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去葡國買房 自住投資有別

價觸底回升今年以來已有170多人通過「黃金居留計劃」中國人最多

  除了比價錢

  更要關注國家時局

  去年下半年以來,受歐債危機的影響,不少歐洲國家敞開了移民大門。目前,歐洲可以通過購買房產從而獲得身份的國家有葡萄牙、希臘、塞普勒斯等,投資金額也從25萬歐元到50萬歐元不等。本期移民留學以葡萄牙為例,與你探討如何精明買房移民。

  希臘,申請人僅需投資25萬歐元的房產可獲得該國的長期居留權;塞普勒斯,申請人投資30萬歐元的房產就可以獲得該國的永久居留權;而葡萄牙則需購置50萬歐元房產,即可獲得該國的長期居留權。單從價錢的角度來看,希臘25萬歐元購房移民相比於葡萄牙與塞普勒斯是有競爭性的,簡單地理解,希臘可以用葡萄牙一半的價錢就可以實現購房移民,是頗具優勢的。但我們不能忽略的是,希臘的債務危機比葡萄牙嚴重很多,因此申請人須特別留意購房的保值能力以及地區的發展能力,申請人須把這些因素考慮在內。

  買「房」移民還要考慮國家的金融體系。塞普勒斯最近在銀行的體制上有很大的變化,為防止金融體系崩潰,塞普勒斯在今年年初曾公布對存款進行徵稅,這是一種立法以進行「搶劫」的行為。近期,塞普勒斯兩家最大銀行也提出:將凍結10萬歐元以上的存款,用於解決債務問題。這些行為對於投資者來說是很大的衝擊,令投資者對於塞普勒斯銀行業失去信心,同時也衝擊對政府的信任。儘管塞普勒斯30萬歐元購房是比葡萄牙要便宜,但是塞普勒斯這樣的金融體制,也會令不少投資者卻步。

  專題撰文:記者鄧仲謀

  在國內,買房是一件大事,也是一件「技術活」。同理,投資者在歐洲買房也是一件很有學問的事情。景鴻移民董事長關景鴻認為,買房移民的申請人應該留意以下幾點。

  買咩樓好?最好投資現樓

  首先,最好投資現樓,不要投資期樓/樓花。現樓價格可能會高一點,但會更加保險。無論是選擇現樓還是期樓/樓花,都要把房子的位置地段列為最關鍵的考慮因素之一。投資者應根據該地區的人口結構、與地區配套設施的關係以及交通出行等方面判斷項目地段的優劣。同時,可以收集周邊同類物業的市場資料,包括過去幾年的成交價變動及成交率等做出判斷。而對於房產未來的增值潛力,則要看該地段是否有重大項目會帶來人口流入,以及租賃市場是否健康,租金回報是否合理穩定等。

  如何格價?請測量師評估

  其次,留意所投資現樓的市場價值,為避免當地人托高市價,也應聘請國際的測量師行評估市價,以減低投資的風險。還要關注置業國家的政治因素及經濟前景。各國的購房政策不斷變化,了解當地住宅市場的政策和供求關係很必要。詳盡地了解購房環節的相關信息,包括租金、稅款、物業費及將來可能要追加的維護等。

  不同國家的購房流程千差萬別,有些國家還會對海外購房者有特別的要求,這些都需要在進入正式的購買程序前,就作好深入的了解。最後,還要關注國際匯率的波動情況。相比於國內購房,匯率的波動也會成為海外購房價值的一大變數。人民幣對該國貨幣的升值或貶值都會影響到房產的價值。

  自住買哪裡?考慮里斯本

  葡萄牙買房移民有許多種類型,按投資類型來分,有純居住和純投資;按房源類型來分,有公寓和別墅等,按投資地域來分,有首都里斯本和旅遊勝地阿爾加維等。

  如果是純居住的投資者,最好考慮里斯本的房產,而且最好在市區,有學校、醫院、超市等。有居住需求的投資者一般會把教育作為選房的首要因素。

  誠琛移民董事長陳建雲表示,在葡萄牙選擇學校,投資者一般有兩種類型:一種是希望融入葡萄牙社會,有這種需求的投資者最好選擇當地較好的學校。判斷學校的好壞,可以看物業稅。葡萄牙的物業稅每年是0.4%~0.6%,物業稅中90%是用在教育金,10%給市政府,所以,物業稅高的區域,意味著這個區域的教育和學校相對較好。

  還有一類投資者去葡萄牙買房移民,是希望通過葡萄牙拿身份,然後「過橋」去歐洲其他國家讀書與工作,這類投資者在葡萄牙最好選擇國際學校,語言以英語和法語為主。

  投資哪裡好?南部旅遊勝地

  葡萄牙買房移民還有一些人是純投資的。對於他們來說,最好考慮南部的旅遊勝地阿爾加維地區。陳建雲表示,純投資的話,要以「能否租出去」為標準。據了解,葡萄牙目前的經濟還有待復甦,希望把房子租給當地人是不太現實的想法。南部的阿爾加維地區因為是旅遊勝地,每天都會吸引許多歐洲人前來度假,夏季的入住率可以達到99%,冬季也有25%的入住率。在阿爾加維地區投資房產,擁有穩定收益,一般有4%~5%的回報,「租出去」的做法一般是通過委託相關公司或酒店來進行的。

  另外,陳建雲提醒投資者,在葡萄牙進行房產交易,一定要委託律師來進行,不能委託熟人、親戚、朋友。律師會幫你查詢房子有無債務,產權是否清晰等,安全上有保障。至於一手樓與二手樓,主要是價格問題,由於投資者沒有本地人了解的信息多,二手樓需注意中介的抬價,而一手樓是發展商的公開價格,所以,大部分移民公司會建議購買一手樓。

  誠琛移民總經理許冬花認為,2012年葡萄牙房價觸底回升,現在仍然處於回升的階段,希望買房移民的投資者可以考慮進入。數據顯示,2013年以來有172人通過了葡萄牙的「黃金居留計劃」,中國人數第一,摩洛哥第二,巴西第三,俄羅斯第四。未來,「黃金居留計劃」會達到每年2000~3000人的規模。

  首付多少?由當事人協商

  在歐洲買房,需要怎樣的手續和注意的地方呢?以葡萄牙為例,在當地購買房產時的流程及手續費如下:在葡萄牙購置房產,首先需要簽訂一份約定買賣協議,在該協議中,當事人承諾在限定期限內簽訂一份最終的買賣協議。該協議需要列明交易的主要條件,通常情況下,也涵蓋首期付款的內容。

  首期付款及其金額由當事人協商。通常情況下,購買價的10%~30%即為首期付款金額。簽訂該約定協議後,需要在既定的日期辦理房產所有權證,該日期即為該房產轉讓的日期。為了出具所有權證,在簽訂證書之前,必須繳納房產轉讓稅(IMT)和印花稅(ImpostodeSelo)。轉讓稅額是根據房產的價值以及該房產是否永久住宅用地﹑二手房﹑商業或工業用地而確定的。有時,首期付款是在簽訂約定買賣協議和簽訂最終協議之間支付的。總體來說,最終協議簽訂時,需要全額支付款項。


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