。　　既然目前的調控政策仍然等於撓痒痒，那麼，任志強們傲慢地斷定政策「短命」又有什麼好意外的呢？他們料定了土地財政改不了，料定了國家銀行兜不住，料定了執政者拿他們沒辦法，所以，調戲調戲「調控政策」又有什麼好懼怕的呢？由此可見，高房價不是自己「鐵」出來的，而是國家調控政策「溫馨」地培育出來的。可以如實地說，此次國務院工作會議上提出的「堅定不移的調控」措施，依舊「溫馨」有餘，力度有限。如果照這個所謂的增加「保障房供應」「二套房首付60%」的路子來調控，到2011年底，人們可能會發現，房價依舊如日中天，因為地方政府可以在這些「彈性」政策上玩的貓膩實在是太多了。　　我贊成一種觀點，調控高房價，方法可能是多種多樣的，但無論是什麼樣的方法，都應該有一個基本原則，那就是這個方法要能夠有效降低市場對今後房價的上漲預期。　　預期是房價一路走高的直接原因，為什麼全國住房竣工面積都超過人均30平米了，社會對於今後房價上漲還有如此強烈的預期呢？這要從中國式房地產的實質說起。用一套政策，把人全部趕到沙漠里，讓你饑渴難耐，然後再向你兜售麵包和水。要想活著，麵包一萬塊一個你也得買。人家賺足之後，還可以高喊是你們這些人如此旺盛的購買力推高了麵包的價格。吃了你，還讓你心甘情願，還讓你有口難辯有苦難言。這就是權力吃人的「最高境界」，就是政策導演出來的「剛性需求」。中國的房地產「剛性需求」，就是這種逼上梁山式的典型。開著權力的戰車，打著「政策」的旗號，明目張胆大鳴大放地吃人，就是中國房地產目前的真實現狀。幾萬塊錢一畝從農民手裡強征來的土地，一轉手就能賣幾十萬幾百萬。憲法規定中華人民共和國的每一寸土地屬於人民，任何機構和個人都無權出售土地，但現在各地都在賣了，並且賣地的收入不知去了哪裡，而地價的負擔卻實實在在全落到了買房的民眾頭上。土地財政，房地產商把政府綁架了；官商勾結，把官員綁架了；房地產泡沫，又把銀行綁架了。而銀行綁架的則是千百萬儲戶的存款。在這個以官商腐敗為主要特色的吃人行當里，坑、蒙、拐、騙、霸道、黑道手段無所不用其極。房改政策規定了企業單位自己不能蓋房給職工分配，居民個人更沒權力自蓋房屋，剩下的出路只有租房或買房。租房，政府不造，或嘴上講造廉租房，實質是玩畫餅充饑，只見忽悠不見房。買房，買經濟適用房，價格也不低，權勢們還在裡面窮攪和，讓想買的買不到，買到的轉手賣。剩下的出路只有一條，就是買高價商品房。什麼支柱產業，什麼拉動經濟，什麼剛性需求，說穿了就是能用房子吃人！據報道，住房已掠奪居民10萬億財富。　　在所謂的拉動經濟的幌子下，這些年，地方政府都做了些什麼？賣國家的地，分國企的利，刮國民的錢。目標只是一個，就是為了用土地出讓金彌補若干年來財政空轉造成的巨大資金黑洞，為了達到這一目的，不得已成為房地產商的現實傀儡。為了確保賣地收入，只好對開發商的種種惡行聽之任之，甚至不惜暗中成為他們的幫凶。而造成政府財政空轉的核心原因則是積重難返的執政腐敗。有網友認為中國的房改政策出現了前所未有的重大失誤，這樣的表述是不準確的。這不是什麼失誤不失誤的問題，而是政府管理現實路線發展的必然選擇。這就好比一個賭徒，當他輸光了所有錢財的時候，賣房子、賣地、賣老婆賣孩子都是順理成章。　　房地產政策如果得不到改變，那麼，百姓就永遠走不出住房消費的沙漠，就永遠改變不了房價繼續上漲的預期。投機者因為不愁在沙漠中麵包的銷路，所以，有一定能賺錢的預期。購房者因為總覺得沙漠中的供應非常不保險，說不定什麼時候就沒了，所以越早把房子買到手，心裡越踏實。這就是「無法打消市場的預期」，是中國式房地產消費的「特色沙漠」！　　目前各地所謂的「調控政策」包括「新八條」，讓我們想起前些年南京房地產市場出過的一個笑話。管理部門發現某家房地產公司囤房惜售，揚言要嚴肅處理。最後處理的結果是該房地產項目半年內不準上市，半年後根據表現再准許出售。這樣的「處理」對就想囤房惜售的開發商來說，簡直是「雪中送炭」，對這樣的「處理」，開發商不請客燒高香才怪呢？如此「調控政策」的實質無非只是告訴人們投資炒房成本增加了而已，這將讓投機人將來將房子賣得更貴。　　真的要想打擊炒房投機，很重要的一項調控措施應該是房產的限時銷售。無論是開發商手中的現房，還是民間投資者手中的現房，一律在規定時間內出售，規定時間結束後（這個時間以兩個月為宜），來個「保障性住房禁租禁售，新購商品房10年後才准上市交易，上市出租和交易的住房必須先出租售給政府房管部門，新房價格按買入價減去50-70年限折舊計算」，這樣調控的效果才真的會立竿見影，把那些炒房者打得一個不剩。這才是有效地控制投機預期。　　如果政府立即調整賣地政策，如果房屋開發嚴格按比例進行（竣工面積80%為保障性住房，政府廉租房又占保障房的80%以上），如果停發高價商品房貸款，如果保障性住房禁租禁售，如果新購商品房10年後才准上市交易，那麼，房價還會控制不住嗎？預期還會像現在這麼高嗎？現在各政府衙門又在鬧哄哄要出台「更嚴厲調控政策」，任何調控措施，避開這幾條，都可以認為是大忽悠，是拿百姓當傻瓜！其實質還是要把百姓放在「沙漠」里。請國務院干點真事，別像去年搞「國十一條」似的亂髮畫餅了。
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