暴漲後的內房股開始回調了？

本報記者 張曉玲 實 習 生 蘇運菊 黃昱 深圳報道

3月份以來恆大領銜、股價一路飆升的香港內房股，開始出現疲態。

香港證券交易所數據顯示，年初以來至6月13日，恆大地產、碧桂園、融創中國漲幅逾100%，其中恆大漲幅超200%，問鼎內房股漲幅排行。

但6月14日，恆大股價急跌11.26%，創下3個月以來的最大單日跌幅，當日內房股集體回調，融創跌7.15%，碧桂園跌3.30%。此後兩日，內房股整體保持回調狀態。

西南證券分析師王立洲認為，南下資金持續擴大、恆大回購股份及三四線市場未受調控，是內房股大漲的重要催化劑。

從股價走勢看，區域布局偏三四線的內房股表現突出。上升勢頭強勁的房企如恆大、碧桂園均為布局三四線城市的代表，一二線布局的房企如華潤置地、龍湖等整體並沒有很好的表現。

隨著內房股上漲，上述利好因素的邊際效應遞減，短期內出現回調很正常。香港市場人士16日向記者指出，目前市場處於非常敏感時期，港股短期內的波動或會加劇，不過震蕩向上的總基調沒有改變。

內房股暴漲背後

自深港通開通以來，南下資金保持著凈流入狀態。經過統計香港交易所2016年12月至今年5月底流入港股的資金，港股通（滬深合計）總凈流入資金約1609億港元，月均凈流入約為268億港元。同樣，2017年以來，恒生指數也一路高歌，截至5月31日，年內漲幅約16%。

這是香港部分內房股今年以來暴漲的大背景。同時不可忽視的是，港股本身的PE估值相對A股較低，也是一個因素。

21世紀經濟報道統計了16家A股主流地產公司公布的2017年PS估值，得出PS均值約為0.67，PE均值為12.57。

而廣發證券發展研究中心公布的數據顯示，2017年內房股平均PS值為0.43，PE均值為7.5。恆大、碧桂園、融創的PS、PE估值均低於內房股均值。

在三大內房股的PE值與A股不相上下的情況下，恆大、碧桂園、融創的PS值不僅低於內房股，更是遠低於A股均值，足顯其投資價值。

在具有估值優勢的情況下，內地資金南下湧入具有較大成長空間的內房股。

而恆大重組深深房、引入700億戰投、贖回永續債等利好，也是促使股價大漲的因素。

自5月17日起，恆大在16個交易日內實現股價翻番，漲幅達到101.94%。截至6月12日收盤，恆大股價為16.28港元，與去年末4.83港元的股價相比漲幅達237%。

6月14日，在港交所公布的港股通（滬）十大成交活躍股中，內房股中僅有恆大、融創和碧桂園上榜。其中，中國恆大居首位，融創中國和碧桂園位列第三、第九。

經21世紀經濟報道統計，三大內房股買入及賣出總金額為8.88億港元，佔十大活躍股成交總額的77%，可見南下資金對三大內房股產生的牽引作用。

上述內房股的股價漲幅與其業績表現也密切相關。法國巴黎銀行駐香港分析師Wee Liat Lee此前曾表示，在嚴厲的限購政策環境中，大規模和多元化戰略才能讓房地產商蓬勃發展。

今年一季度，恆大、碧桂園銷售位列行業前三，碧桂園更超越萬科衝上第一。恆大還是去年的銷售冠軍。

得益於充足的土地儲備，今年前五個月，恆大、碧桂園和融創業績依舊強勢增長。

克而瑞研究中心發布的《2017年1-5月中國房企銷售排行榜top100》中，碧桂園、恆大和融創分別排名第一、第三和第七。

然而，同樣是在港上市的大型房地產公司，龍湖地產、華潤置地和中國海外發展的股價漲幅卻稍微遜色。

據廣發證券研究中心統計，龍湖、華潤置地和中海外前四個月的銷售額分別為600億元、410億元、762億元人民幣，其銷售額將近或已超2016年銷售額的一半，而今年初來，各自股價漲幅為51%、27%、12%。

對比今年3月初各房企的股價，恆大、碧桂園和融創在6-8元人民幣的股價波動，而龍湖、華潤置地和中海外彼時的股價卻是三大內房股的兩倍以上。

在品牌名譽、估值和價格優劣的權衡之下，資金似乎更青睞於恆大、碧桂園和融創這樣低價優質的潛力股。

內房股的未來

6月14日，恆大跌11%，融創跌7%。6月9日至6月16日，恆大跌幅達17%；融創中國自6月14日來連續三日下跌，跌幅達12.2%。

受恆大、碧桂園和融創等內房股突跌的影響，龍湖、華潤置地和中海外於14、15日均有所下跌，但跌幅控制在2%以內。截至16日，龍湖、華潤置地和中海外的股價均有所上漲。

龍頭內房股領跌，板塊似現回落趨勢。其優勢不再？

近期，一些投行對部分前期漲幅較大的內房股表示不看好。如瑞信認為融創的融資會增加負面因素，予以「跑輸大市」評級。

另一些機構則認為前期漲幅小的內房股將有機會。廣發證券研究中心首席分析師樂家棟表示，從低估值、龍頭公司和銷售增長三個維度進行篩選，今年銷售增速列行業首位的龍湖地產在周期下行時期會表現優於板塊。

摩根士丹利16日發布研究報告，認為中海外毛利率於今明兩年可回復至30%，維持其「增持」評級，並列為行業首選，看好利潤復甦及被納入國企指數的潛在可能。

對此，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，內房股流動性差，所以邊際資金改善對價格衝擊極大。前段時間由於貨幣充裕，A股下跌，大量資金通過港股通流入香港股市。內地很多投資人的A股思維認為內房股估值低估，但國外並不這樣認為，南下資金在推高內房股時，海外機構投資人就撤走了，如果在這時南下資金不再有增量，或者說國外資金不再回來的話，就會出現內房股下跌的現象。

國泰君安分析，從估值來看，經歷了前期板塊的大幅上漲，整個中資地產的估值已經不便宜。

招商證券也認為，漲到目前這個位置，內房股折價大幅下降，部分龍頭的折價幅度甚至已經低於A股，而且行業終歸是處於調整階段，差價消滅後邊際資金也不可能持續流入，所以進一步漲幅相對有限。

而西南證券分析師王立洲相對樂觀，他表示，購房需求只是被壓抑而並未發生預期的轉變，企業拿地持續火熱、政府力挺貨幣化安置、強化舊改和棚改，更突顯了房地產的真實表現，都市圈內三四線房地產市場的向好趨勢並不是短期的。

興業證券也認為，三四線中期繁榮趨勢比較確定，漲幅較好的恆大、碧桂園有三四線布局，且有基本面支撐，預計三四線中期繁榮將持續到今年年底。

（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）