機密！房子是否屬於你，誰說的算？【私人訂製】婚前婚後買房的「心機」……

06-14

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圍城張靚穎-DearJane

婚姻就像一座圍城，城外的人拚命想衝進來，城內的人拚命想衝出去。——錢鍾書離婚是一個迫不得已的選擇，然而當這個選擇擺在你眼前，你能做到換一個心情，換一個環境就能開始新生活嗎？現實的生活並不是電影，大多數人都沒有那麼堅強和理智，更多的是你還要爭取屬於自己的利益，甚至兩人走到撕破臉皮的地步。而房產更是兩人利益糾纏的重中之重！

問題一婚後父母出資購買的房產，離婚時如何分割？案例王先生與李女士於2005年5月登記結婚，王先生的父母考慮到小夫妻租房居住缺乏安全感，遂於2006年9月以兒子的名義購買一套兩居室，房屋總價款 170萬元。王先生的父母支付了100萬元首付款，餘款70萬元從銀行貸款，每月從王先生的工資卡中扣款。2011年4 月還清全部貸款並取得房屋產權證，產權人登記的是王先生。2012年3月，李女士以夫妻感情確已破裂為由提出離婚，並主張按照夫妻共同財產的性質分割所住房屋，此時房屋市場價格已上漲為300萬元。王先生同意離婚，但認為訴爭房屋歸還銀行貸款的資金均來源於自己的工資卡賬戶，離婚時房產當然應歸自己一方所有。法院判據二審法院經審理認為，《婚姻法司法解釋(三)》第七條針對的是父母全額出資的情況，而本案中王先生的父母僅支付了100萬元首付款，餘款70萬元及其貸款利息均是婚姻關係存續期間支付的，故認定訴爭房屋屬於夫妻雙方的共同財產。對王先生父母支付的100萬元首付款，因缺乏明確贈與王先生的證據，按照《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條的規定，應當認定為對夫妻雙方的贈與。考慮到購房資金的大部分來源於王先生父母的出資，分割夫妻共同財產時對王先生可以多分，故判決訴爭房屋歸王先生一方所有，王先生應給付李女士房屋補償款60萬元。

王律師教路

婚後父母一方出資，產權登記在出資人自己子女名下，離婚如何分割？根據新婚姻法司法解釋三的最新規定，應當處理如下，婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定內容，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

一方父母婚後出資，登記在非出資方一方子女名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般應認定為向雙方贈與，房產屬於夫妻共同財產。實踐中還有一種情況，就是一方父母出資登記在小夫妻兩人名下，被認定為夫妻共同財產。但雙方進行財產分割時，一方會突然拿出借條來說明，父母的出資屬於借款。這種情況下，如果該借條上有雙方的簽字，或者有其他證據證明該借條是購房當時形成的真實借貸行為，那麼應當作為借款處理。但是如果沒有上述證據，僅有一方父母的當庭表示，借條不能證明其書寫形成的時間，就不能排除贈與的推定。

小編

爸媽掏錢買房大方點，一次付清好不好……

問題二婚後父母贈與房產怎樣才能屬於夫妻共同財產？案例周某與呂某於2005 年登記結婚，結婚5年後2010年，周某的父母給周某買了一套100平米的房子，房屋產權證上寫的是周某一人的名字。2011年，雙方因家庭瑣事鬧得不可開交，導致感情破裂，呂某要求離婚，並認為房子屬於婚後取得的財產，應該屬於夫妻共同財產，所以要求分割房子。而周某堅決不同意，稱該房子屬於父母出資購買的，屬於我個人財產，呂某無權分割房子。

王律師教路

如果此案發生在2011年8月13日之前判決，按照《婚姻法》司法解釋(二)規定，呂某就享有分割的權利，房產屬於夫妻共同財產。而在8月13日之後，新解釋優先於舊解釋，有衝突的以新解釋為準，根據最新司法解釋(三)規定，屬於周某個人財產。如果想變為共同財產，王律師建議：父母必須明確表明將房產贈與給夫妻雙方(比如公證贈與)，這時該房產才是屬於夫妻共同財產。如果採取書面協議方式贈與房產，但沒有辦理公證手續，根據《合同法》第186條規定，父母是可以撤銷贈與房產。

小編

如果真有心給，何必公證？

問題三尚未過戶的個人房產贈與，離婚時怎麼處理？案例唐某與趙某於2005年1月登記結婚。由於雙方婚史不同，結婚登記前，雙方簽署一份婚前財產協議。主要條款為：唐某自願將婚前個人財產——位於某市某小區某樓某號房產的50%所有權贈與趙某以表誠意，即該房產成為雙方婚後的共同財產；日後趙某如果無原則過錯，而唐某執意通過法律途徑強制離婚而造成事實上的婚姻破裂，唐某彌補趙某的損失，即將唐某享有住房的50%賠付給趙某，即該房所有權歸女方所有。2007年5月，唐某提起離婚訴訟，請求法院准予原、被告離婚並依法分割夫妻共同財產。

王律師教路

本案中所涉及的房產轉讓的財產約定，其法律性質應為贈與協議。我國《合同法》第一百八十六條規定「贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。」但雙方結婚登記後，未辦理房屋的權屬變更登記，因此該房屋的50%所有權並未發生變更，仍為原告所有。關於該房產另一半的約定，系對原告離婚自由的限制，且被告無證據證明原告具有重大過錯，該約定無效。該房產仍歸唐某個人所有。

小編

天呀！白紙黑字也能騙人。早知今日，不如當初房產證上加個名。

問題四婚前各自貸款買房，婚後共同還貸離婚怎樣分割？案例男方於2004年結婚前購買了住房，當時總價約35萬，首付15萬，按揭貸款20萬，婚後兩人共同還貸，現在市值約85萬。女方2004年婚前也購有一小面積房屋，當時總價13萬，首付4萬，貸款9萬，婚後也是共同還貸，現在市值約65萬。現在雙方如果辦理離婚，房產怎樣分割？

王律師教路

最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。所以，本案中兩套房產應按以上規定處理。

小編

各算各的很清楚，只是數學沒學好……

問題五沒拿到房產證的房子，離婚時能分割嗎？案例李女士在某外貿公司上班，2012年，她與未婚夫張先生購置了一套房產，2015年年底交房，因此，他們並沒有拿到房產證，購房合同上寫的是她和張先生兩個人的名字。2013年五一期間，李女士與張先生結婚了。婚後，兩人感情一直不和，近日又因為婆媳關係緊張，二人大吵一架後準備離婚。李女士聽朋友說，沒有取得房產證的房子，不會被法院認定為共同財產。她想知道，如果離婚的話，這套房子是否可以作為夫妻共同財產進行分割？

王律師教路

由於夫妻雙方作為買受人，沒有交清全部購房款，所以房子沒有房產證，離婚時尚未取得房屋所有權。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》中的規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不判決房屋所有權歸誰，而應當根據實際情況，判決房屋由誰使用。不過法律也同時規定，當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提訴。因此，李女士現在只能通過與丈夫協商的方式決定怎樣分割房子。