現代房奴不算苦，歐陽修、蘇東坡、魯迅曾比你苦幾倍

作者 吳曉波

房地產的發展需要的條件大致有三種：一是市場經濟的環境，二是開始了明顯的城市化進程，三是人口基數增長且人口可以自由流動。縱觀史書，可以發現當經濟模式轉型、大型城市出現，無論平民百姓還是不貪污的清官，始終會面對買房難的問題。即使曾經認為「京師珠薪米桂,居大不易」，但自己才高八斗所以改名「居易」的唐代詩人白居易，也是50歲才在長安買房，此前都是平時在長安租房，每個月有兩三次騎馬100多里往返陝西渭南老家的房子。

歷史其實沒有輪迴，只是人類的劣根性和體制的相似處在作怪。只要人們從眾浮躁的本性不變，樓市就會一次又一次瘋漲而後又崩盤，崩盤而後又瘋漲，就像帝制時代一治一亂的周期循環。

中國的房地產曾經有過三次發展高潮：當下房地產熱算一次，民國時代因為工業化進程也出現了一次，而最早的房地產熱潮可能要推到七八百年前的宋朝。

宋代可以說是市民經濟與城市化進程最為明顯的一個朝代。宋代之前，漢唐盛世是一個高峰，唐代人口最高峰時曾達到5000萬左右。而宋代的休養生息政策，令人口快速增長，到宋徽宗時，宋代人口已經達到1億以上。根據記載，北宋的汴京和南宋的臨安都是人口逾百萬的國際大都會，此外還有6個像泉州這樣的大城市，人口在20萬以上。而且宋代城市的標誌不再是城牆，而是商業繁榮的街市。

宋朝文人王禹偁寫過一篇《李氏園亭記》，講到當時首都開封的地價很貴：「重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價。」地價如此之高，房價可想而知。因為在家鄉喜歡徹夜燃燭觀看歌舞而被批評生活奢侈的宰相寇準，也曾感嘆說：「歷富貴四十年，無田園邸舍，入謹則住僧舍或僦居。」（僦居即租房）他也因此被稱為「無地起樓台」的宰相。

宋代的著名房奴有很多，比如歐陽修、蘇軾、蘇轍、蘇門四學士等等。朱熹在《朱子語類》中說：「百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。」宰相也要租房住，可見購房不易。北宋名相韓琦說：「自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。」(《安陽集》卷6《辭避賜第》)在京城當官就得租房，要麼租公房，要麼租民房，如非皇親國戚或官宦世家，普通官員不租房簡直是奇蹟。

歐陽修三十歲前後，被調到首都開封做京官。按照規定，京官不能攜家帶口住衙門，所以歐陽修只能攜家帶口在外面租房。他寫詩描述過自己的租房生活：「嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。鄰注涌溝竇，街流溢庭除。」這首詩的意思是說，他在京城裡沒有房產，在一個偏僻社區租了一所破舊小屋。那裡地勢低洼，夏天下暴雨，周邊的積水洶湧而來，排不出去，院子里全是水。

雖然宋代對官員實行高薪養廉，但歐陽修的開銷比較大，要養兒女，幫扶窮親戚，他還很喜歡購置古書和金石拓片。一直到42歲，他才在安徽阜陽(當時叫「潁州」)西湖之畔買下一所二手房，用了近20年時間將房子擴張到100間房。到歐陽修60歲左右，他靠出租房屋屋幫補家用，歐陽修寫的一封家書中提到：「才得婆孫稍安，又卻大姐患痢，料得煎迫可知。醫人須著照管，且頻與錢，但於房錢內取。」

蘇軾是宋朝名滿天下的文豪，20歲考中進士，25歲在陝西鳳翔做簽書判官，類似如今的副市長，年收入1000貫，後來到密州（山東諸城）做知州（類似軍區司令+市委書記），年收入超過2000貫。但一直到了他50歲時，為了讓家人有安身之所才在江蘇宜興買了一套房子，為此還要向弟弟蘇轍借錢7000貫。從他流傳於世的詩文可以得知，老蘇每次進京述職，都是借住朋友家的房子。他跟駙馬王詵交好，經常去王詵的府邸里借宿。他還有個老鄉叫范鎮，是退休的京官，在開封南城買了一所房子，也是蘇東坡經常借宿的好地方。後來蘇東坡的兒子在開封結婚，老蘇沒能力給兒子買婚房，只好讓他們小兩口借住范鎮的房子結婚——看來宋朝的丈母娘比現代的丈母娘寬容。

蘇東坡沒買房是因為他經常把錢用於照顧親戚或貧苦百姓，自己也有眾多風雅愛好要花銷。比如有一年密州鬧瘟疫，窮苦百姓沒錢買葯，蘇東坡捐出50兩黃金，在密州城裡建了好幾所福利院，免費給百姓治病。

蘇東坡的弟弟蘇轍雖然在仕途上走得比哥哥順當得多，最高做到尚書右丞（相當於國務院副總理），但也沒有在首都買到房。有他的自嘲詩為證：「我年七十無住宅……不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。」「我老未有宅，諸子以為言」（因為這麼老都沒房產，被兒子們抱怨了）。後來他看到王安石在南京購房養老，受到啟發「逃離北上廣」，70歲才在開封南邊的城市許昌花了幾年時間買了幾套房產，又改建擴建成一處百餘房價的大院落。但因此也耗盡了一生積蓄，「盎中粟將盡，橐中金亦殫」，抱怨「我老不自量」。

