婚前個人貸款婚後共同還貸房屋的分割

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

裁判要旨

夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下，離婚時雙方協議不成的，人民法院應當判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償。

案情

王明坤與庄佃芝於2006年12月份經人介紹相識，2007年7月登記結婚，婚後未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂為由起訴至法院，要求與女方離婚，並依法分割財產。經法院審理查明，王明坤在婚前購買了樓房一套，總房款24萬餘元，其中王明坤婚前支付首付款13萬元，其餘辦理了按揭貸款，該房產在婚前辦理了房產所有權證書，登記在王明坤名下。在訴訟過程中，兩人一致認可，結婚時該房價值498492元，在共同生活期間共同還貸64386元，王明坤起訴時該房價值996984元。

裁判

山東省日照市東港區人民法院經審理認為，該樓房系王明坤婚前購買並交納首付款，且辦理了房產證，該樓房應為王明坤的婚前個人財產，同時王明坤應補償庄佃芝婚後共同還貸部分及其對應的房屋增值款。一審法院判決：王明坤補償庄佃芝婚後共同還貸的一半32193元及其對應的房屋增值款64804元。

庄佃芝不服一審判決，向山東省日照市中級人民法院提起上訴，請求撤銷原審該項判決，依法改判由王明坤向庄佃芝補償共同還貸的一半32193元以及房屋增值款249246元。

日照市中級人民法院認為，一審判決符合《婚姻法司法解釋三》第十條「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償」的規定，體現了照顧女方權益的原則，庄佃芝的上訴理由不能成立，法院不予支持。

2012年3月13日，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

評析

對於房屋的所有權問題，因我國法律規定，不動產的取得是以登記為標誌的，因此判決房屋是否屬於夫妻共同財產，關鍵應當看房屋產權證如何取得。但因房產證的取得的時間是不確定的，並受多種買受人以外因素的影響，如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬於婚前個人財產或婚後夫妻共同財產的標準，則可能出現對一方顯失公平的情況。對於一方婚前首付按揭貸款所購買的房產，因其在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，婚後獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚分割財產時將按揭房屋認定為這一方的個人財產相對比較公平。

對於如何分割夫妻共同財產共同還貸部分，應當從兩個方面考慮：一是從還貸的時間看，還貸的時間只要處於婚姻關係存續期間，一般即可認定是雙方用夫妻共同財產還貸，而不必區分還貸的資金來源於哪一方的收入；二是看夫妻之間是否約定實行分別財產制或者對涉案房屋的還貸問題是否有特別約定，如果雙方對於上述問題進行了特別約定，則分割房產時約定優先，不再適用本解釋的規定。因還貸支付的款項屬於夫妻共同財產，一般情況下，可以按照一人一半的原則分割，即離婚時取得房屋產權的一方應當將婚姻關係存續期間所償還的貸款數額的一半，補償給對方。

對於房產的增值部分可獲得多少補償，可根據房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所佔的比例來考量其分割原則。一般情況下，房屋購置資金的來源有以下三個部分組成：（一）一方於婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分；（二）雙方當事人婚後共同還貸部分；（三）未償還的貸款。

對於第（一）部分，因該部分系不動產的自然增值，並非投資收益，不應作為夫妻共同財產分割；對於第（三）部分，未歸還的貸款既已視為是房屋所有權人的個人債務，其對應的房產增值亦應系房屋所有權人所有，對方無權要求分割其對應的增值部分。對於第（二）部分，由於婚後夫妻任何一方的所得均屬於夫妻共同財產，而且夫妻在一起生活，使得另一方已經沒有必要或者沒有可能購置個人房屋，同時，房價持續上漲，也加大了無房一方的機會成本，使得其實際上已經因為締結婚姻而錯過了最佳的個人購房時機，因此對於夫妻共同還貸部分，不應簡單的視為夫妻共同債權，而由房屋所有權人簡單地補償對方一半，還應該補償對方共同還貸部分對應的房產增值。對於如何計算共同還貸對應的房產增值，因《婚姻法司法解釋三》並沒有明確規定，各地法院計算方式不一致，大約有以下三種計算方式：1.應補償的增值數額=共同還貸部分÷總房款×（房產的現值-總房款）÷2；2.應補償的增值數額=共同還貸部分÷2×（房產的現值÷總房款）；3.應補償的增值數額=（房產的現值-總房款）÷總房款）×共同還貸部分÷2。筆者認為，在分割夫妻共同還貸部分對應的增值部分時，要考慮《婚姻法司法解釋三》第十條規定的主導原則，也就是，既要保護個人婚前財產的權益，也要公平分割婚後共同共有部分財產權益，同時還不能損害債權人銀行的利益。所以，在計算時還應綜合考慮：涉案房產購買時的價款、首付款及其在購房全款中的比例、按揭貸款數額及其利息數額、當事人以夫妻共同財產還貸累計的數額（含利息）及其佔全部房款和利息的比例、尚未歸還的貸款及利息的數額。當然，上述三種計算方法並不能涵蓋實際案件中的所有情形，也並非絕對權威準確，法院在判決時綜合考慮平衡男女雙方的利益，保護婦女權益，公允判決，才能收到良好的法律效果和社會效果。

就本案而言，法院根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十條的規定，結合房產購買時的價值、當事人登記結婚及離婚時的增值等情況，判決涉案房屋所有權歸王明坤所有，並由王明坤補償庄佃芝共同還貸的一半32193元和相對應的房產增值款64804元符合有關法律和司法解釋的規定。

本案案號：（2011）東民一初字第1814號；(2012)日民一終字第104號

案例編寫人：山東省日照市中級人民法院 張寶華 王林林

推薦閱讀：