半月談：前瞻樓市變局下的調控走勢

06-13

樓市調控進入「深水區」

國務院常務會議提出「房價上漲過快的二三線城市要採取限購措施」至今已逾兩月，以實際行動響應「限購令」擴容的二三線城市卻只有兩個：浙江台州和衢州，與此前業界預測將會有３０個城市出台「限購令」相差甚遠，且其政策「寬鬆度」出人意料。另外，廊坊、煙台、秦皇島、韶關、丹東等多個房價上漲較快的城市主動出台「限價令」規避「限購令」，專家認為，這種「軟抵抗」的做法不僅對調控政策的執行效果打了折扣，還會給市場預期增加不確定性。

「限購令」擴容遭消極應對

據統計，當前全國共有４３個城市出台了限購政策，其中３５個為直轄市、計劃單列市和省會城市。鏈家地產此前預計，「限購令」擴容後，全國限購城市的總數將達到７５個左右。中國指數研究院曾經做過一個測算，新增限購城市可能在３０個以內，如果這些城市房價下跌２０％，平均下來會帶動全國房價下跌２％。

從限購城市的分布來看，浙江、江蘇兩省所在的長三角地區最為密集。截至目前，浙江１１個地級市中，已有杭州、寧波、溫州、紹興、金華、舟山、台州、衢州實行限購，僅剩湖州、麗水、嘉興未限購，限購城市的數量為全國之冠。江蘇省已有４個城市限購，數量上僅次於浙江，分別是南京、無錫、蘇州、徐州。限購城市數排在第三位的省份是廣東省，有廣州、深圳、佛山三市限購。

上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍稱，事實上，住建部此次並未明確劃定限購城市名單，而是公布了５條「建議標準」，提出「符合２條以上的城市，建議列入新增限購城市名單」。此外，「各地可根據實際情況，對具體標準進行適當修改」，並且規定「限購期限可暫定到今年年底」。這意味著地方政府擁有很大的變通自由。這種「建議性限購」剛性約束力的不足顯而易見，且靈活的標準把握又不乏「運作空間」，因此出現「軟抵抗」也就不足為奇了。

此次衢州版「限購令」對本地人的限購範圍設定為：市區、第四套——這樣的措施被業界戲稱為「最松限購令」。而台州限購範圍同樣也僅限於市區，對郊區縣並不限購，並且未涵蓋二手房。宋會雍表示，這樣的政策力度比預期的相差甚遠。

同濟大學經濟與管理學院副教授張鑫表示，保持限購政策的一貫性，徹底打消房地產相關利益主體不合理的預期，才有可能根治房地產市場的亂象。限購的真正目的或理論依據還在於，讓住房回歸民生性和消費品功能。一旦限購政策放鬆，房價必將再次飆漲，房地產市場調控仍將成為「空調」。

地方政府以限價規避限購

近段時間以來，多個二三線城市已經、或者準備推出限制房價措施，「限價令」正成為「限購令」的擋箭牌。韶關近日公布的《關於採取措施穩定新建住房價格的通知》，並沒有提到限購，重點卻是限價：首次申請預售許可證的商品房項目，申請預售商品住房備案均價高於周邊同類樓盤半年內實際成交均價１０％的；在售項目申請預售許可證的，申請預售商品住房備案均價高於本樓盤同類房型半年內實際成交均價５％的，暫緩備案和發放商品房預售許可證。事實上，韶關並不是近期第一個「被迫」提出「限價」的城市。今年７月中旬，河北廊坊市就開始行政「限價」，要求對新建商品住房預售、銷售價格進行限制；７月下旬，河北秦皇島市政府約談開發商，傳遞商品住房的銷售價格上限約為７０００元／平方米的信息；山東煙台市８月２日也出台「限價」規定，要求部分新建商品住房銷售均價漲幅不能超過５％。地方政府為何偏愛限價，卻對限購「敬而遠之」？上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭解釋稱，限購直接壓制需求，如果市場需求萎縮，當然是商品住宅成交量大降，進而導致土地市場低迷，其結果是地方政府的土地出讓金和房地產交易環節的稅收都會大幅下滑。限價，直接干預價格，侵害開發商利益，卻並未影響需求。如果新房定價不能明顯上漲，部分購房人更願意入市，其結果是成交量並不一定下滑，房地產稅收也就有了保證，土地出讓金也不會顯著減少。由此可見，地方政府最關心的是樓市成交量，保住成交量，也就保住了市場信心、保住了財稅收入、保住了ＧＤＰ。另外，今年３月底各地公布的年度住宅價格控制目標，大多以漲幅不超過ＧＤＰ或人均收入增幅為標杆。這分明是一個「控漲」指標，而非「控跌」指標，地方政府的心思可見一斑。

