房產證上有你的名字 房子就一定是你的嗎？

漫畫 章麗珍

最近，有一篇帖子在微信朋友圈刷了好幾輪，昨天騰訊理財首頁也推了—《房產證上有你的名字房子就一定是你的嗎？》看完實在叫人心慌。如果房產證上有了名字，房子都不一定是自己的，那還有什麼辦法能證明房子是自己的？昨天，記者採訪了海曙法院民一庭專門審理離婚糾紛的羅法官，聽聽他是怎麼說的。

記者胡珊通訊員陶琪姜

房產證上有你的名字房子是你的

微信原文「很多小伙和姑娘們結婚時候都會遇到一個問題：房產證到底寫誰的名字？房價不低，一套房子可能是一個家庭的所有資產，因此，很多人都希望在房產證上加上自己的名字。別天真了，房產證上有你的名字，房子也不一定是你的！

在絕大多數購房者看來，如果房產證上加上了自己的名字，那麼這個房子肯定是有一份，但是，其實不是的。根據有關規定，房產所有權的最高效力來自於房產登記，房子作為不動產物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需經依法登記，才會發生效力；未經登記，不發生法律效力。

房產證與不動產登記簿兩者記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此你不要考慮是婚前還是婚後寫名字了，房產證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在不動產登記簿上有你的名字。」

法官：看到這裡估計很多人問，什麼是不動產登記簿，為什麼我沒有不動產登記簿？不動產登記簿是記載不動產上的權利狀況，並備存於特定機關的簿冊。在我國，不動產登記簿保存在房產登記機構，普通的產權人手中是沒有的。

我國《物權法》第16條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。房產證（現在也叫不動產權證書）與不動產登記簿兩者記載不一致，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

通常情況下不動產登記簿和房產證記載都是一致的，兩者不一致的概率極小，這麼多年來，海曙法院只審過一例兩者面積記載不一致的情況，是因為當時國家對房產面積的計算標準發生了變化而導致登記錯誤，而且發現錯了，房產登記機構就主動糾正了。

可能很多購房的市民注意到，買房後到房產登記機構過戶，即便所有的資料都齊全，產權證書也不是馬上就能發下來，通常需要一定的時日。這段時間房產登記機構的工作內容之一就包括對不動產登記簿上的權屬登記進行變更，以確保購房者最後手中拿到的房產證和不動產登記簿上的記載是一致的。

因此，對購房者而言，房產證上有你的名字，基本上就等於你有房子的產權。

就算房產證上沒你的名，也有你的份？

微信原文

從一紙公文的角度上看，房管局的不動產登記簿上有名字才算數，而另一方面，結婚前買的房子，就算是寫了兩個人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據能證明你出了錢，寫上名字也是白搭的。

但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領結婚證後買的房子，就算是只寫一個人的名字，也是屬於夫妻共同財產。就算是父母全資買下的房子，如果沒有明確說明是贈予其子女，也還是夫妻共同財產。萬一不幸離婚，房屋所有權者也要補償對方出款的部分，以及房子的溢價部分。所以，犯不著結了婚還爭署名。

法官：結婚前買的房子，如果只有一方出資，另一方沒有出資，但房產證上寫了兩個人的名字，鬧上法庭，法庭一般視為出資一方對未出資一方的贈與，沒有欺詐、脅迫，一般不能撤銷。因為產權變更登記具有極強的公示效力，即便要撤銷，也由出資方舉證。

如果房子是婚前買的，房產又登記在支付首付一方名下，視為一方的婚前個人財產，但對於婚後共同還貸及還貸增值部分為夫妻共同財產在離婚時進行分割。但司法實踐中，我們還常碰到這樣的情況，小夫妻買房後，因為收入過低，家裡的老人也有幫忙還貸。在離婚分割時，一方父母幫忙歸還的房貸，通常情況下我們也傾向於認為是一方父母對自己孩子的贈與，不作為夫妻共同財產分割。

