加息改變投資預期明年調控需更給力

21世紀網張曉玲 深圳報道 核心提示：加息對於樓市的影響，短期看來很有限。長期來看，則取決於加息的次數及未來房地產調控的力度。

12月25日，央行毫無預兆宣布加息。自本月26日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。

這是央行年內第二次加息。相對於第一次，市場對於進入新一輪加息周期基本已形成共識，但多家券商機構測算和分析顯示，加息對於樓市的影響，短期看來很有限。長期來看，則取決於加息的次數及未來房地產調控的力度。近期，中央決策層接連表示，將從抑制投機和增加保障房供應兩方面治理高房價。加大保障房建設，繼續抑制投機，兩手都要硬。業內預計，明年樓市調控力度繼續遞增。

短期影響甚微？

二次加息對樓市影響有多大？從記者獲得的多家券商機構分析報告及開發商反饋來看，普遍認為影響甚微。

截至2010年三季報，Wind中135家房地產上市公司中長期借款為2790.74億元、短期借款為836.72億元，此次加息全年增加利息約9億元，長短期分別為6.98億元和2.09億元。

據東興證券分析師鄭閔鋼測算，扣除部分貨幣資金存款所得利息，此次加息增加利息約為6億多，分別佔三季度凈利潤的2.05%和利息的14.52%；此外，由於預收賬款處於歷史高位，對稱加息對優質上市公司凈利潤影響不大。

海通證券分析師塗力磊表示，對稱加息使得3個月和半年期整存整取利率的提高幅度大於中長期貸款利率提高幅度，這使得部分預收賬款高的地產上市公司反而間接獲益。

從對居民按揭成本的影響而言，塗力磊稱，兩次加息對購房者月供累計增加幅度在1.81%到4.47%之間，按照這個幅度，再有4到6次連續加息，才能對購房者的還貸能力產生實質影響。

「加息對業績的影響不很大，但財務費用的增加幅度還是較大的。」鄭閔鋼認為，房企必須要加快對現有樓盤的銷售力度，通過多回收、快回收現金來降低資金的佔用成本。

經濟學者易憲容則認為，加息對樓市影響主要是改變投資者預期，在目前的按揭制度下，這次加息對已購房者的影響會立即顯現出來。加上國十條後的住房按揭信貸政策在2011年1月1日會調整，這次加息對房地產市場的影響會比較大，投資者對這種政策變化的反應會在近期表現出來。

從深圳樓市來看，記者調查多家新盤和中介機構顯示，已經有購房人和投資客在考慮加息的影響而放緩簽約，他們主要是顧慮到未來多次加息的可能性帶來的成本。

抑制房價地價升溫

在銀河證券分析師潘瑋看來，加息周期的到來，意味著當前負利率的局面有望逐漸改變，流動性將進一步收緊，對地產行業而言，當前的估值已經充分反映了各種不利預期，加息有利於調控目標的更快實現。

但國金證券分析師曹旭特認為，因為目前利率水平仍是1998年以來的歷史相對低點，並且目前存量貨幣過剩，單純的利率調整影響有限。

中投證券分析師李少明表達了更為激進的觀點，其認為，中國已經進入資本過剩的時代，低利率會在較長時間內保持，無論是政府的選擇還是市場的選擇結果都是如此。

「中國政府10萬多億元負債、加上居民6萬多億元的按揭貸款，遏制了未來利率的大幅提升。即使今後實施利率市場化，利率也沒有很大的提升空間。」李少明在報告中稱。其預期，小幅加息不會對行業經營構成威脅，通脹對資產價格的影響更重要。2011年的房價與CPI持平或超越CPI的可能性更大。

國泰君安分析師孫建平則表達了不同的觀點。他認為，加息有利於抑制地產行業地價、房價近期開始升溫的勢頭。因資金槓桿高和資金密集，加息在一定程度上將減輕負利率對資產價格的超級催化影響，增加開發商和購房者成本。

招商證券賈祖國表示，連續加息是遏制乃至刺破資產價格的唯一有效途徑。未來房地產價格將會走軟。但在外圍資金不斷流入、整個經濟體流動性寬裕、通脹持續時，房價的調整更多的是通過實際房價的下跌而非名義房價的下跌實現。

賈祖國預計，除了加息外，未來其他政策工具，如差別準備金、存款準備金率、公開市場業務等也將發揮一定的作用。

一手抓保障房 一手抑制投機

12月26日，國務院總理溫家寶指出，今年樓市調控雖然動用了很多方法，但是政策落實得不夠好。業內人士分析，原因在於通脹帶來的投資需求和供求關係沒有理順。

上述分析人士均認為，加息有助於緩解通脹壓力，阻止部分資金進入樓市，但並不能解決樓市的根本問題：供求。

對此，12月27日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在全國財政工作座談會上發表講話指，要綜合採取財稅、金融、土地、市場監管等聯動措施，繼續抑制投機投資性需求，增加普通商品房供給；更大規模地建設保障性安居工程，明年在全國範圍內新增公租住房等保障性住房1000萬套。

「1000萬套的保障房規模，將顯著超過明年市場化商品住宅（剔除經適房等）的年均銷售量，這一力度非常之大。」上海易居房地產研究院院長楊紅旭說，這將分流部分中低端普通商品住宅的市場需求，很多城市的中低收入家庭，以及中等收入的夾心層群體，都將有資格享受到住房保障，從而有助於穩定房價。

另一方面，繼續抑制投機。去年以來部分城市房價過快增長，主要與投資投機性需求旺盛有關，今年以來限貸、限購等嚴厲措施，矛頭也是直指這類需求。溫家寶的講話暗示，2011年房地產信貸依然呈緊縮態勢，土地供應優先滿足保障房。

「不過我們也有點擔心，今年年初國土部規劃全年將供應18.5萬公頃居住用地，而1-11月只完成了不足10萬公頃。」楊紅旭說，在居住用地供應規模有限情況下，優先供應保障房，也就意味著非普通商品住宅土地供應偏緊，會否影響未來商品房價格穩定？