舊樓加裝電梯需兩個2/3同意

　　新快報訊記者於楊實習生沈驍報道近日，廣州市政府辦公廳正式印發了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》（下簡稱《辦法》），辦法將從今年7月1日起實施。自此，給舊樓加裝電梯有了明確的法律指引。廣州市政府法制辦昨日就此專門舉行說明會。《辦法》規定，舊樓加裝電梯需經過2/3以上業主的同意。不過，對於加裝電梯過程中最棘手的問題———受益住戶和受損住戶之間該如何進行利益補償，辦法中沒有提供明確的補償參考標準，而只是採取了業主自己協商的原則。

　　焦點1多少業主同意才行？

　　需兩個2/3以上業主同意

　　此前在《辦法》徵求意見時，對於需要多少業主同意才可以增設電梯一直備受爭議，而正式印發實施的《辦法》指出，既有住宅增設電梯的意向和建築設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業管理區域範圍內業主的意見，並需經占建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主同意，簡稱兩個三分之二原則。

　　記者了解到，之所以設定總面積和總人數兩個三分之二，是為了避免明顯有失公平的情況。例如，如果一棟樓雖然有100間住宅，其中67間都歸某單位或某個炒房客所有，剩下的33間由33戶人家所有，假設沒有總人數三分之二的限制，那麼即使這33戶人家都反對，該單位或「炒房客」仍可以單獨決定是否加裝電梯，而這顯然違反了公平原則。

　　《辦法》還規定，增設電梯如果需要佔有業主私人空間（註：例如某些電梯可能會佔用業主陽檯面積），則必須徵得該業主同意，即使滿足上述兩個三分之二條件也不行。

　　焦點2業主分歧如何調解？

　　先自主協商，不成可民事訴訟

　　舊樓加裝電梯，最難的部分就是高層住戶和低層住戶如何進行利益補償的問題，在現實中常有兩種極端情況：有些低層住戶以影響採光、帶來噪音為由，向高層住戶索要過高補償；還有高層住戶仗著符合兩個三分之二要求，對於受電梯影響的低層住戶一分不補。正是由於類似利益糾紛，大量待加裝電梯的舊樓都「難產」，許多住戶都希望本次出台實施的《辦法》能解決這一問題。

　　《辦法》在提到這個問題時，明確了「同意增設電梯的業主與不同意增設電梯的業主展開協商，並對利益受損業主進行補償的資金籌集預案。」但《辦法》中沒有給予補償參考標準。法制辦有關負責人表示，由於舊樓加裝電梯中的糾紛屬於民事關係，因此《辦法》還是採取了自主協商的原則。

　　雖然《辦法》並未明確如何補償，而是把解決利益糾紛的「皮球」又踢回給業主，不過辦法明確指明了協調的方向：街道辦事處、居委會、原房改售房單位或者業主委員會等應當對加裝電梯工作予以協助和協調。業主之間發生爭議，可以向基層人民調解組織請求調解，協商或調解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。

　　同時，辦法要求增設電梯的建築設計方案應當在擬增設電梯所在物業管理區域範圍內公示，徵詢全體業主的意見，公示期不少於10日。

　　焦點3哪些舊樓可以加裝？

　　3層以上改成「4層及4層以上」

　　《辦法》還明確指出，既有住宅增設電梯所需要的資金，可以按照以下方式籌集：(一)根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商確定；(二)屬於房改房的，可以申請使用單位住房維修基金；(三)可以申請使用房屋所有權人名下的住房公積金、專項維修資金；(四)原產權單位或者原房改售房單位(不包括財政撥款的預算單位)出資；(五)社會投資等其他合法資金來源。

　　同時，《辦法》還明確了允許加裝電梯的舊樓從「符合規劃要求、已投入使用、建築結構較好、無電梯的3層以上舊住宅」改為「具有合法報批手續或權屬證明，已建成投入使用的4層及4層以上的多業主無電梯住宅。」法制辦相關負責人表示，這是根據去年市法制辦向社會公開徵求的意見和廣州的實際情況所作的相應調整。

　　申請加裝電梯須知

　　●申請主體

　　《辦法》明確，以下單位或個人可作為增設電梯的主體：

　　1.業主或者業主代表可以提出申請，也可以由業主委員會提出申請，申請的業主人數超過5人的，應當推選不超過5名業主作為代表；

　　2.業主也可以委託原房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產安裝企業等提出增設電梯申請；

　　3.擬增設電梯的住宅屬於房改房的，業主可以委託原房改售房單位提出申請；原房改售房單位已經關閉、破產、撤銷，其住房維修基金已轉歸其上級主管部門管理的，也可以委託上級主管部門申請辦理。

　　●申請流程

　　1.業主協商同意增設電梯，滿足「兩個三分之二」的要求；

　　2.辦理規劃、建設施工手續；

　　3.動工建設，安裝電梯；

　　4.竣工驗收及產權登記。