聽說要交房產稅？什麼鬼？

本文作者為我們的勝寒會友：張誠（SH.00001497）

這是他的第三篇投稿，他的身份除了是勝寒終身會員，還是一位：

財務部高級經理、高級會計師 高級經濟師、一級建造師（市政）

也曾獲：奧賽、優秀幹部等獎項

是崗位的能手，也參加過某FPS全國巡迴賽，拿過亞軍。

張誠喜歡：讀書，交友以及電子競技

下面是他對標題的的回答：（閱讀大約需要5-35分鐘）

假設房產稅開徵，對我們個人影響有多大？（專業視角）

文：張誠 / 編：張誠

沒有幾個人會為了資產類的稅費來處置資產的。公司類的房產稅已經收了三十年了，不到公司經營不下去的時候，沒有幾個公司會賣房產（專業炒房公司除外）。

個人買房子最大的作用是對抗長期通脹，只要長期通脹趨勢不改，哪怕每年多收點房產稅，也不會有多少人專門把房子賣掉來避稅，畢竟通貨膨脹才是最貴的。房子換現金？「鑄幣shui」直接把現金收毛了。（參考文章通貨膨脹：1980年的萬元戶相當於現在多少錢）

一位朋友說的好：個人所得稅是累進位，沒見過有人因為收入高稅高而主動大幅度降低收入而避免交稅的（不包括合法避稅的）。

怕大家沒有時間看太多，把總結先說一遍：

免稅面積 如下：

上海

人均60平米。結合家庭人口情況，上海三口之家，免稅面積180平米，四口之家240平米（如果包括老人的話，免稅面積進一步擴大，這一點需要網友提供核實情況）。180-240平米，小戶型3-4套，90平米戶型也有2-3套，目前上海的房價，年輕人能奮鬥出第一套和第二套房（靠自己掙出來二套的絕對精英了），離需要繳稅的門檻，實話說，還很遠。大部分年輕人這輩子恐怕都不用擔心這個問題。

重慶

按家庭100-180平米。雖然按家庭面積徵稅，看起來優惠沒有上海多（沒有人均免稅面積），如果成年子女獨立立戶獲得優惠也是很容易的，而且重慶的房價低啊。

如果真的奮鬥成功，有了很多錢買了很多房或者很大房子，突破了免稅面積，按上海的稅率：0.6%低於平均價格2倍的0.4%，如果是總價1000萬的房產，一年4-6萬。這個時候說明你已經是土豪了，為國分憂是本分，應該交的就交。或者就多生孩子，也是為社會做出人口貢獻，還能進一步增加免稅面積。

重慶的試點方案，就是讓大家早點獨立買房，單獨立戶就好了。

結合目前的宏觀經濟和宏觀政策導向，大概率就是大家要多生孩子，房產稅可能會起到一個導向作用，引導大家為人口政策調整做出應有的貢獻。

為國分憂是本分，大家應該高興才對，因為能夠得上交稅條件的，說明你是成功人士，交的越多越成功！

下面開始詳細介紹：

房產稅現行規定是怎樣的：

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》：

基本信息

1986年9月15日，由國務院《國發（1986）90號》文件發布。

什麼是房產稅？

1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》），從當年10月1日開始施行。各省、自治區、直轄市政府根據條例規定製定了實施細則。至此，房產稅在全國範圍內全面徵收。根據《房產稅暫行條例》規定，房產稅是以房屋為徵稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人徵收的一種財產稅。[1]

2011年1月8日，根據國務院令第588號《國務院關於廢止和修改部分行政法規的決定》修訂

全文如下：

第一條　房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。　　第二條　房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。　　前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。　　第三條　房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。　　沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。　　房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。　　第四條　房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。　　第五條　下列房產免納房產稅：　　一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；　　二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；　　三、宗教寺廟、公園、名勝古迹自用的房產；　　四、個人所有非營業用的房產；　　五、經財政部批准免稅的其他房產。　　第六條　除本條例第五條規定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免徵房產稅。　　第七條　房產稅按年徵收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。　　第八條　房產稅的徵收管理，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定辦理。（將《中華人民共和國房產稅暫行條例》第八條中的「《中華人民共和國稅收徵收管理暫行條例》」修改為「《中華人民共和國稅收徵收管理法》」。）　　第九條　房產稅由房產所在地的稅務機關徵收。　　第十條　本條例由財政部負責解釋；施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。　　第十一條　本條例自1986年10月1日起施行。[2]

其中跟公司房產相關的就是第三條和第四條。

具體計算方法：

1、從價計征

房產余值＝房產原值×[1－（10％～30％）]

房產稅=房產余值*1.2%

10％～30％具體數字以當地稅務局解釋為準

例子：某企業一幢房產原值1000萬元，已知房產稅稅率為1.2%，當地規定的房產稅扣除比例為30%，該房產年度應繳納的房產稅稅額為( )元？

解析：從價計征的房產稅以房產余值作為計稅依據，應納房產稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬元)

