李驍：中國樓市大變局，今年見頂

李驍：中國樓市大變局，今年見頂

中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場，世界超過50%的建築項目在中國，僅2006年至2010年，五年，我國城鎮房地產竣工面積總量即達31.59億平方米。

根據最新發布的「2011中國摩天城市排行榜」顯示，中國正在建設的摩天大樓總數超過200座，相當於美國同類摩天大樓的總數。全球十大高樓，中國有5座。5年後中國的摩天大樓總數將超過800座，是現今美國總數的4倍。

中國房地產業這駕戰車可謂龐大無比，轟轟烈烈，幾個月前和一個俄羅斯建築代表團座談，他們對此非常羨慕。

但今天我要講個完全不同的觀點，在我看來，其實從去年4月開始的本輪房地產調控已經宣告，中國房地產市場已經發生深刻變化，從一個大的產業周期上來看，2011年，中國房地產已經見頂。

我下半年要出版的新書《大變局》其核心就是這個觀點，房地產業大變局，房地產企業應該大轉型。

我去年年底給一個雜誌的約稿文章中第一次提出這個觀點，我在文章中說所預測的：

通脹壓力降繼續加大，

持續加息幾乎勢在必行；

由於住宅市場的調控，商業地產將持續升溫；

二三線城市由於資金的青睞，房價將加速上漲等。

現在2011年時間過半，文中情形多數出現，中國房地產業是中國宏觀經濟的支柱產業，為中國經濟發展做出了巨大貢獻，為什麼我們要丟棄它，正如國土資源部副部長貟小蘇講的那樣，「房地產業是重要的基礎產業，而不應成為重要的經濟支柱產業。」。不是我們不想要，而是不得不放棄。

我們都知道一個定律叫馬太效應，來自《新約.馬太福音》中的一個故事：一個國王遠行前，交給三個僕人每人一錠銀子，讓他們去做生意，國王回來時，第一個僕人賺了1 0錠，國王獎勵他10座城。第二個僕人賺了5錠，國王獎勵他5座城。第三個僕人說：「主人，你給我的一錠銀子，我怕丟失，我一直包在手巾里存著，現在完好無損」國王命令他將這錠銀子交給第一個僕人，並且說：「凡是少的，就連他所有的也要奪過來。凡是多的，還要給他，叫他多多益善。」這就是馬太效應。

這個定律，簡單解釋就是贏家通吃，有錢人越來越有錢，沒錢人越來來沒錢，有錢人越來越有錢是一種良性循環，沒錢人越來來沒錢是種惡性循環。

這個定律可以解釋中國樓市目前存在的問題，對房地產業的過度依賴，使得多個領域出現馬太效應，並出現惡性循環。

首先高房價的惡性循環嚴重影響了社會穩定及經濟發展

98年我們中國實行房改，取消福利化分房政策，但那時候中國的住房需求遠遠沒有解決，因為保障房的配套沒跟上，有錢的沒錢的全擠到一口鍋里吃飯，導致的結果是什麼？當然是房價上漲。

這就像是汽車市場，有幾千萬的阿斯頓馬丁，有幾百萬的蘭博基尼，但也有幾萬的qq和十幾萬的甲殼蟲。也像我們選擇出行方式，你可以開賓士寶馬，也可以坐公交坐地鐵，關鍵是有選擇，而我們的房改呢，因為保障房的缺失，就剝奪了居民購房的選擇權，設想一下，如果那時候就分鍋吃飯，有錢的買商品房，沒錢的住政府提供的保障性住房，相信就不會有今天房價的居高不下。

高房價帶來了很多不利的影響，首先是進一步加劇貧富差距：

有數據顯示，中國目前收入最高的20%群體，是收入最低的20%群體的收入的33倍。這種社會財富向少數人群集中情況還在加速。

前陣子，中國房地產業協會一位副會長顧雲昌在某論壇上說，「對住房問題抱怨大的家庭肯定不到10%」，他依據是，中國城鎮居民家庭自有住房率已達到91.4%，農村老百姓的住房率是99%」。「抱怨最大的第一是80後畢業生，第二是農民工。因為80後有衝動但沒有錢，所以買不起房，而這些人正是網路主體。」

言論一出，輿論嘩然，顧會長在網上被一頓好罵。顧會長這麼說固然有一定道理，但犯了「只知其一，不知其二」的錯誤。為什麼一邊是自有住房率如此之高，排到世界第一，但另一方面，不滿輿論卻滔滔湧向房地產？

