杜猛：房價必將上漲

和訊專欄作者、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長 杜猛

　　獨立經濟學家 杜猛：通脹時代，不動產保值，房價必將上漲

　　關鍵詞：近期土地市場「井噴」，剛需壓抑已久，負利率存款，房價必將反彈

　　備受矚目的十八大已經圓滿結束。業內外對於十八大的召開一直都很關注，不過卻沒有迎來久違的喧鬧，整個房地產市場目前處於焦灼狀態，政策趨於穩定保守，市場各方觀望態度明顯，平穩、安靜來形容當前市場，著實確切。

　　我國長期處於通貨膨脹，貨幣貶值，不動產的保值增值，必將導致房價上漲。整體經濟的快速發展中，工業化、城鎮化仍在快速發展，新增住房需求和改善性需求將會持續增加，因此房地產業仍然處於重要發展期。隨著城市化進程的推進,剛需壓抑已久，房價必將反彈。

　　數據支持：

　　國家統計局公布的數據顯示，2012年1-10月份，全國房地產開發投資57629億元，同比名義增長15.4%，增速與1-9月份持平；銷售方面，1-10月份，全國商品房銷售面積78743萬平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份縮小2.9個百分點；資金方面，1-10月份，房地產開發企業本年到位資金76397億元，同比增長11.6%，增速比1-9月份提高1.5個百分點；在土地市場，1-10月份，房地產開發企業土地購置面積27659萬平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份擴大1.5個百分點；土地成交價款5762億元，下降11.8%，降幅擴大0.8個百分點。

　　2012年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況：1.新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有17個，持平的城市有18個，上漲的城市有35個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.5%； 2.二手住宅價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有18個，持平的城市有20個，上漲的城市有32個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。

　　據統計，房地產企業除融資之外，整個房地產市場中的自有資金仍有超過2萬億資金，從負債率來看，房地產企業融資負債比多則60%-70%，少則20%-30%，全行業平均負債率為50%-55%。這與我國其他工業、礦產、汽車等行業相比已經是非常低的，更是遠遠低於地方政府高負債率，個別地方負債率達300%。

　　從上市房企公布的2012年前10月銷售業績來看，大多數房企都已提前或接近完成全年銷售目標。

　　政策支持：

　　在11月之前，已有不少內地房企在海外成功融資。而且，除了大批房企發債外，多家內地房企成功登陸港交所，同時，數家內地優良房企在紐約，德國法蘭克福，新加坡等境外市場已經提交上市的申請，無不預示海外資本市場重開，資金重回房地產市場。

　　目前房地產企業資金來源除了資本市場融資，銀行也放寬了信貸政策，樓市成交回暖，房企回籠了大量資金。

　　至此，讓多數房企資金狀況得到改善，這同樣表現在目前土地市場重新開始活躍，地價拍賣成「井噴」狀態。

　　國土資源部門統計顯示，三季度全國10個主要城市土地市場成交規劃建築面積環比二季度上漲70.1%；總土地出讓金環比上漲123.8%，其中一線城市住宅用地土地出讓金更是環比大漲355.7%。

　　中國指數院發表報告指出，在政策總體偏緊的背景下，城鎮化和收入倍增將促使房地產業平穩發展，未來１０年每年新增城鎮人口仍在2000萬人左右，首次置業需求強勁；半數城市家庭現有住房面積少於30平米，改善性需求旺盛，收入倍增計劃落實將大大提升各類需求的支付能力，為房地產業提供動力。

　　隨著城市化進程的推進，在銀行業和房地產業的蛋糕中，政府、企業、銀行各自拿走三分之一，而且國內的銀行或規避、或轉嫁，將風險化解，將對房價上漲起到推波助瀾的作用。

　　中國的房地產市場存在著「看得見的手和看不見的手」的雙重做用。無論是買房者持幣觀望、房地產業形勢不佳，這都是次要的，最重要的是房地產資金流還是安全的。除了市場的剛性需求，通貨膨脹帶來的保值需求，支撐企業與地方政府對賭的條件主要在於，2012年上半年國民經濟運行持續低於預期，房地產市場繼續下行將對全年經濟形勢產生不利影響，因此，政府並不會繼續對房地產進行打壓，「我們很難去用現在的市場情況去判斷房價一定會降。」

　　主要觀點：

　　房地產行業是一個特殊的行業，對國民經濟影響深遠，重要性主要體現在拉動經濟與穩定經濟。首先，從拉動經濟方面來看，房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展，據統計房地產行業直接或間接影響60餘個行業。考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟方面來看，由於產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動，可以帶動其它相關產業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由於開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自於銀行貸款，因此保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。

　　在中國經濟快速發展的時期，房地產行業實際上已經成為一個名副其實的支柱產業，必然牽動著整體經濟，繼續打壓勢必會影響經濟穩步發展，與整個國民經濟的調控目標相背離。現在市場已經企穩回升，而且會持續下去。

　　預計，在通脹時代下，在保值需求、剛性需求、投資需求、地方財政安全需求等因素下，房價必將上漲，但中央政府絕不會容忍出現報復性反彈。

　　作者簡介:杜猛，和訊網專欄作者，財經學者，經濟學博士，民革北京大學支委黨員；著有《貨幣學》、《投資管理概論》、《房地產開發與運營》；北京大學房地產發展研究基金中心副主任；中國城市商業網點建設管理聯合會副會長；曾任：國內外上市公司高管；1998/2004/2006年度榮獲「中國財經年度人物」；1999/2003/2009年度榮獲「中國地產年度人物」。