地產調控管官還是管民_

今年4月"國十條"出台以來，為抑制過快上漲的房價政府不斷出台嚴厲措施，然而一輪接一輪的房地產調控並未使高漲的房價回落，反而在短暫的觀望期後，出現8、9月份的上漲勢頭，於是政府開始向購房者大舉"限購令"，希望通過提高貸款比例限制民間購房需求。然而，房地產市場的癥結並不在此，誰才是最應該被調控的對象，是政府還是購房者？房地產調控應當管官還是管民

管住個人住房貸款2010年9月，中國房地產調控升級，六部委聯合出台了包括提高貸款首付至3成、停發第三套貸款等在內的五項政策，該舉進一步收緊了4月份國十條的首次調控政策。10月20日，中國人民銀行北京營業管理部披露，北京市房地產類貸款增速從今年5月開始連續5個月回落。9月末，個人住房貸款餘額3425.1億元，同比增長20.5%。

管不住天量信貸流入樓市為了在國際金融危機中保增長，中國推行了"直升機撒錢"式的寬鬆貨幣政策，天量信貸伴隨著四萬億投資計划出籠。儘管現在貨幣政策已經收緊，但2010年，中國信貸總額仍比2008年和2007年同期分別多增1002.4億元和863.3億元。2010年每個月房地產投資大概為5000億左右，占信貸總量的30%—40%，地產貸款依然是銀行信貸投放的核心領域。

管住開發商捂盤據機構統計，上海9月份上市的樓盤中，有超過9成的商品房項目單次推盤量不足3萬平方米。而有的新開樓盤在取得預售許可證後，僅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有樓盤被曝"捂盤"，其中不乏知名企業的項目。而9月底出台的樓市調控的升級版，要求對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，繼續加大曝光和處罰力度。中國銀監會也發文要求嚴控房地產開發貸款風險，不對囤地、捂盤的房地產開發企業發放新增貸款。事實上，從今年七月起，針對當前商品房銷售中 "少量多批"、"捂盤惜售"有所抬頭的情況，上海、北京、深圳、廣州杭州等地相關部門已經採取各種手段進行制止，上述城市的捂盤、惜售現象減少。

管不住地方政府"捂地"即使管住了開發商的捂盤惜售行為，但土地供應量不足的問題仍然無法根本解決。今年4月份國土資源部宣布2010年計劃住房用地供應量為18萬公頃（1公頃=1萬平方米），同比大幅增長138%。然而，一線城市因前三季度實際供地進程遠落後於全年供地計劃。北京今年計劃供應2500公頃，截至10月14日，已供應住宅用地合計705萬平方米，完成不到28.2%。而上海上半年的供地量也僅完成計劃供應量的29%。廣州截至今年8月31日，僅推出了住宅用地59.85萬平方米，完成供地目標的12%。深圳計劃年內土地出讓供應60公頃商品住房用地，截至10月中旬，僅公開出讓兩宗土地，其中一宗限於特定用途。雖然供應量在年初公布的清清楚楚，但各地政府積極性不高，距年底僅剩2個月，從各主要城市目前的完成進度來看，幾乎都難達標，而有何懲罰措施並沒具體說法。

管住個人購買指標9月底的升級版調控政策除了進一步要求首付提至3成的門檻外，還要求二套房首付一律5成、以家庭為單位僅限新購一套房，同時對第三套房貸喊停。個人購房條件被提高，並加大了購房成本，使得購房者需求受到遏制。事實上，早在4月調控新政出台後，調控舉動就明顯打擊了部分資金實力較差的購房者。 迄今為止，包括4大一線城市在內的14個城市出台了住宅"限購令"，其中，深圳政策最為嚴厲，對市場的影響也最大。

管不住地王指標今年3月，兩會上要求地產調控的聲音未落，央企就在北京土地上市上創造了"一日三地王"的神奇紀錄。今年9月，全國總價最高的記錄被打破，南京臨江老城改造建設投資有限公司以200.34億元掛牌底價獲得南京下關濱江兩大型地塊，據相關報道稱，央企中冶置業持有該公司80%的股份。憑藉著財大氣粗，央企參與地塊排名招標往往使土地價格猛升。央企頻頻在"地王"爭奪戰中勝出，也已經成為了中國房價"瘋漲"的中流砥柱。

