這個設計總一怒之下，為萬科經典戶型做了6套優化方案

　　明源君一直認為節省面積不是戶型優化的唯一目標，但是鼓勵同行PK，探討更加宜居、節省空間和成本的戶型，文中的很多觀點代表了一位設計師對於戶型優化的執著與堅持，供大家鑒別吸收。

市場上各種奇葩、災難的戶型太多，千千萬萬的住戶沒有少罵開發商和設計師。

幾乎絕大多數戶型都存在一堆問題，甚至是傻逼的設計，包括著名地產公司的部分標準戶型和國內知名設計院的很多作品，最近在微信平台也多次評論過被推崇的戶型為垃圾圖。

一直沒有發過比較好的圖，為的是保護甲方的利益，避免當地出現類似競爭產品；到現在實在忍不住了，就拿萬科典型的標準戶型來優化好了，誰叫你一直號稱是注重研發的行業老大呢。以下是對萬科典型標準戶型的具體優化設計。

【原戶型】

戶型來源：萬科標準戶型

戶型實用地區：冬冷夏熱地區

建築層數：33層和18層

戶型面積：110平米和90平米，這兩種類型為最主流的產品，項目面積或市場銷量佔比70%左右，同時也適用於中國大部分項目地區。

下面為原18層戶型圖及其指標（溫馨提示：文中圖請點擊並橫屏觀看）：

下面為原33層戶型圖及其指標：

大家很容易發現，18層和33層戶型套內竟然是完全一樣的，可能在於追求高度的標準化。

下面是放大的套內平面：

乍一看這兩個戶型也比較合理，除了爭議比較大的天井，沒有明顯的敗筆，是大江南北到處都有的戶型。畢竟還是行業老大的作品啊。

為了便於比較，我還親自把它們變成了CAD圖。

先下手33層的好了，原戶型CAD圖如下：

需要說明一下的是，戶型左右對稱，藍色數字分別為核心筒面積和套型建築面積，括弧內為套內面積。

【原戶型重點點評】

1、戶型總面寬較小，品質低，需要總圖規劃爭取面寬。

2、存在三個內天井，且有卧室門開向天井（基本為開不了窗帘的廢房），體型係數大，保溫多，造價高。

3、公攤面積大，為70.8平米，比最合理的設計浪費8~10平方米，戶均損失2平方米多套內面積；如一個20萬平米的項目則損失套內面積約4000平方米，成本造價約720萬。

【優化戶型1】

優化1方案為微調方向，紅色數字標示為優化之處：

1、通過壓縮樓梯尺寸和合理管井布局，縮小體型，減少公攤面積2.7平方米。

2、避免原管井對中間天井的影響，適當縮小中戶廚房面積。

3、改變卧室1開門位置，讓餐廳更加穩定。

4、改變廚房開門位置，使用效果等同，而縮小了與餐廳的距離，保持玄關空間的完整。

5、主衛合理布局可設下浴缸。

6、增設卧室1、2側窗，空氣可以隨時對流，讓住戶三分之一的睡覺時間呼吸好空氣。

7、軸線與樓梯對齊，節約結構造價，同時玄關柜子更長、與客廳電視櫃形成整齊統一。

8、改變衛生間開門，可增設洗衣機位。

9、合併卧室開門，既不影響卧室使用，又有利於卧室隱私和避免影響客廳界面。

【優化戶型2】

優化2方案為優化1方案的微調方向，對稱了中戶：

1、卧室1更加私密，便於利用空調板贈送。

2、廚衛更加集中，有利於管井布置。

【優化戶型3】

優化3方案為優化1方案的小調方向，改變了核心筒：

如電梯廳面積計算一半，公攤面積為59.6平方米，比原設計減少11.2平方米。

如電梯廳全部計算面積，公攤面積為64.9平方米，比原設計減少5.9平方米。

此方案廚房干擾電梯廳稍大。

【優化戶型4】

優化4方案為優化1方案的大調方向，改變了核心筒，中戶卧室1避免開窗於天井：

1、公攤面積為61.3平方米，比原設計減少9.5平方米。

2、天井減少一個，其尺度更大。

3、由於公攤減少，端戶主卧和陽台進深拉大0.5米。

4、由於公攤減少，中戶卧室1面積加大，朝南開窗，較原設計稍舒適。

【優化戶型5】

優化5方案為重做方案，加大了面寬，中戶卧室1避免開窗於天井：

1、公攤面積為60.1平方米，比原設計減少10.7平方米。

2、中戶卧室1正常寬度朝南開窗，且南北通透。

3、中戶主卧室開設側窗，空氣能對流。

4、端戶客廳朝南、客餐廳南北通透。

5、端戶避免長走道浪費空間。

【優化戶型6】

優化6方案為優化5方案微調方向：

在與原設計同樣面積和各空間同樣的尺寸或使用效果的情況下，端戶加設了半間多功能房，可以為二胎戶型；如把鞋櫃放開敞外廊，則尺度更舒適，為2.3×2.5米。

【優化戶型6與原戶型對比】

周長與輪廓面積對比如下，數字大致相當，優化6戶型略有優勢。

套型保溫周長對比如下，數字大致相當，優化戶型略有優勢。

優化6方案有如下明顯優勢：

1、整體布局合理，品質大大提高，各細節優化。

2、標準層公攤面積比原設計減少10.7平方米；如一個20萬平米的項目則損失套內面積約5000平方米，成本造價約900萬。

3、電梯使用效率高。

4、天井減少一個，其尺度更加舒適。

5、端戶增客廳朝南，客餐廳南北通透，多半間房。

6、中戶卧室1面積更大，且正常寬度朝南開窗，南北通透，主卧室與卧室1空氣能對流。

特別說明：優化6方案面寬增加了9.4米，需要與總圖結合創造條件。（根據大量實際項目案例，通過精細化總平優化，一般項目是能夠部分和全部加大到足夠面寬的）。

18層原戶型CAD圖如下 ：

【優化戶型1】

由於很多優化與33層類似，下面僅僅列舉幾個重要方面：

1、核心筒避免了受天井廚房和衛生間的影響,電梯使用效率更高。

2、多數卧室空氣可以對流，中戶卧室1避免主要窗戶開於天井。

3、其他多處優化與33層優化6戶型類似。

【優化戶型2】

優化2與33層優化6戶型類似。

通過以上優化對比，我們發現，哪怕是住宅領軍企業的典型標準戶型，也可能存在各種不合理。通過優化減少10平方米的公攤是很經常的事情，再通過多處的精細合理化，產生增加半間房或者變半廢的小房間為正常開窗和尺度的房間不是問題，這樣戶型間升級一個檔次了，大大提高其銷售的競爭力和住戶的舒適度。

全國的十多萬家房地產公司，那些不重視設計的地產大咖，你們可要看見設計的重要性了，別瞎搞些亂七八糟的戶型，你們也難賣，住戶也難住。重點是現在是去庫存時代了，不好的產品和企業是可能被首先淘汰的。

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