曹建海：房價將從高點回落30%

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摘要：受房地產調控政策影響，我國超過一半大中城市出現房價回落現象。在房屋回落的城市特別是一線城市，預計2011年四季度房價回落幅度在10%-20%之間。

　　作者：曹建海　中國社會科學院工業經濟研究所研究員

　　剛剛閉幕的中央經濟工作會議，提出要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。這意味著中央高層在房地產調控成效初顯的同時，也認識到目前房地產調控的成果仍不穩固。只有依據經濟規律堅持調控，抑制住房投機需求，才有可能促使房地產市場的正常運行。

　　筆者預計，未來中國房價將有可能從2011年的高點回落30%—50%，主要依據在於：第一，中國高速增長的基礎不復存在，因此基於中國未來仍有20年高速增長前景的房價預期也不復存在。近期我國經濟增長明顯減速的事實證明，依靠固定資產投資拉動的經濟增長不具有可持續性。高房價不僅需要寬鬆貨幣政策支持，更需要高速的經濟增長所形成的美好經濟前景作為基礎，而我國十二五規劃為7%增長速度。

　　第二，我國城鎮房屋供過於求、房屋過剩明顯。到2010年底，我國城鎮人口6.7億人，人均住房31平方米。這意味著我國城鎮住房存量已經達到208億平方米，足以滿足現有城鎮人口居住。但由於住房分配機制不合理，大量住房處於空置狀態，每年超過12億平方米的房屋新開發速度，也明顯大於新增城市化人口的實際需求。

　　第三，住房具有明顯的不可支付性。根據國際通行的要求，家庭年收入超過30%用於支付住房需求的人群，屬於不可支付人群，需要通過政府保障機制給予扶助。我國住房價格相當於城鎮家庭年收入的10—20倍之間，房屋月支付占家庭收入的50％—100%，根本不具備可支付性。很多人買房的理由是買房可以賺錢，根本沒有考慮一旦房價出現回落，家庭可能要面臨的財務支付問題。

　　受房地產調控政策影響，我國超過一半大中城市出現房價回落現象。在房屋回落的城市特別是一線城市，預計2011年四季度房價回落幅度在10%-20%之間。2012年一季度，房價仍將回落，但一手房回落幅度趨緩，出現價格倒掛的二手房市場，降價的壓力將更大。

　　鑒於2012年調控房地產仍將是一條主線，預計到2012年底，房價相對於2011年高點可能有平均超過30%的跌幅。大城市的回落將超過三成，個別城市超過四成，中小城市一般會超過兩成。這個跌幅如果不到位，將在2013年繼續下跌到位。預計2013年房價繼續回落，但趨勢開始變緩，住房消費需求有可能被激活，房地產市場將在一個低位實現活躍。

　　總體而言，房價1—2年內將呈「L」型軌跡回落，其支持因素一是調控房價已形成社會共識，正常貨幣政策下，房價仍可能出現大幅調整；二是信息系統建立和房產稅推進，將根本抑制住房投機；三是保障房供給將在中長期發揮作用；四是未來寬鬆貨幣政策與人民幣升值趨勢不能並存。

　　展望更長遠的未來，房地產業發展的趨勢，將使房價失去持續上漲的動力。中國城市化的方式可能面臨調整，房地產拉動經濟增長的模式或將遭到遺棄。政策會更加尊重市場真實需求，政府轉型公共服務成為必然。▲（作者是中國社會科學院工業經濟研究所研究員）