樓市漲價背後是何邏輯？看不懂的人負責買單！

來源：鳳凰房產、功夫財經、米筐投資 、政商摘要

始於今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴，那就是：不準漲！

每一次調控見效的時候，媒體開始喊降價，其實是一種苦肉計，暗示調控已經見效，不要再加碼。這是一種屢屢在中國房地產市場出現的策略而已。

那麼，房價漲跌背後究竟是何種邏輯呢？

短期，信貸槓桿撬動房價

錢流向哪裡，哪裡就會有泡沫。

這裡的錢不僅指存量的錢，更指增量的錢——信貸，也可以說是信用/貸款/債務/槓桿,它是憑空產生的。100萬的房子，你只掏了30萬首付（存量的錢），另外的70萬是從銀行借貸的（增量的錢）——是銀行對你的信任而憑空創造出來的。

是的，短期看房價是由信貸槓桿撬動的：日本房價起始於1980S年代的信貸擴張，終結於1990S年代初的信貸收縮；美國房價起始於2000年互聯網泡沫破滅後的信貸擴張，終結於2006年前後的信貸收縮；中國曆次調控房價漲跌最終靠的都是信貸。

是大量普通人藉助信貸槓桿的東風推動了歷次房價大漲，也因此才有「天下買房武功 唯屌絲接盤不破」的說法。

信貸寬鬆——貸款就多——貸款流入樓市——而貸款就是錢——於是錢就流入樓市——錢多推動房價上漲。

長期，房價靠供需/財富積累

房價漲幅和經濟增長並非迅速相關，而是滯後的——吃飽穿暖後，才會改善居住。

日本經濟蓬勃發展於六七十年代，房價泡沫卻處在八九十年代；中國經濟起飛於1980S年代，經過二十餘年的積累，泡沫啟動於2000S年代；美國最近的一次的房產泡沫破滅於2007年前後，卻因為1970S年代經濟滯漲消除後，有八九十年代財富積累的底子。

城邦經濟體的香港有些特殊，1997年前的房價大趨勢上漲，因為經濟繁榮、財富積澱的結果，而2004年開始的這波樓市泡沫則是由大陸資金南下推動的。

是的，財富的積累產生了住房的需求，需求的增加造成了房價的上漲，而若有信貸寬鬆的刺激，就極易產生樓市泡沫。

是的，城市房價的漲跌，長期取決於人口的流入及流入人口的財富多寡和創富能力。

中國房地產四大變局

一是供求關係逆轉。在人均居住面積已經超過30平，戶均擁有住房超過1.5套的情況下，除了極個別的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡。以北上廣深為代表的大城市已經進入真正的存量房市場。

二是經濟和貨幣周期逆轉。過去18年，中國房地產的周期和中國經濟高增長的周期重疊發揮效應，中國處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導致的一個結果就是房價的快速上漲和泡沫的累積。很多國家都是如此，但是，這個周期在終結。

三是人口周期的逆轉。中國已經基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，中國人口絕對下降的轉折點會到來，80後和90後兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結，未來中國的住房需求將遠低於開發商炒作的數量。

四是國際資本流入的逆轉。隨著中國經濟高增長周期的終結，國際資本減緩流入中國。

房地產邏輯劇烈變化

這四大變局意味著，不管今年是否出台嚴厲的房地產調控政策，房地產的邏輯都已經出現了劇烈的變化。在這種情況下，對於市場可能出現的突發巨變必須要有心理準備。

況且，在這種情況下，房地產市場迎來了真正真正真正的「史上最嚴」的調控。而且，各種手段無所不用其極，除了限購限貸限賣限離限價，更重要的是，今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴：那就是，不準漲！

馬光遠曾經指出，在所有的舉措里，除了限購這種常規性的武器，更可怕的是另外兩個：

一是通過政策窗口限制房貸。在3月份央行發出通知的時候，我就指出，限制房貸是最可怕的，因為這等於把水流給切斷了；

二是限賣，限賣等於讓市場停滯。一個高溫的市場，不怕慢慢降溫，最怕突然冷凍。因為市場的情緒都處在高度恐慌的狀態，一旦交易停滯，導致的踩踏效應是很可怕的。

其實，中國的每一次調控都是很有效果的，每一次調控以後市場都會出現調整，但中國房地產調控最大的問題是調控政策堅持不住。

一旦市場出現真正的調整，政府就會立即放鬆調控，甚至政策會立即來一個180度的大轉彎，從打壓到刺激，導致市場報復性反彈，最終給市場造成的感覺是調控根本沒用。

馬光遠強調：

在本次調控逐漸嚴厲之時，調控肯定有效，降溫是必然的，但仍然有一些人堅守什麼「有生之年看不到房價下降」、「京滬永遠漲」這些陳詞濫調。

過去對了，不等於以後對，這是個簡單的常識。況且面對的是如此不理性的調控，氣急敗壞的調控，講究政治正確的調控。記住：沒有什麼調控不了的價格，只要看是否真的調。

我為什麼說這次肯定「變天」，是因為這次調的目的就是不讓再漲了，膨脹的房地產泡沫已經讓我們嗅到了脆裂的聲音。高層不斷要求金融穩定，這些信號解讀起來並不複雜，千萬不要在這個高點多博弈。

就包括一線城市在內的去年的熱點城市而言，市場已經降溫是肯定的。

熱點城市，特別是北京的情況是：瘋漲停止了，觀望出現了，價格有談的餘地了，但絕大多數的樓盤並沒有出現實質性的降價，買賣雙方都開始觀望而已。但是，媒體為什麼這麼熱衷報道降價呢？

這是他們熱衷報道漲價是一個道理，背後都是希望影響政策。

每一次調控見效的時候，媒體開始喊降價，其實是一種苦肉計，暗示調控已經見效，不要再加碼。這是一種屢屢在中國房地產市場出現的策略而已。