管住個人住房需求各地"限購令"實施後，其效應已逐漸顯現，個人住房成交量萎縮，包括改善性需求甚至剛性需求無一"倖免"。據中原地產數據顯示，在"限購令"作用下，上海、深圳和杭州3個城市10月上旬的成交量較9月最後一周分別下降1成、6成和5成。從成交數據看，以北京為例，10月上旬二手房總成交量為1948套，相比9月同期下調63.4%，均價也隨之下調0.6%。商品房（除經限）住宅成交量也從9月上旬的3219套下跌到10月上旬的2060套，跌幅36%，均價亦明顯下調。 廣州受地方的"限購令"影響也比較突出。10月前10天廣州樓市瘋狂簽約的勢頭在10月15日廣州"限購令"出台後戛然而止。10月16-18日三天，簽約量一共只有1344套（10月10日當日簽約量為1483套），均價也從1.24萬/平方米滑落至9502元/平方米。

管不住地產支柱地位根據國際經驗，一個產業的增加值佔GDP的比重達到5%時就成長為支柱產業。早在2003年的"國18號文"首次明確指出，"房地已經成為國民經濟的支柱產業"。近幾年，由於房價持續高漲，房地產業成為拉動地方GDP的最主要因素的同時也拉高了房價，因此成為當前國內最受詬病的行業之一。今年10月18日，在中國政府網刊登的《國務院關於加快培育和發展戰略性新興產業的決定》文件中，列舉的支柱產業中已經取消了房地產業。正如一些學者所言，不管這是否具有象徵意義，一個產業拉動了50個左右相關產業的發展，對於GDP的貢獻約11%，加上14%-15%的間接貢獻，房地產對於整個國民經濟的貢獻超過25%，對稅收的貢獻更是超過35%。 中國經濟早已經被房地產高度綁架。

管住"房產稅"10月23日，《中國經營報》報道，房產稅或將在山城重慶"先行先試"。據了解，重慶市目前上報至財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部的試點方案，採用了"套數越多、面積越大" 稅率逐級提高的累進計稅方式，其原理與個人所得稅的累進稅率相同。而財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部已經啟動了對房地產稅的會簽程序，其中就包含採用累進計稅方式的"重慶方案"。不出意外，中央政府將在年底中央經濟工作會議後，對住宅徵收房地產稅的總體精神進行明確，並在此之後，對重慶、上海兩地的住宅徵收房地產稅的試點方案進行批複。很多業內人士擔心，房產稅的初衷是佔用過多資源的人群將繳納更多的稅款，通過此舉地打擊炒房者的信心，但實行起來會不會增加大多數普通居民的稅負負擔。

管不住土地出讓金上繳土地出讓金在地方政府財政中佔比相當大，部分地區土地出讓金能佔到財政收入的50%以上，北京去年就達到45.9%。據中國指數研究院的一份報告顯示，今年前三季度105個重點觀測城市土地出讓金收入總額高達1.17萬億，同比增長75.2%；而2009年全年為1.5萬億。 但這些巨額資金並未形成透明的管理機制，造成了房地產開發成本無法核實、地方政府截留土地出讓金，私自處理挪用公共資金等現象。今年兩會，政協委員李曉林提案建議，今後各房地產開發企業的土地出讓金收繳到賬後即刻轉繳至中央政府，由中央來統一支配使用，以弱化各地政府高價賣地衝動。然而，此舉並未得到認可，最終不了了之。而土地出讓金無法行之有效的管理，必將助長地方政府的"暗箱"操作。

管住"炒房客"政府的"限購令"在限制普通住房者購房需求的同時，也抑制了投資房地產的炒房客。9月底，三套房貸全面喊停，市場進入觀望期無人買房，此舉極大地打擊了炒房客利用財務槓桿在房價快速上漲後出售套利的舉動。目前，在"限購令"與加息兩大利空打擊下，投資客撤離樓市的跡象相當明顯。一位已經擁有5套住房的投資者表示，"現在通脹越來越厲害，現金是每天都在貶值，但除了樓市我實在找不到什麼好的投資渠道"。而在樓市調控政策的影響下，一部分資金轉而投資商鋪，還有一部分資金選擇在加息背景下抄底股市。

