任志強再拋雷人觀點:中國人太有錢 房子太便宜

來源： 新華報業網-揚子晚報

　　昨天，由江蘇省房地產業協會主辦的「復甦·跨越2009中國房地產走勢」高峰論壇在南京舉行，曾拋出「離婚買房也是拉動內需」、「只為富人蓋房」等「雷人」觀點的北京師範大學房地產研究中心主任董藩、北京華遠集團董事長任志強等嘉賓高調分析了當前樓市的「復甦」形勢，「房地產正在拯救中國」，「下半年商品房將嚴重供不應求」，「房價將暴漲」，「中國人太有錢了，房子太便宜了」等一系列觀點同樣驚爆。不過，本土企業家卻相對謹慎，建議「開發商賺得差不多了就趕快出手」。

　　近期，國內不少城市的房地產市場一改去年來量價齊跌的慘淡局面，迅速回暖甚至有些熱得發燙，久已不見的夜晚開盤、排隊搶購等現象在南京頻頻出現。那麼如何看待上半年樓市的發展軌跡？

　　提前復甦很正常

　　董藩認為，2008年的房地產市場並不是受經濟危機影響而蕭條的，而是主要受國家宏觀政策調控的影響。進入2009年，在國家和地方多重救市舉措之下，各個城市的房地產市場先後出現回暖跡象。分析我國的大行業可以發現，除了房地產和汽車業之外，其他行業都或多或少存在生產力過剩的現象，所以在這輪經濟危機中，房地產和汽車業受衝擊較小，並提前復甦是很正常的。

　　房地產能救中國經濟

　　前段時間，董藩就以「房地產拯救中國」一說吸引了不少眼球，昨天他繼續堅持這一觀點。「在我國，房地產不僅是主導產業和支柱產業，還是先導產業。首先，房地產業在給其他行業製造需求，如果沒有房地產和工業地產的發展，就不會帶動鋼材、水泥等生產資料的需求；其次，房地產本身還是投入品，比如發展商貿中心、金融中心和旅遊中心，都是需要以房地產為先決條件的，需要房地產提供生產資料和載體。」董藩說，「房地產是我們提供內需的重點。沒有房地產業，其他行業根本就沒法發展。當年亞洲金融危機的時候是房地產業救了中國經濟，現在也是一樣。房地產業不管出現多少磨難，客觀上它還是起到了拯救中國的責任。」

　　樓市遠沒有飽和

　　對於南京樓市近期的排隊搶房現象，董藩認為「正常」。他表示，房地產市場遠沒有飽和，尤其是高端市場。目前市場上90平方米以上的戶型只佔住宅產品的30%左右，但其實需求很大。加上前段時間不少購房者存在觀望心理，壓抑之後爆發是正常的。

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮也認為，仁恆江灣城300萬一套的房子仍有眾多追捧者，說明很多人是具有消費實力的。不過，他也承認，「總會有一些人買不起房。」這些年房地產市場的發展主要是供求之間的較量，「目前中國的房地產市場正處於快速發展的時期，也就是很多不買房的人擠到買房的隊伍中，但是社會的供應量沒有明顯增加。」

　　說房價開發商暴利源自土地升值

　　今年6月，全國70個大中城市房價同比首次止跌回升，南京房價環比則已連漲4個月。如何看待房價這種「漲」勢？市場有沒有出現泡沫？

　　泡沫？我說沒有就沒有

　　對於泡沫，董藩堅定地說，「我說沒有就沒有！」他表示，房價上漲是常態，不僅現在漲，未來將繼續上漲。很多人說房價收入比，說一個家庭四年、五年、六年，通過收入買不到房子就一定有泡沫，但我們的收入是不透明的，不能以此來計算房價收入比。此外，董藩還認為，未來十年到二十年中國人口將發生大的整合，這就是影響房地產需求和供應的地域結構。現在戶口管理越來越放鬆了，從今年開始，所有大學生在哪裡找到工作就可以落戶，甚至找不到工作也可以落戶，這就會出現大城市加速發展，為房地產帶來機遇。

　　沒看見房價瘋漲

　　任志強表示，「某些媒體所說的，或者市場所說的房價瘋狂上漲，我們還沒看見。」國家統計的70個大中城市中，新建商品房同比上漲34個，而同比下降的城市有36個，所以同比價格上漲是很低的。而新建環比上漲的城市有63個，但是上個月的基數是什麼？這是去年12月份和今年1月份降價以後的基數，是在降價基礎上環比出現上漲的。

　　土地升值是「暴利」來源

　　近期，地價和房價的關係成為國土、建設兩大部門爭論的話題。對此，陳淮認為開發商的暴利關鍵不在於成本，「暴利」的一個重要來源是土地升值。假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓麵價購入的，到銷售時，同樣土地的樓麵價可能漲到了5000元。這時如果開發商以5000元的樓麵價計算成本並確定房價，的確可以獲得驚人的暴利。不過，他認為這每平方米3000元利潤，其實只是財務意義上的利潤。因為除非開發商從此洗手不幹，退出房地產業，否則這3000元並不是開發商的錢，並不能裝到口袋裡。只要他還需要進行再生產，要拍回同樣的土地來，重置成本就是五千塊。