其實，這背後深層次的原因是貧富差距，房價問題引發廣泛關注的根本原因在於房產成為財富分配的工具，而隨著房價上漲絕大多數人被排除在外，所以有了如此巨大的輿論壓力。

我去年出版的《驚天大逆轉的背後》一書里，收錄了一篇文章《追房價的人》，裡面講述的是兩個購房人的真實故事：

一個是我的朋友，美國某著名銀行的首代，2004年月薪已有萬元，典型的外資白領，2002年的時候，比較好的樓盤的價格也就6000元每平方米，總價50到60萬就可以買到當時很不錯的房子，那個階段買房的人，和2年後買房的人就形成極大的反差。

我這朋友因為工作時間不長，積蓄不夠多又不想用家裡的錢，所以想過沒房，但由於幾次沒買。到了2004年和女友談婚論嫁了，必須買房了，卻發現，這時的房價已經和2002年時漲一倍還多。

按照04年的房價，他如果在中心區買房，月還款壓力非常大，基本淪為房奴，而且工作絕對不能有任何閃失，否則就會有斷供的危險，而如果選擇買在非中心區，交通問題則很難解決，就算用多餘的資金買部車，也無法解決2個人的問題。

用他的話說，晚買兩年房，和同學之間就是窮人和富人的區別。

在此後的幾年，他是天天盼著房價跌，多次問我房價到底怎麼樣？會不會跌，我說繼續上漲的概率大，雖然存在下降可能，但作為剛需購買，還是應該早買為宜，為此我還推薦了幾個樓盤給他參考，遺憾的是他在猶豫中一次次的錯過購買時機。

那個時期，有人發文感嘆：回首2001年的房價猶如隔世，有人預言：上海的房價必將形成內環3萬每平方米，中環2萬，外環1萬，雖然當時的房價漲幅日新月異，但這樣的預測依然是超級大膽，被多數人斥為神經質。

另一個追房價的人的故事自中央電視台的報道，不知道電視機前的觀眾朋友有沒有印象，一個年輕人2008年開始計劃購房，但房價太高，一直沒能找到自己滿意的樓盤，2008年下半年開始的樓市調整讓他看到希望。

2008下半年開始到08年底很多樓盤的降價幅度在20%以上，但正應了那句話：買漲不買跌，越跌該青年則越篤定，認為調整遠遠沒有到位。

轉眼過了春節，該青年驚訝的發現，很多樓盤不但止跌甚至開始悄然漲價，但該青年結合很多業內行專家的分析，認為這只是暫時的反彈，房價最終還是要下來，因此，仍然選擇了觀望。

幾個月後該青年無奈的發現，房價不但沒有下跌，甚至超過原來的售價，這讓該青年追悔莫及，對著採訪鏡頭表示，這下再也不追了，一定要下定決心買房。

今天我講述這兩個人的故事，要說明的是，房地產已經成為了衡量財富的重要載體，像故事中所說的那樣，就因為早買幾年房或晚買幾年房，原先境況差不多的兩人的生活會發生如此大的差異，所謂「不患貧而患不均，不患寡而患不安」，這就是社會輿論滔滔湧向房地產的根本原因，買的少的人希望房價跌買更多，買不起的就更不要說了。

高房價帶來另一個不利影響是，加劇了經濟的冷熱不均，使經濟結構失衡

這麼多年我們的經濟得到快速發展，靠的是三駕馬車：投資、出口、消費。

近些年，一些從事外貿和製造業致富的人，手裡有了多餘的資金，紛紛把資金投向房地產業，這也難怪，從行業利潤比較來看，紡織業、家電的平均利潤是2%，外貿企業的利潤為8%，但是房地產開發的利潤率高峰時達30%－40%，房價的漲幅一年一倍更是稀鬆平常。

房地產的高利潤使得做企業的沒心思做管理搞創新，因為只要買了房，躺著睡覺賺的也比自己的主業多，但是，大量資金湧入所導致結果便是地價房價被推高，而且經濟冷熱不均，投資領域過熱，而貿易製造業過冷。長此以往既削弱了中國企業的競爭力也對中國宏觀經濟發展極為不利。

摩根士丹利亞洲區主席史蒂芬羅奇認為「在中國GDP比重中，出口和投資佔到75%，而國內消費需求佔比約35%，這種不平衡的宏觀經濟對任何國家而言都無法維繫。」不能低估未來挑戰，現在是時候給中國經濟敲警鐘了。

