物業管理案例分析

物業管理案例分析（三） 某物業管理公司為了彌補經營的虧損，多次擅自提高「宇宙花園」住宅小區業主的水電費，對此，部分業主表示不滿，並拒交水電費。為了加強管理，物業管理公司採購了一批新的IC卡水、電錶，要求小區業主每戶出資500元將原來的水、電錶替換掉，此舉遭到大部分業主的反對。於是物業管理公司對拒不交錢換表的業主停止送水、送電，並對拒交水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業管理公司的做法義憤填膺，強烈要求更換物業管理公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業管理公司來到小區，但原物業管理公司以其與開發商有委託管理合同為由拒絕交出管理權。雙方爭執不下，訴諸法院。試析：物業管理公司和業主的做法各有什麼不對之處？為什麼？1、物業管理公司的不對之處及分析①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關部門定價，由水、電管理部門收取的費用，物業管理公司只是代收，不能擅自提價；②向業主收取500元的水、電錶設備費不對。按規定，開發商必須將每戶業主的水、電錶設備的費用打入房價中。物業管理公司要更換水、電錶應與開發公司協商，而不能強行向業主收取費用；③對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的處理權。④給業主給予罰款處理的做法不對。根據我國《行政處罰法》的規定，只有國家司法機關和有關行政機關才有處罰的決定權或執行權。⑤以其與開發商有委託管理合同為由拒絕交出管理權的做法，理由不成立。在小區成立了業主大會和業主委員會後，物業管理公司的管理委託權就屬於業主大會及其委員會，業主委員會有權續聘或解聘由開發商聘請的物業管理公司。2、業主的不對之處及分析：①部分業主拒交水電費的做法不對。業主對物業管理公司的收費標準有意見，可通過協商、調解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費。②部分業主通過聯合簽名去聘請新的物業管理公司的做法不對。業主有權對原物業管理公司的工作進行監督、審查、批評，如果對該物業公司的服務不滿意，可以通過業主委員會按照特定程序選聘、解聘，但是這種權利必須按照法定的程序通過業主委員會來行使。業主委員會是全體業主的代表，代表全體業主的利益，部分業主不能按照自己的意願去解聘或選聘物業管理公司，在沒有業主委員會或經過業主委員會的情形下所做出的決定是無效的。
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