　　說走勢商品房會「嚴重供不應求」

　　當前因房地產銷售火爆，北京、上海、杭州、南京等地不少銀行收緊二套房政策，引起業界和市民的猜測：是不是國家政策調控要變風向？與會嘉賓樂觀地認為，政策不會有變，市場依然走穩。董藩解釋說，首先，市場的恢復是正常的，就像人如果早上沒吃飯、中午沒吃飯，晚上一定是暴吃。2008年很多人在等，一直等到2009年。第二，打壓只能帶來市場進一步震蕩，市場的需求是真實的，越打壓反而會帶來投資性需求。第三，打壓房地產誰來拉動經濟增長？房地產垮了，國民經濟一定會垮的，這是毫無疑問的。

　　商品房會「嚴重供不應求」

　　對於下半年的房地產市場走勢，任志強表示很樂觀。「嚴重供不應求」首先是土地的原因，截止到6月份土地供應總量大幅下降，到6月份為止，新開工和去年同比下降了10.4％，這意味著供應量也在下降，但銷售增長了31.7％。這還說明另一個問題，就是「中國人太有錢了，房子太便宜了。」任志強認為，很多城市已經出現了嚴重的供不應求，比如杭州，7月末房子存量只有六千套，但是5、6月份銷售已經過了一半，於是土地和房屋價格也在高漲。南京從1月份到6月份，實際供應用於住宅建設的土地在下降，而商品房供應的總量比銷量低，也就是說已經出現了供不應求。

　　不過，南京棲霞建設董事長陳興漢認為，國家目前的稅收和現在的政策也在控制房價，所以開發商手上的東西賺得差不多了就趕快出手。

　　全年房價平均將漲5％

　　任志強認為，下半年運行趨勢將出現六個加速，包括投資增長、新開工面積、竣工面積、房價、發展不平衡等等均將出現加速發展。特別是房價「將暴漲」，任志強表示，如果說前幾個月是0.2的增長，他覺得後幾個月增幅大約會超過1％，如果這樣的話，全年平均價格增幅會超過5％。增長主要是因為土地和房屋供求關係。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前還可能會出現報復性增長。因為土地大概在明年6月份才能出現供應量上漲。對於下半年的房價走勢，董藩的觀點則要溫和了許多，他認為，2009年房價總體要比2008年出現上漲，但漲幅不會太大。

　　問什麼時候買房最愚蠢

　　論壇中，當有媒體問下半年是不是買房好時機，任志強答道，「問什麼時候買房是最愚蠢的問題，我通常回答是不要看房價高低，而要看你的需要和支付能力，有需求但沒有支付能力不能買，否則你會背負很大的負擔，生活質量會下降。」任志強認為，不要看眼前房價高低，長時間來看，十年二十年房價永遠是漲的，倒過來看，十年二十年前最貴的房子也比現在的房子便宜。「長期來看，越晚買越貴。只有投資客會根據利息和盈利來看今年買還是明年買。」

　　說物業稅 150年都收不起來

　　在昨天的論壇上，對於近期被媒體熱炒的「物業稅」話題，董藩明確表示「絕對收不起來」。

　　「要征物業稅的話，前提必須是房子的所有產權、土地使用權都是個人的，而我們的土地使用年限只有70年，你怎麼收？」董藩說，就算按照現在的想法徵收物業稅，即在開發商拿地時不收土地出讓金了，分成70年慢慢交，「那麼你土地在出讓時賣給誰？反正土地出讓金都不用交，給你還是給我呢？現在的土地都要招拍掛，肯定會有個價格，這不自相矛盾嗎？」就算去收的話，技術上也做不到，首要問題是價格如何確定？董藩介紹說，目前全國也就3萬名價格評估員，而房產則數以億計，屆時根本忙不過來。董藩表示，物業稅還涉及房地產許多稅費的合併與改革，過程要比燃油稅繁瑣得多，而燃油稅從醞釀到出台用了15年時間，他預計「物業稅150年都搞不出來」。

　　觀眾評點

　　有些觀點太不靠譜

　　雖然在昨天的論壇上，幾位嘉賓對房地產業的走勢給予了高度樂觀和充滿信心的評價，主持人甚至打趣道，聽了董藩的演講，「不少南京人可能半夜搬著小板凳到售樓處等買房子了。」但現場的觀眾卻並不都認同專家的觀點，一些觀眾在接受記者採訪時表示，下半年的市場銷售預期看好，但任志強所言「嚴重供不應求」、「房價全年漲5％」太不靠譜，專家的一些觀點也太「雷人」。

　　一位從事房地產研究的觀眾談到，政府不太可能出台打壓政策，但對於房地產企業的一些管理政策則是有可能適當收緊的，政府也不希望房價大起大落。開發企業不能一味樂觀。而且，經歷了去年以來的樓市震蕩，消費者也會更加理性，房價估計不會上漲過快。

　　一位開發企業老總認為，房價只漲不跌的時代早已過去，開發商在信心增強的同時，對市場的憂患意識也增強了。在政府加強調控，開發商、消費者都更理性的情況下，穩定還是大趨勢。

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