誰製造了廣地花園假按揭「黑洞」(南方周末 2003-12-4)

　　□本報見習記者成功

　　「廣地花園已經病入膏肓，它是個火藥桶，遲早是要引爆的！」這是一位已入住3年的業主對廣州廣地花園的評價。

　　今年11月18日，這個「火藥桶」終於引爆了！導火索就是當天曝光的廣地房地產開發有限公司（下稱「廣地公司」）大股東、法定代表人、董事長楊勛崇「潛逃事件」。

　　11月18日一早，廣地花園的業主們被一則傳聞震驚了：楊勛崇已於14日「攜款潛逃」國外，公司的大權已經委託給華隆公司的老總邱林行使；而廣地公司二股東、副董事長吳育輝已向廣州番禺區南村鎮派出所報案，稱公司大股東失蹤，吳並要求廣地公司的員工封存所有資料，撤出廣地花園。

　　楊勛崇的神秘消失，以及此後發生的一系列事件，終於將廣地花園長期以來存在的大規模假按揭、一房多賣、重複抵押，導致諸多業主拿不到房產證的巨大「黑洞」，暴露於光天化日之下，在社會上掀起軒然大波，甚至引起了香港以及遠在加拿大的有關人士的高度關注。

　　房產證「噩夢」

　　「住在春天裡」，是廣地花園最引以自豪的一句廣告宣傳語。但該小區某業主卻一臉無奈地對記者說：「自從搬進廣地花園，我也就感覺『住在噩夢裡』了。」

　　11月19日晚上8時，近200名業主聚集於廣地花園老年俱樂部商討如何「自救」。一位姓羅的業主慷慨陳詞，「各位業主們，現在老楊跑了，我們許多沒有拿到房產證的業主們應該團結起來，共同維護我們用血汗掙來的房產……」

　　當晚，經過在場業主的臨時動議，投票選舉出廣地花園業主臨時維權委員會，並正式開始工作。

　　11月23日，「臨時維權委員會」組織業主在小區內進行了維權抗議行動，要求「揪出詐騙黑手」。

　　廣地花園業委會籌委會組長寧先生介紹說，目前主要有三種情況導致業主沒有辦到房產證：一是房子被開發商重複抵押、假按揭、一房多賣；二是業主交納用來辦房產證的契稅及其他手續費，被開發商挪用或因開發商欠銀行的錢而被划走；三是業主因種種問題拖欠開發商的錢。

　　據該籌委會9月24日的一項不完全統計，在接受調查的業主中，有56.2％的人沒有拿到房產證。

　　房產證，已經成為許多廣地花園業主的「噩夢」。

　　業主肖先生於2003年1月25日與廣地公司簽訂了房屋認購書，購買廣地花園F1－6B別墅。

　　1月28日，肖先生向廣地公司一次性支付了全部房款65萬元及稅費、物業維修基金等費用3.7萬餘元。

　　雙方於2月15日正式簽訂了商品房買賣合同，廣地公司也正式將該房移交，並答應在一個月之內辦好房屋登記、過戶手續。

　　而肖先生通過朋友在番禺國土房管局取得的電腦資料卻顯示：2001年1月16日，一個名為「吳莉冰」的人通過工商銀行番禺支行以按揭的方式購買了該房，資料中「吳莉冰」抵押給銀行的房產是廣地花園F1－6012，面積408平米，而肖先生的房產是廣地花園F1－602（或F1－6B），面積205.2平米。