2、從租計征

如果公司把自己的房產出租，取得租金，那麼房產稅從租計征：房產稅額=租金收入*12%

例子：上述企業將1000萬原值房屋出租，年租金100萬

則應納房產稅=100*12%=12(萬元)

而個人房產屬於第五條範圍，第五條　下列房產免納房產稅：個人所有非營業用的房產；

參考現行試點城市，來算一下我們可能會交多少稅

來看看國內已經試點的城市：上海，重慶

房產稅是指以房屋為徵稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人徵收的一種財產稅。鑒於房產稅全國推行難度較大，試點從個別城市開始試點。

2011年1月28，上海、重慶開始試點房產稅。此前第二批列入試點的城市屢有傳聞。杭州是第二批房產稅試點擴容傳聞最多的城市。2013年5月24日，房產稅試點擴容被證實，將增加房產稅改革試點城市，專家稱直指一二線高房價城市。

上海版本關鍵內容：

一、計稅依據

計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。

房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

二、適用稅率

適用稅率暫定為0.6%。

應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。

三、稅收減免

（一）本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算徵收房產稅。

合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。

（二）本市居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產稅，可予退還。

（三）本市居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。

（四）符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。

（五）持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算徵收房產稅，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。

（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

重慶版本關鍵內容：（不想細看的可以直接拖到最後看結論總結）

一、計稅依據

應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據。

獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅範圍，如無新的規定，無論是否出現產權變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

屬於本辦法規定的應稅住房用於出租的，按本辦法的規定徵收房產稅，不再按租金收入徵收房產稅。

二、稅率

（一）獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

（二）在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

三、應納稅額的計算

（一）個人住房房產稅應納稅額的計算。

應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率

應稅建築面積是指納稅人應稅住房的建築面積扣除免稅面積後的面積。

（二）免稅面積的計算。

扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

四、稅收減免與緩繳稅款

（一）對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免徵收房產稅。

（二）在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業、有工作任一條件的，從當年起免徵稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。

（三）因自然災害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務機關申請減免稅和緩繳稅款

兩個試點城市總結如下：

本地戶籍：新購且屬於家庭第二套以上

外地戶籍：新購

計稅價格：交易價格70%，以後按評估價

稅率：0.6%低於平均價格2倍的0.4%

免稅額：人均60平（含60）

第二套購入後一年內第一套賣出，退稅[2]

（試點的區域為主城九區，包括渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，含北部新區、高新技術開發區、經濟技術開發區）

三種情形需要繳納房產稅：

1．個人擁有的獨棟別墅：存量增量都收，認定標準是：在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共牆、無連接的成套住宅。部分教授、幹部居住在單位提供的獨棟別墅里，由於只有使用權，沒有產權，就不需要交稅。

2．個人新購的高檔住房：高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含2倍）以上的住房。

3．在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。

稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套房（含第二套）以上的普通住房，稅率統一都是0.5%。

免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能按時間順序對先購的第一套應稅住房扣除免稅面積。

不予扣除免稅面積：在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人應稅住房不予扣除；納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應稅住房不予扣除。

綜上最後總結：

免稅面積：上海人均60平米。結合家庭人口情況，上海三口之家，免稅面積180平米，四口之家240平米（如果包括老人的話，免稅面積進一步擴大，這一點需要網友提供核實情況）。180-240平米，小戶型3-4套，90平米戶型也有2-3套，目前上海的房價，年輕人能奮鬥出第一套和第二套房（靠自己掙出來二套的絕對精英了），離需要繳稅的門檻，實話說，還很遠。大部分年輕人這輩子恐怕都不用擔心這個問題。

重慶按家庭100-180平米。雖然按家庭面積徵稅，看起來優惠沒有上海多（沒有人均免稅面積），如果成年子女獨立立戶獲得優惠也是很容易的，而且重慶的房價低啊。

如果真的奮鬥成功，有了很多錢買了很多房或者很大房子，突破了免稅面積，按上海的稅率：0.6%低於平均價格2倍的0.4%，如果是總價1000萬的房產，一年4-6萬。這個時候說明你已經是土豪了，為國分憂是本分，應該交的就交。或者就多生孩子，也是為社會做出人口貢獻，還能進一步增加免稅面積。

重慶的試點方案，就是讓大家早點獨立買房，單獨立戶就好了。

結合目前的宏觀經濟和宏觀政策導向，大概率就是大家要多生孩子，房產稅可能會起到一個導向作用，引導大家為人口政策調整做出應有的貢獻。

為國分憂是本分，大家應該高興才對，因為能夠得上交稅條件的，說明你是成功人士，交的越多越成功！

（註：勝寒會友觀點僅代表會友本人，不代表勝寒高智商協會意見）

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