管不住炒地者2006年，李澤楷旗下公司盈科集團5.1億元競得工體北路4號地後並未動工，2009年又以9.2億元轉手倒賣，後因閑置過久被處以土地總價1%的罰款，即510萬元，減去期間改規劃補交的款項。盈科集團在該項目賺得近3.8億元。付出的代價則是被限制在京公開拿地的資格，9月30日僅半年時間，該公司的拿地資格被悄悄的恢復了。盈科集團從在這場炒地交易獲利豐厚，卻只受到象徵性的處罰。據國土部數據顯示，截至去年9月30日，全國閑置土地總計達1457宗，閑置面積達9772公頃，而且70%以上為住宅用地。SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾表示，中國有三分之一的房地產開發商公司就是倒土地的，從來不蓋房子。

管住保障房門檻保障型住房的申請從一開始就是比較困難的事，這其中包括對戶籍、戶型、人均面積和家庭資產的眾多要求。讓很多處於中間地帶，無錢買商品房的購房者站在了門外。有數據顯示，北京2005年到2009年70%的土地供應給經適房，但此間面向社會供應的經適房僅7%。 地產商人任志強曾感嘆："大部分的經濟適用房都供應給公務員。"

管不住機關自建房目前，出現了一種為黨政機關和企事業單位"特殊群體"供給的經適房，其准入和退出由自建單位掌握，不受政府監管。今年8月，深圳市僑香村和深雲村兩處經適房項目準備定向配售給深圳市機關事業單位的工作人員，但2009年建成時政策已變化，配售時遭到群眾普遍質疑和反對。最終因不知該分配給誰，白白空置了一年。據了解，僑香村每平方米造價2817元，配售價3000元。而周邊二手樓盤價格已高達近3萬元/平方米。

管保障房任務今年，各級政府在國家保障房任務的要求下，紛紛推出保障房建設計劃，此舉加大了保障房的供應量。今年，北京市計劃新開工建設和收購各類政策性住房13.6萬套以上，佔全市新開工住宅套數50%以上。同時，今年北京還將確雹工各類政策性住房4.6萬套。截至今年8月底，北京市今年實現新開工建設各類政策性住房10.9萬套，實現全年政策性住房開工計劃的80%，竣工2.1萬套，完成全年竣工任務的46%—、竣工面積分別是去年同期的4.4倍和2.4倍。截止到今年10月20日，上海已累計供應保障性住宅用地764公頃，基本完成全年供應770公頃的目標。 已完成保障房土地供應的明細包括：經濟適用房用地119公頃，公共租賃房用地14公頃，動遷安置房590公頃，中小套型普通商品住宅用地41公頃。

管不住政府問責儘管各地政府在今年都加大了保障房計劃，但上下各級政府並沒有對自身設定嚴格的約束，一旦實際沒有完成供應計劃，該如何對地方問責並無說法。今年深圳計劃安排20億元用於保障房建設，計劃建成5萬套住房，建築面積達280萬平方米。截至10月21日，深圳住建局發布公告表示，深圳第二次（或2010年度）保障性住房申請複審結束，6385戶過關者信息開始公示。而從去年底開始原定複審15天的申請時間，卻持續了半年之久。不僅如此，深圳2006年-2010年"十一五"規劃中計劃建設保障性住房14萬套，至今僅完成1萬套，不足總量一成。此外，去年全國保障房建設的任務只完成3成左右，而這些均未見實質性處罰。政府也公開表態今年國土部清查1408宗閑置土地時，明確說明有六成是政府原因所致，最終沒有明確說法。

管住小產權所謂小產權房，通常也稱"鄉產權房"，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。由一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的"商品房"。從法律上，小產權房的存在是合法的，對外銷售是違法的，這正是目前清理的重點。 國務院此前成立專門領導小組以負責小產權房的摸底和清理工作。要求所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售，並拿出清理方案。

管不住"無產權"居民購買了房屋，所擁有的房屋的產權是永久性的，沒有年數限制。一般說的50年或者70年的概念，指的是購買房屋上交土地出讓金的年限，這有三種情況：一是商用住房性質結構的房屋，屬於公共建築，年限是30-40年；二是磚混結構的房屋，年限是50年；三是框架結構、鋼結構、整體現澆等結構的房屋，年限是70年。對住宅滿70年后土地使用權的處理辦法由"無償自動續期"變成了"按照國家規定自動續期"，至於續期是否續費，目前尚未有定論出台。中國房地產市場的調控，目前來看應該是一場持久戰，在限制需方之後，下一步更為嚴厲的措施應該指向另一方——土地資源的供給者，這勢必會衝擊地方政府現有的財政格局和發展模式，但為了中國房地產乃至整個經濟的長遠健康發展，長痛不如短痛，決策層也應該有壯士斷腕的勇氣和決心。
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