　　後來，肖先生又到房管局調查，但只查到有F1－6（即整棟共4套房）的登記資料，無顯示有銀行抵押的記錄，也查不到F1－602或F1－6B的房號。

　　9月23日，肖先生向番禺區法院提起訴訟，狀告廣地公司。

　　11月18日，法院下達判決書，判定肖先生勝訴。但肖先生仍憂心忡忡，因為法官向他坦言：儘管可以判你勝訴，但發展商已無支付能力。

　　肖先生的遭遇同樣發生在業主白小姐身上。

　　白小姐2000年10月與廣地公司簽訂買房合同，2001年10月在建行番禺支行辦理按揭並開始「供樓」。

　　2003年10月21日，白小姐到番禺國土局房屋交易中心電腦查詢時發現，另外有一個人也在工商銀行辦了按揭，供的同樣是她買的這套房子。

　　白小姐於是來到工行番禺支行房產信貸科，要求查閱此人資料，沒想到該行的一位工作人員竟對她說：「你如果不是真業主，就不要來查。」並拒絕了她的要求。

　　後來白小姐托熟人在該行查到了此人的資料：這名業主叫「張小燕」，1999年8月買了上述房產，但2001年11月就停止了供樓。

　　根據廣地花園業主目前所遇到的情況，廣東法制盛邦律師事務所律師、廣東省律師協會刑事委員會秘書長劉濤將受侵害的業主大致分為三類——

　　第一類：部分已經簽了購房合同的業主，或者是付清了房款，或者辦理了按揭，但是卻沒有辦理房屋交易的登記手續，現在發現房屋被重複抵押，甚至被法院查封了。

　　第二類：還有部分業主簽了合同，但是只付了首期，按揭沒有辦理下來，其他的房款也沒有付。而按揭沒辦下來的原因，還是重複抵押的問題。

　　第三類：這種可以說是更為特別的。根據業主反映，竟然出現了同一個公證員為同一套房子的不同購買合同都辦理了公證的現象；另外，也有房管局給同一套房子辦理過兩次甚至多次的房屋交易登記手續的情況；甚至對同一套房，房管局曾發出過兩份不同的、業主也是不同的兩個人的房產證。

　　「黑洞」有多大

　　在廣地花園業主中，像肖先生、白小姐這樣的房子被重複抵押、一房多賣以及假按揭的情況，絕不是少數。

　　根據中國工商銀行廣州番禺支行提供的一份要求法院查封的112戶業主的名單，記者發現，除了3戶屬實之外，有29戶業主的名字與銀行貸款合同上的名字不一致，其餘的80戶，要麼是「未收樓」，要麼根本就找不到名單上的地址。

　　據統計，3戶屬實的銀行按揭款共122.6萬元，貸款餘額115.9萬元。而剩下的貸款總額約1.24億元，貸款餘額約1.14億元。

　　在工行要求查封的業主名單上，記者還驚訝地發現廣地花園董事長楊勛崇及其妻子劉海燕的名字各出現了兩次，共為4套房子做了假按揭，涉及貸款總額為634.3萬元，貸款餘額578萬多元。而實際上，這4套房子的住戶都另有其人。

　　在這份名單上，除了楊勛崇及其妻子，廣地公司副總經理楊麗娜和大批公司保安、一般工作人員的姓名也赫然在列。據悉，廣地公司幾乎所有的員工都曾參與了假按揭。

　　以上統計數據還僅僅是工行的，而番禺的交通銀行、建設銀行以及農村信用社等機構，都被捲入了廣地花園的假按揭。據廣州房地產專業人士保守估計，廣地花園的假按揭最終涉及金額可能超過2億元。

　　11月26日，在廣地花園業主委員會協助下，廣州市番禺區公安局經偵大隊開始調查統計該小區業主房產重複抵押的情況。到12月3日最後截止期，調查統計數據匯總結果顯示，目前共有213戶業主的房產涉嫌被重複抵押。

　　劉濤律師因此感慨道：「廣地花園假按揭、重複抵押房產事件，受害者人數之眾，危害程度之惡劣，影響面之大，可以說不但在廣東，而且在全國都是非常罕見的。我們辦理過很多房地產糾紛，但像這樣的情況，還是第一次碰見。」

　　劉濤律師還說：「隨著事態的發展，我越來越感到震驚。應該說廣地花園事件是開發商惡意的欺詐，甚至可以說是刑事犯罪行為，或者不排除是發展商與各個部門（包括政府有關部門和相關銀行）惡意串通所導致的一個惡性事件。」

　　「黑洞」何以形成？

　　對於廣地花園在多家銀行做假按揭、重複抵押房產等事，廣地公司的高層並不諱言。

　　12月1日晚，於當天突然在廣州現身的楊勛崇在接受記者採訪時說，因為當時公司資金缺口，而公司資金部的人業務能力不強，在銀行貸不到款。同時，「我是第一次搞房地產，沒有經驗」，所以「被他們（手下人）亂搞」，在銀行做「內按（假按揭）」。

　　當記者追問當時相關銀行和國土局的有關領導是否都知道「內按」一事時，楊勛崇作出了肯定的表示。同時他強調，「內按」在工行做得比較多，而其他銀行因為「內按」較少，已轉為正式貸款了。

　　廣地公司主管行政管理與運營的執行董事陳育強也說，向銀行抵押樓盤是融資的一種方法，是房地產開發中很普遍的現象，「房地產公司銷售這種抵押房，一般是要與銀行達成協議的。」但他同時承認，公司以個人名義到銀行做抵押按揭，確實是「違反有關法律和規定的」，「這裡面有個界限問題——究竟是真實抵押還是假按揭抵押的問題。」

　　廣地公司為何以個人名義到銀行做假按揭，一位銀行界的資深人士「一語道破天機」：以個人名義對單套房屋到銀行辦抵押按揭，支行一級就可以審批，且1—2周內即可辦妥；而以公司名義對幾棟樓房或一個樓盤到銀行進行抵押，必須報到分行或以上級別的銀行審批，而其辦理過程一般需要幾個月。像廣地花園在工行做的假按揭，在工行廣州番禺支行即可得到審批，而且辦理周期短。另外，個人按揭在銀行貸款額度相對比較高，如廣地花園在工行番禺支行的假按揭貸款，額度就高達60％。

