商業地產與百貨商場之購物中心的聯姻之痛

2013年的內蒙古呼和浩特熱鬧非凡，隨著國家房地產貸款的收緊，佔北一方的房產大鱷們不禁打個寒顫。此時，草原上的百貨豪傑們也被天朝崛起的網路好漢橫擺一刀，和華夏大地上的眾多豪傑一樣，辛辛苦苦30年，感覺回到解放前。

彼時，眾人紛紛關注起他們曾經不屑一顧的shopping mall（park）！

早年mall業曾在中山路上佔據金腳銀邊之地，豪擲千金，也算打造出個購物中心雛形，卻實在是低估了草原人民的智商與審美，管理鬆散低級，商品結構混亂。想想偌大個商業體，留下美好回憶的恐怕只有那兩棵逼真的大王椰了。

時至今日，當昔日那個還被嘲笑的萬達小弟開始獨步武林，各路品牌跪求仰止。大蝦們才猛然驚覺，是時候走親民路線了。說歸說，做起來談何容易？

下面就來表表小弟愚見，只為拋磚引玉，希望眾位骨灰級前輩不吝賜教：

一、房地產之商業地產轉型：

房子蓋的差不多了，地也用的差不多了，該買的都買了，買不起的也就是望梅止渴。

1、一期項目完工，發現：

房子蓋了一大片，完了，發現滿足不了生活基本需要，群眾出門就是荒山野嶺，得，還就得有車的人才適合荒山野嶺，為啥？沒有公共設施，生活成本提高了，生活質量下去了？錢花不少，住不安好。咋辦？談學校，談醫院，談銀行，談飯店，談公交。。。。

2、二期項目完工，一琢磨：

好吧，基本生活有保障了，那就得有更高級的需求啊！飽暖思淫慾這話絕不是貶義，梁山當年追求的最高境界不是替天行道，而是大碗喝酒，大塊吃肉，大秤分金銀。市場不景氣，怎麼才能讓房價再高點呢？

咬咬牙，跺跺腳，蓋酒店、做會所、俱樂部、KTV，自持的自持，租賃的租金低點，為了更大的利益，拼啦！

3、繼續蓋房子，發現天朝百姓更刁鑽了：

公司大了，得做品牌效益啊！項目的綜合收益和公共設施配比成了客戶考量支付的標準，MD,真心要干購物中心了。

二、房地產轉型商業地產之短板與長板：

短板：

1、沒有百貨零售經驗，簡單的租賃與售房偶經驗不足以支撐商業的日常管理；

2、缺失管理團隊，對行業認知的缺失造成管理溝通困難；

3、缺乏投資信心，在經歷過房地產暴利時代後沒有足夠的長線思維，急功近利；

長板：

1、項目自持，沒有租金壓力；

2、業態多元化，宣傳成本與互動成本降低；

3、社區已培養成熟，充足的客源儲備與高度的認同感；

三、百貨商場的自宮之路：

曾幾何時，中山路上的百貨大咖們如火如荼，分疆裂土。那時候的促銷爭的是地盤，爭的名分。消費者沒有選擇，像個白痴一樣被各大商場牽著走，花錢受氣，趕場受累，退貨遭白眼，買個東西打折還要托關係。

物極必反，「馬三豐」（馬雲）淘寶弱弱的出現在網路平台上，開始了第一場無聲的起義。當各位商場大佬們還在暖昧夜晚的酒桌前觥籌交錯，牛逼響噹噹時，無數的憤青屌絲開始了他們的淘寶之旅。

幾年過去了，現在的中山路天天促銷，商戶們賣血割肉，消費者閑庭信步。這時的促銷爭的客流，賺的是銷量。

維多利一路三店，業態重疊嚴重，始終是格局有限，看的都是蠅頭小利，還想做食利型管理，不去研究商品，只會淘汰品牌。

所幸摩爾城略有改觀，但也不過是賣個概念，談不上體驗，更無從提及數據管理。

王府井百貨已是強弩之末，加加油就成批發市場了，如果還是一群蝦兵蟹將，那我們就翹首以待吧。

嘉茂購物中心卻是有點體驗的影子，可惜廟小破敗，一層經過幾年的培養，幾個體育品牌折扣店可圈可點。其他樓層難免有點為賦新詞強說愁的彆扭。

萬達廣場在今年的調整後敗部復活，剩下的就是時間檢驗。萬達百貨真心的1990年的民族商場，個人覺得大而精勝過小而全。

民族商場今年也是大興土木，餐飲調整，快銷時尚品牌狂進，星巴克入駐。來勢洶洶，卻中氣不足，營運能力的二和新鮮血液的缺失，註定它的確是青城老字號。

個人觀點，未完待續。。。。。。