專家認為，「限購令」擴容給樓市傳遞了一個明確的調控信號，打破了一些開發商「調控接近尾聲」的幻想，這樣政府就可以利用目前房地產市場膠著相持的時間，抓緊研究和制定樓市健康發展的「治本之策」。但「限價令」頻出及地方政府選擇性地執行「限購令」，可能導致最終出台「限購令」的二三線城市遠遠低於預期，對調控政策的延續性和調控效果十分不利。

「這需要住建部儘快出台限購名單，不能有絲毫懈怠，防止限購政策進入疲勞期。」中國房地產學會副會長陳國強等學者表示，儘管與北京、上海、深圳等一線城市相比，二、三線城市限購在內容上、方式上會有所差別，但限購還是會有一定的效果。

「深水區」調控政策應更靈活

專家認為，「限購令」遭遇「軟抵抗」，說明樓市調控已經進入「深水區」，觸及到了歷次調控未能奏效的難點，應當堅決貫徹落實已有的調控政策，堅定市場對調控效果的預期，但執行調控政策要更靈活，切忌「一刀切」。歸根結底，不管是限購還是限價，都只是權宜之計、治標之策。如果不解決住房投資屬性過重、商品住房有效供應不足、保障性住房比重偏低等一系列困擾房地產業發展的長期性、根本性問題，即使房價能暫時被遏制，將來依然有可能反彈。

國家統計局最新發布的數據顯示，１－８月，全國商品房銷售面積５９８５４萬平方米，同比增長１３．６％，其中，住宅銷售面積增長１３．１％。商品房銷售額３３２６４億元，同比增長２５．９％。其中，住宅銷售額增長２４．４％。

楊紅旭稱，通過換算商品房成交面積和成交金額可知，１－８月全國商品房成交均價同比上漲１０．８％，較去年７．５％的全年漲幅明顯上升，其中，住宅成交均價同比上漲１０．０％，較１－７月下降０．３個百分點，商品住宅成交均價漲幅微幅收窄，但是漲幅仍然偏大，和調控目標差距較大。

業內專家建議，調控目標依然任重道遠，地方政府執行「限購令」不能「軟抵抗」，但也不能簡單地「一刀切」，應注重差別化各地的限購政策。

首先，限購應充分考慮到房價上漲的規律性，一些地方房價短期的上漲情況並不代表該地區樓市的上漲趨勢，應充分研究各地樓市的具體情況後再給出限購的指導。

其次，在政策的「鬆緊度」方面應合理設置，如部分一二線城市的經濟結構較合理，對土地財政的依賴性相對較低，而一些地級城市對土地財政依賴性極強，應區別對待，設計不同的限購政策。此外，在退出機制上也應有所區別，限購令應該是以分區域、分城市、自下而上的方式逐步謝幕，由於市場的分化和差異，也不排除個別城市長期限購的可能性。

第三，限購政策只是暫時緩解市場供求矛盾，深層次的矛盾仍需靠市場與報障「雙軌」的長效機制來解決。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑表示，調控不能將眼光只盯著房價，要抑制不合理需求、增加供給總量、改善供給結構，還要加快保障性住房的建設和供應。（半月談網/記者魏宗凱）