【漲姿勢】買房遭遇零公攤負公攤？揭秘你不知道公攤的那些事！

買房真是個複雜又累心的過程，在沒買房之前根本不知道什麼容積率、公攤、套內是什麼意思，隨著看的房子多了，自然對這些名詞也漸漸有了了解。

我看房子的程度雖然不深，但是也看的不少，每次看房子除了關注小區的地段、戶型、價格還有就是一個小區的公攤率。關於公攤率，據目前房地產市場上的操作經驗，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤係數在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15％－20％之間；高層住宅相對更高一些，在20%－25％左右。

現在有很多開發商標榜自己的房子是零公攤、甚至有的房子還是負公攤，自然引起很多人的好奇心。

關於公攤，大家應該都有點了解，我這裡就簡單的說一下

公攤概念

「等效公攤」指：（標稱建築面積-實際套內面積）÷標稱建築面積×100%「合法公攤」指：（標稱建築面積-合同套內面積）÷標稱建築面積×100%跟上面的差別在於「贈送部分」。合同套內面積=實際套內面積-贈送面積（含陽台的一半和卧室紅色部分）。

通常合同上的是合法公攤，但更應該參考的實際利用的是等效公攤。

公攤

建築面積

公用建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

公用分攤建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

公攤範圍

1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。

借一張平面圖（某個住宅的兩梯四戶）跟大家標示出來，用紅和藍色的這些區域都是公攤，

2、套（單元）與公共建築空間之的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

關於外牆的的投影面積，我就用另外一張立體的圖給大家看看整個外牆投影面積的一半也算是公攤中的一個

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在網上找到了其中一個戶型，為什麼說到是負公攤，這個戶型是97的，可是我用紅色線框框，那都是贈送的面積，也就是說不計入建築面積的。以這個戶型原來的公攤，據說是有18樓的小高層，按照20%來算，公攤面積差不多19個平米

比如根據相關規定，入戶花園以及沒有封閉的陽台算一半面積；露台是完全贈送的；地下室凈高滿2.1米算面積，低於2.1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高於2.1米要算面積，低於2.1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。　就這個戶型送的面積：一個房9平米，兩個陽台一半贈送面積差不多7個平米，三個花池的地房，加上來也有4、5個平米

一綜合，這個戶型也就真的是無公攤了

為什麼樓層越高公攤也越大？！！！

同一塊地，樓層高的要比樓層低的公攤大（上面選取的兩個樓盤只是例子，但是這個現象在很多小區都是普遍存在的）

小區內的公共綠地，也就是除開房子外的地方，是所有住戶平均分攤的，不管是高層底層，這一部分的公攤都是一樣的。那麼為什麼高層公攤要比低層高呢？多出來的公攤面積又是從何而來？

拿一個三十層的高層，和一個十二層的小高層作比較，公共部分公攤，是一樣的。

區別就在於樓棟內的配置公攤。一個三十層的高層必須有兩台電梯，否則一台電梯出現故障，你就要爬樓上30層了。

而一個12層的小高層，通常只有一台電梯，因為首先住戶比較少，其次發生故障還能爬樓，12層爬上去除開老人小孩，偶爾爬一次還是問題不大的。

那麼多了一台電梯不僅僅是多了一個四米左右的井道公攤，電梯門口還有過道，這又造成了進一步的公攤擴大化。此外高層住戶比較多，一旦發生火災，逃離的人數比較多，那麼根據建築的消防要求，高層的消防通道比較於底層的消防通道面積應該更大，因為需要撤離更多的人，所以增加安全通道又有一個走廊面積需要，造成了公攤的進一步擴大化。

比較下來，高層比低層需要多公攤一個消防通道和一個電梯井道，外加與之配套的走廊，而且高層的承重牆體更厚，需要承受更大的壓力，牆壁投影面積的一半也被算進了我們的公攤，所以不難想像高層25%的公攤和小高層18%的公攤，這個差距就這麼產生了。

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