其次，土地財政無以為繼，必須儘快轉變經濟增長方式

高房價哪裡的惡性循環到地方政府和土地市場這塊，情況如出一轍，我們流行了多年的一個概念叫經營城市，全國都一個模子學習浦東和大連模式，拉大城市框架，大搞城市建設，那麼地方政府靠什麼來發展城市建設城市呢？其中佔比很重的一塊就是土地財政，賣地搞建設。

據國務院發展研究中心的一份土地財政調研報告顯示，有些地方，土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。地方政府最簡單的做法就是運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合後，進行招拍掛，價格就會翻幾番。

為了拿到便宜的土地，多賣地，很多地方政府就搞暴力強拆，調查顯示拆遷矛盾已成為我國首要社會矛盾，無論在深度、廣度和烈度上都顯著高於其他社會矛盾

用賣地款支持建設，要追溯至改革開放初期，據說鄧小平問霍英東，說百廢待興，建設需要錢，但到哪兒去弄錢呢？霍英東就提了建議，說中國有那麼多土地，可以適當買一些，當然這只是一家之言，沒有考證，但這幾年來，地方政府對土地財政的依賴，卻可以從國家審計署最新的數據中看出一斑：

截至去年底，全國地方政府性債務10.7萬億，其中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務佔比4成，目前壞賬率達到3成，最後還得老百姓買單。

這種依靠土地財政建立的城市經濟發展模式是不可持續的，寅吃卯糧，將數十年後的公共財政收入提前吃了，一旦大規模城市化進程結束，可供開發的土地日益減少，未來的公共財政狀況將會面臨嚴峻考驗。

我們以前為一些地方政府做諮詢，私下和這些地方政府領導探討，立足於改善城市面貌為主的經營城市理念是有欠缺的。城市是誰的城市？城市當然是市民的，經營城市為什麼？其最終結果當然應是造福市民，如果以犧牲多數市民利益換來一座看似市容良好的城市，豈不是背離，如果城市光鮮了，多數市民的生活卻更困難，那麼我們又為何要經營這個城市。

再者，寬鬆的貨幣政策所導致的通貨膨脹

通脹是強盜，好比說現在的社會財富有一百億，如果政府多印一百億的票子，然後交給某一部分人，實際上等於把一半財富就轉移到拿到新印的票子這一部分人手裡，這一部分是誰，有權力和有關係的，拿不到，如果你的合法收入又沒有相應提高，那麼你的財富就縮水了。

幾個月前央行首次公開承認的數據是,我們這幾年超發的貨幣是48萬億，這相對於每個家庭負擔3萬元，事實上這個錢你根本沒拿到。但你卻要為通脹買單，多發的這些錢推高了物價，並使得公司投資收益大幅降低、居民儲蓄率降低，銀行贏利能力顯著下降、居民消費能力將大大降低、企業家精神衰退等，但最為重要的後果是進一步使得貧富差距加大。

這就是馬太效應，贏家通吃，有錢人越來越有錢，沒錢人越來來沒錢。

法國興業銀行的兩位全球策略分析師，最近說中國沒有從西方的金融危機中吸取教訓，拙劣的貨幣政策和如虎出籠的通脹，中國的經濟已經失控，正在重蹈美國2007年的覆轍，這個泡沫的破滅會是世界經濟的最大危險，而不在歐元區。

兼聽則明，這些人的觀點未必正確，我們貨幣超發，既導致了通脹又推高了資產價格，這一點是肯定的。

最後，人口老齡化以及即將消失的人口紅利

過去支撐中國經濟高速發展一個很重要的因素是人口紅利，但隨著時間推移，我國人口結構，老齡化程度已經居於世界前列，我們已經逐步邁向人口紅利拐點要為人口負債所擔憂。

中國60歲以上老年人1.67億，超過德國和法國人口總和，養老問題壓力巨大。美國蘭德公司分析師認為，2020年，人口老齡化使工作與不工作人口比率成世界最高，比日本更嚴重。如果沒特效新政策，經濟在那時期會撞牆。

讓我們再簡單總結一下，貧富差距、冷熱不均2元經濟結構，土地財政無以為繼，日益嚴重的通脹，以及人口老齡化以及即將消失的人口紅利，都促使我們必須要走去房地產支柱化之路。

一、調低經濟增速，以轉變經濟發展方式為主線

中央和地方在十二五大幅調低GDP增速，比如全國定為7%，江蘇省由過去多年的13%調低為10%，而上海則僅為8%，這意味著要更加註重GDP增長的質和內涵，對房地產業而言意味著並不需要過去那麼高的成交量和投資額度。

