去葡國買房 自住投資有別

價觸底回升今年以來已有170多人通過「黃金居留計劃」中國人最多

　　除了比價錢

　　更要關注國家時局

　　去年下半年以來，受歐債危機的影響，不少歐洲國家敞開了移民大門。目前，歐洲可以通過購買房產從而獲得身份的國家有葡萄牙、希臘、塞普勒斯等，投資金額也從25萬歐元到50萬歐元不等。本期移民留學以葡萄牙為例，與你探討如何精明買房移民。

　　希臘，申請人僅需投資25萬歐元的房產可獲得該國的長期居留權；塞普勒斯，申請人投資30萬歐元的房產就可以獲得該國的永久居留權；而葡萄牙則需購置50萬歐元房產，即可獲得該國的長期居留權。單從價錢的角度來看，希臘25萬歐元購房移民相比於葡萄牙與塞普勒斯是有競爭性的，簡單地理解，希臘可以用葡萄牙一半的價錢就可以實現購房移民，是頗具優勢的。但我們不能忽略的是，希臘的債務危機比葡萄牙嚴重很多，因此申請人須特別留意購房的保值能力以及地區的發展能力，申請人須把這些因素考慮在內。

　　買「房」移民還要考慮國家的金融體系。塞普勒斯最近在銀行的體制上有很大的變化，為防止金融體系崩潰，塞普勒斯在今年年初曾公布對存款進行徵稅，這是一種立法以進行「搶劫」的行為。近期，塞普勒斯兩家最大銀行也提出：將凍結10萬歐元以上的存款，用於解決債務問題。這些行為對於投資者來說是很大的衝擊，令投資者對於塞普勒斯銀行業失去信心，同時也衝擊對政府的信任。儘管塞普勒斯30萬歐元購房是比葡萄牙要便宜，但是塞普勒斯這樣的金融體制，也會令不少投資者卻步。

　　專題撰文：記者鄧仲謀

　　在國內，買房是一件大事，也是一件「技術活」。同理，投資者在歐洲買房也是一件很有學問的事情。景鴻移民董事長關景鴻認為，買房移民的申請人應該留意以下幾點。

　　買咩樓好？最好投資現樓

　　首先，最好投資現樓，不要投資期樓/樓花。現樓價格可能會高一點，但會更加保險。無論是選擇現樓還是期樓/樓花，都要把房子的位置地段列為最關鍵的考慮因素之一。投資者應根據該地區的人口結構、與地區配套設施的關係以及交通出行等方面判斷項目地段的優劣。同時，可以收集周邊同類物業的市場資料，包括過去幾年的成交價變動及成交率等做出判斷。而對於房產未來的增值潛力，則要看該地段是否有重大項目會帶來人口流入，以及租賃市場是否健康，租金回報是否合理穩定等。

　　如何格價？請測量師評估

　　其次，留意所投資現樓的市場價值，為避免當地人托高市價，也應聘請國際的測量師行評估市價，以減低投資的風險。還要關注置業國家的政治因素及經濟前景。各國的購房政策不斷變化，了解當地住宅市場的政策和供求關係很必要。詳盡地了解購房環節的相關信息，包括租金、稅款、物業費及將來可能要追加的維護等。

　　不同國家的購房流程千差萬別，有些國家還會對海外購房者有特別的要求，這些都需要在進入正式的購買程序前，就作好深入的了解。最後，還要關注國際匯率的波動情況。相比於國內購房，匯率的波動也會成為海外購房價值的一大變數。人民幣對該國貨幣的升值或貶值都會影響到房產的價值。

　　自住買哪裡？考慮里斯本

　　葡萄牙買房移民有許多種類型，按投資類型來分，有純居住和純投資；按房源類型來分，有公寓和別墅等，按投資地域來分，有首都里斯本和旅遊勝地阿爾加維等。

　　如果是純居住的投資者，最好考慮里斯本的房產，而且最好在市區，有學校、醫院、超市等。有居住需求的投資者一般會把教育作為選房的首要因素。

　　誠琛移民董事長陳建雲表示，在葡萄牙選擇學校，投資者一般有兩種類型：一種是希望融入葡萄牙社會，有這種需求的投資者最好選擇當地較好的學校。判斷學校的好壞，可以看物業稅。葡萄牙的物業稅每年是0.4%~0.6%，物業稅中90%是用在教育金，10%給市政府，所以，物業稅高的區域，意味著這個區域的教育和學校相對較好。

　　還有一類投資者去葡萄牙買房移民，是希望通過葡萄牙拿身份，然後「過橋」去歐洲其他國家讀書與工作，這類投資者在葡萄牙最好選擇國際學校，語言以英語和法語為主。

　　投資哪裡好？南部旅遊勝地

　　葡萄牙買房移民還有一些人是純投資的。對於他們來說，最好考慮南部的旅遊勝地阿爾加維地區。陳建雲表示，純投資的話，要以「能否租出去」為標準。據了解，葡萄牙目前的經濟還有待復甦，希望把房子租給當地人是不太現實的想法。南部的阿爾加維地區因為是旅遊勝地，每天都會吸引許多歐洲人前來度假，夏季的入住率可以達到99%，冬季也有25%的入住率。在阿爾加維地區投資房產，擁有穩定收益，一般有4%~5%的回報，「租出去」的做法一般是通過委託相關公司或酒店來進行的。

　　另外，陳建雲提醒投資者，在葡萄牙進行房產交易，一定要委託律師來進行，不能委託熟人、親戚、朋友。律師會幫你查詢房子有無債務，產權是否清晰等，安全上有保障。至於一手樓與二手樓，主要是價格問題，由於投資者沒有本地人了解的信息多，二手樓需注意中介的抬價，而一手樓是發展商的公開價格，所以，大部分移民公司會建議購買一手樓。

　　誠琛移民總經理許冬花認為，2012年葡萄牙房價觸底回升，現在仍然處於回升的階段，希望買房移民的投資者可以考慮進入。數據顯示，2013年以來有172人通過了葡萄牙的「黃金居留計劃」，中國人數第一，摩洛哥第二，巴西第三，俄羅斯第四。未來，「黃金居留計劃」會達到每年2000~3000人的規模。

　　首付多少？由當事人協商

　　在歐洲買房，需要怎樣的手續和注意的地方呢？以葡萄牙為例，在當地購買房產時的流程及手續費如下：在葡萄牙購置房產，首先需要簽訂一份約定買賣協議，在該協議中，當事人承諾在限定期限內簽訂一份最終的買賣協議。該協議需要列明交易的主要條件，通常情況下，也涵蓋首期付款的內容。

　　首期付款及其金額由當事人協商。通常情況下，購買價的10%~30%即為首期付款金額。簽訂該約定協議後，需要在既定的日期辦理房產所有權證，該日期即為該房產轉讓的日期。為了出具所有權證，在簽訂證書之前，必須繳納房產轉讓稅（IMT）和印花稅（ImpostodeSelo）。轉讓稅額是根據房產的價值以及該房產是否永久住宅用地﹑二手房﹑商業或工業用地而確定的。有時，首期付款是在簽訂約定買賣協議和簽訂最終協議之間支付的。總體來說，最終協議簽訂時，需要全額支付款項。