調控進入「深水期」 2012樓市具四大看點

2012年樓市交易僵局能否打破，長效機制能否建立，保障房的「穩定器」作用能否發揮……這是展望2012年乃至以後中國樓市的關鍵看點。

　　房價漲勢得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年，中國樓市「屢調屢漲」的怪象終結。2012年樓市交易僵局能否打破，長效機制能否建立，保障房的「穩定器」作用能否發揮……這是展望2012年乃至以後中國樓市的關鍵看點。

　　房價再度反彈還是合理回歸？

　　要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。按照中央經濟工作會議明確的精神，業內專家綜合分析，「遏制房價快速上漲」的目的初步達到。國家統計局數據顯示，2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之後，再次下跌。

　　從銀根看，央行表示，2012年將繼續實施穩健的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性。「目前沒有收到放鬆房地產開發貸和個貸的信號。」上海一商業銀行大客戶部負責人近期告訴記者。

　　從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態，今年均將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。

　　從供應看，去年的中央經濟工作會議強調，加快普通商品住房建設，擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上升，再加上庫存增加，今年樓市不具備因供應短缺而產生「搶購」的環境。

　　值得關注的是，一些重點城市正在重估房地產的定位。比如，上海市主要領導近期強調，「要痛下決心，堅定不移地推動科學發展」，「經濟發展必須減少對房地產等的依賴等」。業內人士指出，這將深刻地影響市場預期，進一步削減房價反彈的「心理基礎」。

　　知名房地產研究專家陳淮說：「對中國房地產業來說，依靠於恐慌性的需求，依靠於過度佔有資源的需求，依靠於為賣而買的需求支撐的關係時代過去了。」

　　不過，業內人士同時提醒，不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的「過快轉移」，要通過責任機制嚴格確保政策執行到位。

　　相持僵局如何打破？

　　這一輪調控中，與房價穩中有降伴生的，是交易僵局的持續。在年均城市化速度近1%、住房建設仍被認為處於「絕對短缺」的時期，交易的持續萎縮不是正常情況。

　　中國房產資訊集團的數據顯示，2011年上海房價下跌了0.56%，但供應和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創近7年來新低。

　　如何打破僵局？主要是「兩端發力」。對開發商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來；對購房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場恢復正常的活躍度。

　　不容忽視，一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時，不可避免地對合理購房需求產生了「誤傷」。上海白領李穎的煩惱頗有代表性：「去年連續三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房貸款利率上浮，讓我們這樣的剛性需求很『受傷』。」

　　住建部部長姜偉新強調，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支援居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。北京市發改委副主任趙磊表示，在當前情況下，樓市調控政策仍然不能放鬆力度，但不排除根據形勢的變化在適當的時機採取微調。

　　上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為：「預計今年上半年，信貸額度趨於寬鬆，首套房貸利率會有機會回落。」

　　調控長效機制如何建立？

　　正如房價的過快上漲不可持久，調控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調控政策不動搖的同時，權威人士表示，各方面要積極探索，完善符合我國國情和市場經濟規律的住房政策體系。

　　上海市房地產科學研究院副院長嚴榮認為，未來的樓市調控還應補足兩方面的軟肋，一是基礎性工作有待進一步推進，包括居民住房資訊、住房困難人群的資訊等，為調控政策制定提供科學依據；二是制度性創新需要加強，比如房產稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配製度的改革等。

　　以房產稅為例。來自重慶、上海兩地的資訊顯示，試點期間房產稅徵收力度雖然不大，但對住房消費已顯示一定引導作用。根據中央部署，2012年要繼續推進「房產稅改革試點」。「房產稅改革試點，體現了市場經濟要運用規範的經濟手段進行間接調控，而經濟手段裏稅收是不可忽略的政策組合工具。」財政部財政科學研究所所長賈康說。

　　不過專家認為，全面開徵房產稅還需清除三大障礙：資訊障礙，要加快全國住房資訊數據的聯網；法律障礙，要對已有的法律、法規、地方政策進行梳理清理；徵收障礙，是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理等，都需要細化。

　　建立房地產調控的長效機制必然要觸動各方更多的利益。比如，個人住房資訊系統的建設和聯網近年來之所以「雷聲大雨點小」，一大原因就是此項工作涉及地方、部門之間的利益平衡，殊為複雜。

　　保障房能否加快成為樓市「穩定器」？

　　2011年底，上海「馨寧公寓」和「尚景園」兩個公租房項目「揭開面紗」。面積適租，全裝修，由國有機構運營，租金低於市場價，向包括外來常住人口在內的住房困難人群敞開供應——首批合計5100套公租房一舉衝入上海這一樓市「風向標」城市，一石激起千層浪。2011年全年，上海保障房的開工建設量超過全部住宅的六成。

　　「保障房正加快從藍圖變成實際供應，在深層次上影響著購房者的預期，還能緩衝商品房投資下降對經濟發展的影響，起著市場『穩定器』的作用。」上海徐匯區房管局局長陳繼剛說。

　　2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套，兩年內開工建設的保障房，幾乎達到整個「十二五」建設任務的一半。根據國務院部署，至「十二五」期末，保障房的覆蓋面將達到20%。

　　不過，業內人士提醒，尚有幾大深層次問題亟待破解。比如，根據房屋建設週期，1000萬套保障房今年進入全面施工期，其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數，今年保障房的資金需求將創新高，對各方帶來嚴重壓力，融資創新迫在眉睫。

　　其次，保障房項目配套設施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受，更取決於交通、醫院、學校等公共資源的配置。2012年需完善對地方保障房建設的考核指標。

　　再如，今年將有更多保障房投入供應，分配如何確保公平成為重要課題。業內人士建議，應加快建立保障房申請者經濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善，堵塞漏洞。(「新華視點」記者葉鋒)