樓市「寄生貸」調查：贖樓貸低調潛行 月供貸高調加槓桿

　　如果你以為「按揭貸+開發貸」就是涉房貸款的全部，那麼很遺憾你已經OUT了，儘管僅這對組合的規模合計就已經超過22萬億元了。

　　據《證券日報》記者了解，除了常規的房貸業務以外，「寄生」於樓市的貸款業務還有很多，其中「最赫赫有名」的自然是已經被監管部門明令禁止且嚴查的首付貸，而短期墊資的贖樓貸也屬於其中；此外，月供貸(也被稱為放大貸)的資金投向雖然不是樓市，但是其客觀上給房貸客戶「加槓桿」，導致客戶月供金額短期內激增。

　　贖樓貸疑似「穿馬甲」

　　或許是受到去年樓市成交火熱的影響，贖樓貸曾經也在去年火爆了一把。不過,如今隨著強監管持續，贖樓貸疑似也穿上了「馬甲」低調進行。

　　贖樓是二手房交易中的常見術語，意為付清賣方房產的抵押貸款本息並註銷抵押登記，將房產證贖出；房產證贖出且抵押登記被註銷後，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請的借款，則被稱之為贖樓貸。去年，部分線上平台對於贖樓貸熱情高漲，在首付貸被監管叫停後，贖樓貸甚至一度成為部分中介的「拳頭產品」。據本報記者了解，即便是在去年資金成本稍低時，贖樓貸的綜合服務費也在年化18%以上，部分二線城市甚至達到月息在1.8%-2%之間。

　　此外，贖樓貸實際上規避了監管部門對於轉按揭的限制，並且部分贖樓貸出現變形：部分贖樓的目的並非是為了便於房產交易，而是為了提高估值重新抵押。「2016年一線城市房價快速上漲，部分房主希望按照新估值向銀行申請抵押貸款，因此急於償還原有的按揭貸款或抵押貸款」，曾有擔保公司人士對本報記者表示。不過，在銀行業人士眼中，「貸款客戶一方面申請了年化利率高達18%的贖樓貸，另一方面又申請金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動性風險明顯增高。」

　　去年10月份，贖樓貸也被監管部門納入整治範圍。例如，彼時由廣東省住房城鄉建設廳會同多個部門聯合制定的《廣東省房地產開發企業和房地產中介機構從事互聯網金融業務風險專項整治工作實施方案》正式公布，根據上述方案，重點整治的對象就包括了房地產中介機構通過互聯網平台、關聯公司或第三方金融機構等為交易雙方提供贖樓貸、尾款貸以及首付貸等產品。

　　隨著監管的介入，從表面上來看，去年開展贖樓貸業務較多的幾家平台如今都迴避了相關產品。不過，本報記者近日調查後發現，仍有平台疑似推介以贖樓貸為底層資產的理財產品。

　　某與地產頗有淵源的互聯網理財平台的客服人員在記者暗訪時表示，該平台近期的理財產品中，期限為11個月的源自於房租貸業務，12個月的產品源自於裝修貸業務，而期限在1個月-3個月的產品源自於贖樓貸業務。

　　記者對比了該平台10月份募集的兩款產品，期限分別為30天和12個月。記者發現，兩個產品屬於同一個系列(項目號碼不同)，項目描述均為「借款人使用資金用於裝修或購買傢具家電」。但是，12個月期限產品的借款用途為家庭裝修，還款來源為個人收入；而30天期限產品的借款用途為自用，還款來源為房屋買賣中的賣房款。雖然就項目簡介而言，30天期限理財產品中沒有明示的贖樓或墊資的表述，但是還款來源確實引人遐想。此外，該類理財產品給付投資者的收益率並不算突出，大約在6%左右，但依舊十分受投資者青睞，上述規模為13萬元的項目，在10秒內即被4位投資者認購而空；該平台另一款類似的短期項目規模為20萬元，也在3分8秒內被「秒殺」。

　　在另一家平台，曾經與贖樓貸業務相關的理財產品系列已經不再詳細描述項目用途，僅籠統地表示「借款用途為短期資金周轉」。但是據本報記者觀察，該平台9月份推介的總規模動輒達百萬元的理財產品的期限大多為30天-50天，能夠在短期內完成百萬元的本息還款，借款人的還款來源同樣值得推敲。

　　月供貸放大槓桿

　　據《證券日報》記者了解，對於貸款購房者「加槓桿」的現象不僅是集中在首付階段，在貸款購房人完成交易後的每月還款環節，也有專門的信貸產品跟進放貸，美其名曰月供貸。與低調的贖樓貸不同，月供貸如今依舊保持著高調。「我們的月供貸業務與多家銀行有合作，要具體看您的情況來判斷哪家銀行能放貸」，某擔保公司業務人員小劉近日在本報記者暗訪時表示。

　　所謂月供貸，是指針對在銀行按揭買房、買車的客戶或者是已經把房產抵押給銀行貸款的客戶提供的信用貸款。這種貸款可以無抵押無擔保、但利率高於房貸利率，且通常要求「房貸還款半年以上」。不過，「還款半年以上」的要求有時也被部分中介突破。記者檢索發現，今年6月底，在某專業借款網站，有購房人提問稱自己「有一套按揭房，已經還款5個月，能申請月供貸嗎？」兩位信貸業務人員給予其的回答均是可以，其中一位實名認證的業務人員甚至表示，「按揭還款一個月就可以做」。

　　《證券日報》記者調查發現，月供貸的貸款額度與月供金額和時間有關：月供6個月最高可以申請月供金額30倍的貸款，月供1年以上，則最高是45倍。同時，銀行一般對於月供貸的上限做出了限定，多數銀行最高為30萬元，部分銀行最高設定為50萬元。

　　小劉對本報記者表示，月供貸的利率彈性比較大，月息多數在0.6%-1%之間，摺合成年化利率大致在7.2%-12%之間。此外，月供貸的最長貸款期限通常僅有1年至5年，再結合其明顯高於房貸的利率來測算，頂格貸款的借款人短期資金壓力是相當大的。

　　以貸款100萬元、30年期，月供約5000元為例，按照目前房貸審批環節的要求——月供最高不超過其月薪的50%來看，貸款人收入在一萬元以上即可。如果其申請三年期10萬元月供貸，等額本息的每月還款超過3300元；如果按照月供的45倍頂格貸款，其每月的還貸壓力將上升至7500元左右，再加上原本的5000元房貸月供，月還貸壓力將上升至12500元左右，而且這種局面要持續數年。

　　「從銀行的初衷來講，月供貸主要是針對在其他銀行有住房按揭貸款的客戶量身定製的信用貸款業務，實際上是銀行希望『挖角』其他銀行已經審批過的優質客戶，從而推銷信用貸款業務」，銀行業人士對《證券日報》記者表示，「雖然月供貸業務屬於信用貸款，無需進行房產抵押，但是由於購房人在貸款審批時已經進行了篩查，信用資質還是普遍比較好的，而且，銀行對於月供貸的資金投向是有要求的，主要滿足購房人裝修、培訓等消費金融需求。」

　　不過，該人士也坦言，部分擔保公司業務人員為了促成借貸，在推介時並未主動提示資金用途限制和風險。本報記者注意到，在上述專門的借款平台，有業務人員甚至建議借款人同時提交多個申請或組合申請，以便獲得80萬元-100萬元的合計借款。

延伸閱讀

推薦閱讀：