洪邁《夷堅丙志》記載，一個沒有技術的青年農民出外打工，每月能掙900文，還不到一貫錢。《宋會要輯稿》食貨54之18記載，宋徽宗時朝廷僱人抄寫書籍，每人每月能掙3500文，也就3貫多一點。《宋會要輯稿》食貨64之16記載，宋太祖時國營紡織廠「綾錦院」的熟練女工每人每月能領200斗小麥，相當於兩貫銅錢。《歐陽修全集》第153卷收錄了一封歐陽修寫給大兒子歐陽發的信，提到歐陽修家裡雇的幾個男僕的工資，每人每月發給500斗大米，相當於5貫銅錢。

也就是說，如果讓歐陽修家的男僕在開封買一所普通住宅，得不吃不喝攢錢150年；如果讓綾錦院的熟練女工在開封買一所普通住宅，得不吃不喝攢錢將近400年；而要是一個沒有技術的農民工攢錢買房就更難了，他得付出800多年的努力，才能買得起蘇轍在河南許昌那套房子。

好在宋代是有公務員保障房的。自京都到各地州府，都設有樓店務(後改名店宅務)作為主管國有房產和邸店的行政部門，負責出租及修造事宜，相當於近世的房管局。官員在京都任職而又無私第的，包括宰執大臣在內，都在樓店務租房住。當時，首都開封共有1192間公共住房，每間月租金170文。而當時地位比較低下的寫狀書的狀師，寫一份訴狀價格是180文。據《宋史》（卷二七五）記載：屢從太祖、太宗出征的老將劉福的孩子們勸他在有錢的時候置辦一套房子，劉福大怒說：「我拿國家的俸祿豐厚，足夠租房住。」結果等他死後，子孫們竟連一間自己的屋子都買不起。

對下層民眾北宋和南宋政府也同樣有保障制度。北宋有福田院，每家福田院都有幾百間住房，凡是逃荒入京的流民、赤貧破家的市民、無人奉養的老人，都可以在裡面長期免費吃住。南宋有居養院：讓遭了天災的居民和無家可歸的乞丐居住。

對比現代，其實宋代在社會福利以及低層公務員福利上是做得不錯的。但由於城市化進程正在興起，大型都市人口流入加劇，導致地價高漲，平民百姓基本無法購置自己的物業，知識分子精英雖然當時社會地位很高，但如果不貪污也只能感慨「居不易」。而古代地方官三年或五年一任，平時可以帶家眷住衙門，知識分子們大多有著各種風雅的生活愛好需要花錢，所以他們很少有耗盡積蓄置業的念頭。

而到了民國，社會的動蕩則加劇了大城市房價的上漲。最明顯的例子是1939-1942年，華北華東水災，無數農民進入逃荒行列（當時的慘狀可參考電影《1942》），在河南三千萬人口據說有一千萬人口在逃荒，有600萬河南人逃到了陝西，當時陝西西安、咸陽以及寶雞等地的房價被推高。而在上海，由於有眾多外國租界，反而成為當時中國最為安全的地方。上海的房價房租也比北平和其他城市貴許多。

抗戰以前，英籍猶太人沙遜在上海做房產開發，曾於南京路外灘口開發沙遜大廈，該大廈1929年建成，建成後平均每18個月升值一倍。1929年7月9日，溥儀從上海張園搬到「靜園」居住，理由是「皇上」付不起房租了！據《曹汝霖一生之回憶》述：「居於日租界張園（張彪別墅），張竟索租金年五萬元。住了一年余，遂勾了陸閏生住宅。」

1928年，上海南市，一樓一底的石庫門住宅，起價不會低於四萬元。而在同時期的北京，佔地面積更大、建築面積更大、也更適於居住的四合院，一般不超過兩千元。所以魯迅在北京生活了十四年，先後買過兩套住宅，而一到上海，就不得不租住公寓，直到10年後他去世也沒能買上一套房子。1930年4月8號，魯迅在日記里寫道：「上午廣平來。下午看定住居，頂費五百，先付以二百。」當時上海不僅房租貴，而且因為好房子的供應量小，要租到手，必須付給前任房客或者二房東一筆數目可觀的「頂費」，也就是轉手費。500大洋在當時對普通人來說算是一筆巨款，已經成名的文學家茅盾在雜誌社做編輯，月薪只有一百塊大洋；郁達夫風頭最勁的時候，每月版稅不到兩百塊大洋；郁達夫散文名篇《春風沉醉的晚上》里有一位在煙廠上班的年輕女工，每天工作十個小時，月薪僅僅九塊大洋。

張愛玲《阿小悲秋》里有一段場景：抗戰勝利前，上海市區人滿為患，一房難求，一對新婚夫婦去一幢十幾層的公寓租了頂樓，光頂費就花了一百五十萬元，用這筆錢夠鄉下買幾十畝地了。他們堅持住在上海的理由是：農村太落後，太危險（兵匪橫行），在農村做地主還不如在上海做蟻族。至於其他城市，因為缺少大租界的緣故，也沒有上海安全。所以魯迅說：「上海的房租很貴，空氣很壞，但此外也無可住之處，也還只得在此混一下了」（王志之《魯迅印象記》）。

此外，在民國時期，二次革命成功後廣州地價飆升，九江租界收復後天津樓市崩盤……戰爭並不像普通人想像的那樣，會讓房價暴跌，反而在安全地帶的大城市助長了房價房租暴漲。

從上面的例子可以看到，古代人口雖然不多，但大城市地價貴，房屋供應量也很少，房屋自有率很低。現代雖然生產力進步，城鄉差距縮小，但通脹和人口基數激增依然造成了買房難。而無論在哪朝哪代，一個完全市場化的房地產市場中，繁華大都市中的房價總是與普通人的房價收入比無關。在一個長治久安的國度，想要房價徹底地全面降下來，除非可以徹底解決通貨膨脹、貧富懸殊、官員以權謀私、城市地區發展不均衡導致人口流向不同等千古難題。