國務院總理溫家寶多次強調，調低經濟增速，以轉變經濟發展方式為主線不僅表明決心和意志，而且是一個重大的舉措。在今後五年以至中國經濟發展的相當長時期，我們要把轉變經濟發展方式作為主線。

進行產業結構的調整，堅決走去房地產支柱化的路，讓房地產業在國民經濟中所佔的份額逐年下降，減少對房地產業的依賴，為房地產業回歸理性提供時間和空間。這就像是倒啤酒時會有泡沫，但在繼續倒的同時，一部分泡沫也將轉變為啤酒。

二、打造雙軌制，土地供給要為保障房讓路

保障性住房建設供應力度加大，供應高峰到來，這使得我本人呼籲的「分鍋吃飯」或者說供給「雙軌制」的效應開始顯現。

保障房建設的難點在於一是土地供給，二是融資模式的解決，土地供應方面，「十二五」規劃明確規定，未來五年全國要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低於住房用地總量的70%。

融資模式方面，國家動用公積金、保險資金、企業債等多種手段解決保障房建設資金，目前至少第一階段的建設資金已經得到解決，今年國家保障房計劃是動工1000萬套，今年11月份將是保障房上市高峰，將有效的緩解房價上漲的壓力。

在此我要強調的是，對宏觀經濟拉動不光是商品房，保障房同樣可起到相同的作用，而且對剛需的拉動力度更大。道理很簡單，投資需求買房後可能空置，而保障性住房的購買者則一定會進行裝修等進一步消費，從而產生拉動作用。

三、壓制過度消費，控將成常態

去年4月調控政策的出台是在明顯的對峙環境下出台的，時至今日，很多企業寧願月息幾分借高利貸來維持公司運作，也不願意採取比降價等更積極的應對措施，這一切都基於認為本輪調控也註定將和前幾次一樣，調控變空調，但住建部政策研究中心副主任最近在出席論壇是勸盼望調控政策放鬆的開發商丟掉幻想，我有和她差不多的觀點。

四、貨幣政策由寬鬆到穩健到緊縮

去年開始，央行連續12次上調存款準備金率後，存款準備金率已高達21.5%，加上銀行系統內部管理計提的撥備率等，實際上近3成的銀行資金被凍結，去年以來央行上調利率4次，預計年內仍然會1到2加息，貨幣政策已經由寬鬆進入了相對緊縮階段。

五、控制需求，扭轉上漲的預期

我們知道，房價上漲，開發商將減少供給，而購房者將增加購買，由此造成房價加速上漲，又反過來強化需求，抑制供給，過去中國房地產市場事實就是在這樣的惡性循環中往複。

2004年開始國家開始對房地產進行調控，溫州的炒房曾經有過一段時間出逃的，但是短短半年之後又捲土重來，因為他看見國家嚴厲的調控對房地產沒有作用沒有影響，所以錢沒地方去，再回來，在心理學上叫「正強化心理」，強化了這種預期。

所有這些使得房地產的投資屬性被無限放大，它的居住屬性被壓縮。十幾年前，家裡如果說買房，老年人也許會訓斥你，買房做什麼夠住就行了，那時房子是必需品，夠用就行了，現在是反過來的。

有一個定律，消費品一旦進入一個上漲的趨勢，要再回來非常難。這個理論來自於股票投資。依據是兩點：一是人是群居動物，二是人是有思想的，一旦對一個東西的方向形成了共識後，會相互間強化認識。

所以，就算社科院報告顯示，85%的家庭認為房價超出了承受範圍，但希望買房的仍然幾乎佔到9成，這是基於對房價仍然將會上漲預期的一種無奈反映。

而預期反過來有影響供求關係。所以任何時候供求關係對價格都是有用的，只不過我們要多考慮一個預期的作用，因為大家如果都覺得房價會漲，那麼大家就都會去買，就把需求放大了，供給一方又認為房價會漲，他就晚一點把商品推向市場，這就使得供求關係進一步扭曲，所以房價上漲。

我們要做的是，要麼在多重調控政策高壓之下贏得把泡沫坐實的時間和空間，要麼在所有調控政策失效之後市場報復性的上漲，最終經濟硬著陸。而後者當然不是我們所希望看到的。

著名經濟學家吳敬璉近期在接受媒體採訪時稱，應該盡一切可能避免中國經濟不至於出現太大的災難性的波動，同時要把主要的力量放到解決長期的問題上。總理溫家寶12月26日則再次強調，稱有信心讓房價回到合理價位。這一切，今年將是關鍵的一年。（註：這是給某電視欄目準備的演說稿，後因理念不同擱置）

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