小區業主失竊，物業公司如何擔責？·每日商報

近年來，業主物業意識有所增強，但仍有業主存在認識上的誤區，以為物業公司收費後就應該承擔一切責任。

某小區業主吳某回家後發現家裡物品被盜，財物損失數萬元，他立即告知小區物業並報警。數月後，公安機關仍未查清具體作案人員，致使吳某家中失竊的財產未能得到賠償。之後，吳某便找到小區物業負責人，要求小區的物業公司承擔賠償責任，但物業公司認為公司並無過錯，無需承擔賠償責任。雙方協商無果，吳某將物業公司訴至法院，要求法院判決物業公司賠償其家中被盜的財物損失，理由是物業公司在提供安保物業服務的過程中存在嚴重過錯，如小區監控錄像部分損壞，沒有及時維修，致使部分區域沒有電子監控系統等。吳某認為，自己交了物業管理費，財產卻沒有得到保護，現在因為這些服務瑕疵導致財產被盜，應當由物業公司賠償自己的財物損失。物業公司辯稱，部分區域監控沒有及時維修，是因為業委會尚未同意更換維修，沒有向其支付相應的維修費用，致使該工作尚未落實。吳某家中的財產是第三人盜竊所致，與物業公司無關，物業公司無需承擔賠償責任。法院經審理認為，被告作為物業公司，有義務為業主提供相應的安全保障義務，但被告沒有履行其與業主簽訂的《物業服務合同》約定的安保措施，存在嚴重服務瑕疵，導致犯罪分子進入原告家中進行盜竊可能性增加，致使原告的財產受損，被告存在過錯，對原告的損失應承擔相應的賠償責任，承擔的份額應按損失財產的20%為宜。

本案中，法院認為物業公司在提供服務過程中，對小區的安保服務存在一定的服務瑕疵，與吳某家中的財產被盜存在一定因果關係，故支持了業主部分訴訟請求，那麼，如何認定物業公司對小區業主被盜事件承擔賠償責任、確定承擔賠償額度？

本律師認為，物業公司與業主之間的權利義務最直接的法律淵源是《物業管理條例》中第36條：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」該法條中明確物業公司與小區間的權利義務取決於雙方物業合同約定，也就是說，如果物業公司依約履行物業服務合同中的義務，特別是依約履行小區的安保義務，而出現小區業主財產被盜，物業公司一般無需向業主承擔賠償責任；如物業公司未能履行物業服務合同中安保條款的約定，導致業主財產被盜，則應承擔相應的法律責任。當然，如果業主與物業公司的物業服務合同中就安保義務約定過於籠統，物業公司的義務不明確，法院應當參照物業服務的行業標準及物業公司收取物業費等綜合情況，予以確認物業公司是否履行應盡的安保義務。如果法院經審理認為物業公司在履行物業安保義務中有過錯，與業主的被盜財物存在一定的因果關係，法院是否一定判決物業公司承擔賠償責任，以及判決物業公司承擔賠償數額的問題，本律師認為，法院應當結合物業公司過失的程度，並綜合考慮物業公司是微利的服務行業，收取的物業費只有較少比例的安保費用，以及業主是遭受第三人盜竊直接造成的財產損失，物業公司的失責行為不是直接原因，因此業主的損害應先向加害人要求賠償，只有從加害人處不能得償時，法院才能由物業公司承擔補充的賠償責任。對於補充賠償的數額，可以考慮收取小區物業費中安保費佔有的比例及年度總額作為裁量的依據。