　　廣地花園為什麼能在長達4年的時間裡做出如此大規模的重複抵押、假按揭、一房多賣？廣地公司為什麼能夠在政府有關部門及多家銀行的眼皮底下大肆舞弊而且屢試不爽、頻頻得手？究竟誰來監督房地產開發商？

　　帶著這些問題，記者走訪廣州市番禺區國土資源與房產管理局以及銀行等相關部門。

　　中國工商銀行廣州番禺支行房產信貸科羅科長對記者說，做個人按揭貸款，一般是發展商把貸款買房者的個人資料（如身份證、個人收入證明等）及商品房買賣合同等資料收齊後交給銀行，銀行將資料審批後，委託律師事務所代收公證費、國土局抵押備案登記費等，然後到有關部門辦理相關手續。

　　廣州市律師協會房地產法律專業委員會主任許奮飛律師解釋說，在上述過程中，銀行的審批主要是一種「形式審查」，即審查貸款人申請貸款的額度以及貸款人的收入證明，以證實其是否有能力還款。銀行對房產證的真實性和合法性不需審查，因為這是國土局的職能範圍。

　　記者就廣地花園在工商銀行廣州番禺支行大規模做假按揭一事採訪該行副行長郭桂生時，郭稱自己不是主管信貸業務的，不好回答，並表示「支行已經將全部情況上報給工行廣州分行」。記者隨後聯繫工行廣州分行要求採訪，但直到發稿前都未成功。

　　建行廣州番禺支行房貸科一位工作人員告訴記者，辦理個人住房按揭貸款，需要到國土局辦理抵押備案登記。這樣可以防止假按揭、重複抵押等情況的出現。

　　既然如此，為何廣地花園還會出現如此大規模的假按揭、重複抵押的情況？

　　廣州市番禺區國土資源局與房產管理局產權地籍科鄧科長對記者介紹了其中的「奧秘」。鄧說，房地產商在預售商品房時，會對樓盤自行編上門牌號碼。而房子建好後，當地派出所會為其確定一個法定的地址號碼。因此就可能會出現預售證上的門牌號與派出所定的號不一致的情況。「我們對此非常頭疼。因為早幾年比較混亂，和派出所之間職能沒有協調好」，所以容易讓人「鑽空子」。

　　鄧科長還舉了一個例子：同樣一套房子開發商在購房合同中標的門牌號，是自行編號的F－302A，而派出所最後確定的號是F－3021.那麼，這套房子在國土局備案登記時，就是兩套不同的房子。因為國土局和房產交易中心的電腦並不能識別這是一套房子；在電腦中，編號「3」和「三」都是不一樣的。這樣就給了開發商可趁之機，使其可以重複抵押、按揭房子，一房多賣。

　　記者採訪中就看到，在廣地花園受害業主中，一套房子，發展商只是在其門牌號前簡單地加了個「＊」號，如將G2012「變成」＊G2012，就當作另外一套房子再賣了一次。

　　鄧科長認為，廣地花園大規模的假按揭、重複抵押、一房多賣，之所以能夠得逞，原因主要就在於此。「我們根本沒想到開發商瘋狂地利用了這個漏洞」。

　　鄧科長又告訴記者，現在國土局與派出所之間已做好協調，不會再出現這樣漏洞了。至於廣地花園的情況，她表示，她是2002才到產權地籍科就職的，所以對以前的事「不了解」。

　　目前，廣州市番禺區政府組織的調查組已全面介入調查廣地花園事件，並為此確立了兩條底線，不許越過：一、業主的房子不管是重複抵押還是假按揭等問題，一律不許查封，直至調查組有結果出來；二、廣地花園無論什麼在情況下都不允許停電停水，以免影響業主正常的生活，造成社會不穩定因素。

　　對於廣地花園目前的狀況，廣地公司董事長、法定代表人楊勛崇表示，要取得政府領導和銀行的支持，儘快解決假按揭、重複抵押房和房產證等問題。而對資金來源問題，他希望有關部門領導能做做銀行的工作，將抵押給銀行的土地升值。他說：「目前廣地花園有完整手續的地皮209畝，1993年買的時候是每畝22萬元，後抵押給銀行，現在應該升值到每畝七八十萬元了」。

　　據了解，廣地花園的許多受害業主，已紛紛諮詢過律師，尋求最大限度地保護自己的財產。他們還對記者表示，在政府介入後，他們現在惟有等待調查組早日給個「說法」，提出較為妥善的解決辦法，讓他們重新過上平靜的生活。