如果房子是婚後買的，到底是夫妻共同財產，還是一方的個人財產，這個問題要分開說。如果房子是婚後小夫妻用自己的錢買的房子，那麼房子屬於夫妻共同財產，離婚時要進行分割；但如果這套房子是一方父母出的錢，根據《婚姻法司法解釋三》規定，若一方父母出資後，這套房又登記在自己子女名下，那麼這套房視為出資父母對自己子女的贈與，為小夫妻一方的個人財產。如婚後買房父母部分出資的，該出資部分視為對自己子女的贈與，其餘部分仍按夫妻共同財產分割。

一般情況下，一方父母出資後都會把房子登記在自己子女名下，所以父母全資買下的房子，絕大多數情況下，都是夫妻一方的個人財產。如果父母只部分出資的，這出資部分也視為對自己子女的贈與。

房產證上署名越多，繳的稅款也越多？

微信原文

最後，說的是關於房產證上寫幾個名字的問題。其實房產證上寫幾個人的名字都沒問題，但寫的人越多，要繳納的稅款越多。如果寫父母的名字，過世後也要再繳遺產稅。房產證上署名男方或女方一人、夫妻雙方，還是夫妻雙方和雙方父母，到底哪種方式比較好呢？

其實家家都有一本難念的經，不管是哪種方式本身都沒有對與錯之分。與其費盡心思爭奪這些，不如好好經營自己的家庭。

法官：這個要區分對待。正常的商品房交易，房產過戶要繳納的稅款，只跟房產的交易價格有關。房產證上署幾個人的名字，跟稅款關係不大，但跟過戶手續、會不會被限購、貸款能否享有優惠等政策相關，比如共同署名了，在購買下一套房產時就可能被視為二套房受到一些限制，因此仍然需要慎重對待。

至於遺產稅，雖然傳了多年，但至少目前尚未出台，因此不存在「寫父母名字，過世後要繳遺產稅」的問題。

不過，過好自己的生活比爭個頭破血流重要。這一說法是值得肯定的。

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房產署名是個技術活

市民張女士的買房經歷就是一個明證。

2001年，她大學還沒畢業，家裡準備在江東買一套160平方米的房子。張女士的父親平時對政策十分關注，考慮到多年後遺產稅有可能出台，為了避免繳納大量稅費，父母商量後，在這套房子上加上了張女士的名字。

2002年，張女士大學畢業，按照當時的政策，她本來可以享受經濟適用房優惠購房政策，但就因為這次加名，條件不符合。

後來張女士結婚了，打算跟老公買一套房子另住，但因為屬於二套房，不僅首付更多，利息更高，貸款還有限制，因此小夫妻倆只買了一套不到100平方米的房子。由於不滿意，張女士最終還是賣掉了這套房。

今年2月，她咬咬牙，又在江東購進了一套改善型住房。在辦理公積金貸款時，她被告知因為是二套房，貸款額度只有80萬元（首套房的貸款額度為100萬元），不僅如此，房產的契稅也要從首套房的1%，調高到二套房的2%。

「這些年算下來，因為那次加名，我們夫妻倆在後來的購房中，不知道多花了多少冤枉錢。」張女士顯得十分無奈。

中國式買房，從寫名字開始，首付、還貸、出售、繼承等等，都是一本理財經。尤其是署名，影響的因素太多，比如國家政策法規、婚姻關係、感情因素等等，幾乎所有的因素都充滿變數，因此沒有一個固定方案是適合所有人的。

房產怎樣署名才能減少風險，羅法官說，根據她這些年的審判經驗，有3點意見可以供大家參考：

1.儘可能地把房款的出資情況在房產證上有所體現，明確約定各方所佔比例，可以適當減少一些風險。

2.如果經濟條件許可，最好單獨署名。

3.婚後房產證加名字一定要慎重，一旦進行登記，即視為自願贈與，分割時不能反悔，沒有欺詐、脅迫等情形，不能撤銷。

(寧波網-東南商報)

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