盛世危言，中國樓市或2018年才見底

【明源君說】2015年過去幾周，關於2014年樓市的各種統計都出台了。全國商品房全年均價相比2013年僅上漲86元，上漲幅度1.4%，低於CPI2.0％的漲幅，也就是說實際可能是下跌。2015年之後樓市將如何，有很多預測。其中最悲觀但論證頗嚴謹的一種認為，中國的房地產發展將和美國、英國、日本一樣，遵循「18年周期」，從2014年起進入長期下行，要到2018年才見底。明源君本文將論述這一觀點，雖不一定成真，但有備無患。

之前明源君接觸的許多關於房地產發展趨勢的論證，都集中在一些認識的爭論上。比如中國人口到底何時達到峰值？中國城鎮化率的統計到底真實與否？等等。

國內對美國、日本等國家房地產發展感興趣的業內人士也不少，但往往是從具體指標對比入手。比如美日人口達到峰值後如何，城市化率達到多少後如何等等。因為國內各種對未來數據的預測本莫衷一是，因此對比往往得不出結論。

而對於大周期的預測，一旦成立，則不會因單項數據的誤差發生改變……

剛過去的2014年房地產數據不容樂觀

2014年全國房地產開發投資為95036億元，名義增長下滑到10.5%，實際增長更是下降到10%以內。2014年的房地產開發企業到位資金121991億元，比上年下降了0.1%。這一數據反映出市場對房地產行業出現較嚴重的信心不足。

2014年，房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下降10.7%。其中住宅新開工面積下降14.4%。全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，其中住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%。全國商品房銷售額76292億元，比上年下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%。明源君認為辦公樓銷售下降未嘗沒有網路發展的作用。比如溝通更方便就不用會議室，電商發展就不用傳統貿易公司等等。

2014年房企土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%，而土地成交價款10020億元，反而出現了1.0%的增長。明源君認為，這體現出土地成本持續上漲，而房企土地儲備下降反映出房企數量下降。有業內統計認為全國房企已經從8萬家下降到5萬家。

與房地產對應的四項關鍵指標將達頂峰

有統計認為，中國的人口紅利已經結束，中國的人口已經進入到一個拐點，勞動力總量減少，老齡化趨勢明顯。如果純粹從數量的角度來看，明源君認可這樣的觀點。

1、人口老齡化，撫養比長期上升。

根據第六次全國人口普查的數據顯示，中國現在的總人口生育指數是1.18，這在全世界都是很低的。目前，即使放開生二胎，政策從限制生育轉成鼓勵生育，也需要很長時間才能起作用，中國人口結構老齡化的出現是必然的。因為這樣的影響，中國的撫養比將會進入到一個長期上升的通道，到2025年中期將會升到45%。

2、中國的勞動力總量在2015年之後可能會出現下降，到2025年會降到10億人。

3、購房適齡人口，2015、2016年將達到峰值。

25歲到49歲之間的人口，2010年為5.47億，2015年達到5.68億頂峰，從2018年開始加速下滑，2020年降到5.43億，2025年降到5億。其中城鎮購房適齡人口，2012年為3.28億，2016年達到3.35億峰值，2020年降到3.14億，2030年到2.5億。而農村進城的「勞動力轉移」，有模型認為2017年前每年可以轉移2000萬，2020年下降到1000萬，2030年下降到400萬。20——30歲的適婚年齡女性也將在2015年之後逐漸下降，我國年結婚對數上升最快是2005--2009年，年增速10% ，此後3年年增速平均值下降至4.4%，與此對應的是2005到2009，中國住宅銷售面積平均增速是17%，此後3年平均增速降至4.6%。

4、我國家庭規模的小型化過程也已經在接近尾聲，這意味著：靠家庭小型化來獲得家庭數量增長的模式，也已經快要結束了。

日本、美國、英國曾經循環上演18年樓市周期

關於18年周期率，之前提出此概念的人很多，但作出比較完整的比較分析的，是《房市大衰退》一書，作者為艾經緯。其中提到如下事實。

日本勞動力人口佔比1992年見頂，1991年房地產泡沫就開始破裂。

美國勞動力人口佔比2006年見頂，2007年房價開始轉向。

霍默.霍伊特，1933年出版了《房地產周期百年史》，發現在芝加哥103年的房地產歷史中，各種事件按先後順序重複了5、6次，平均時間間隔為18年。

弗雷德.哈里森，倫敦土地聯合會執行董事，其代表作是《2010泡沫破碎：房價銀行與經濟蕭條》，他準確預見了1992年英國房地產的崩潰和2007年美國房地產的崩盤。他的理論中，也是推崇18年周期率，即房價先上漲7年，然後經歷5年的快速上漲，最後是2年的瘋狂，最後是4年左右的下降。

提出18年周期率的遠不止上述兩人。關於這個周期為什麼在不同地方產生，有說經濟原因的，也有說因為人的本性的，等等。

日本，有人把1956年以來劃分為5個周期，分別歷時10年。也有把其最近一個周期劃分為18年的。美國1870年來的8個周期，分別是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。

而英國在1776--2010年期間，出現了非常典型的眾多的18年周期。

比較典型的幾個18年周期有：美國1989年房地產泡沫破裂，導致儲貸危機，到2007年次貸危機，泡沫再破裂，正好18年。日本1974年開始為期3年的調整，到1991年泡沫破裂，正好18年。中國香港房地產1985年復甦，1997年金融危機下破裂，2003年再次復甦，正好歷時18年。

而如果按照哈里森模型解釋中國，不完全貼合。從1998年7月起，中國樓市經歷7年緩慢上漲，但之後並沒有5年的快速上漲。但如果考慮2008年前後的金融危機和「4萬億」，加以變通。那麼，2014年1月可能將開始一個長達4年的下降周期，到2017年年底走完一個完整周期，歷時19.5年。而本輪周期時間延長是因為偶然因素。

《房市大衰退》一書還用多個理論和模型進行了分析。其中艾略特波浪理論本是針對股票市場的，認為每一個周期由5個上升浪和3個下跌浪組成。如果把這一理論運用在地產市場上，則從2014年1月起的樓市下跌樂觀來講將持續到2015年10月，但如果出現「大殺跌」，則將持續到2018年8月。如果按照商品住宅銷售面積指標分析，下跌將持續到2015年6月或者2016年2月，持續18-26個月。而如果按照OECD國家經驗，一般上行周期為22個季度、衰退為18個季度，那麼本輪衰退將持續18個季度到2018年6月。

明源君並不認為這一預言必將成真，但求其上得其中，求其中得其下，聽點盛世危言，沒有壞處。做最壞的打算，求得最好的結果。明源君在此與諸位地產從業人員共勉。（寫作中參考了《房市大衰退》一書。）