鄭風田：造城賣地拿走農民30萬億的困局如何破解？

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鄭風田：造城賣地拿走農民30萬億的困局如何破解？

僅征地從農民處就拿走30萬億，而在城市老百姓一套買房錢，政府拿走70% 。國富民貧不是中國夢。在農村取消征地制度，讓農民分享土地增值收益；在城市開徵房產稅，打擊囤房，讓新移民買得起房，這是實現中國夢的必要條件。

吳敬璉在中國發展高層論壇稱：舊型城鎮化整個是由賺取土地差價推動的。這些年來，大概從這個差價得到的收入有不同的估計，最低的估計30萬億。1982年憲法加上一條規定：城市土地國有，以前沒有這個規定。當一個土地要變成工商業用地或者住宅用地、城市用地時，政府要徵購，而這個徵購價格和土地批租價格中間有很大的差距。政府從農民處低價拿地，高價賣出。

而在城市呢，房地產開發商任志強稱:老百姓一套買房錢，政府拿走70% 。新華社新華視點的消息稱，發改委領導說，房地產支撐著政府財政、經濟發展、企業和個人財富增值利益，這樣是不牢靠的。既然不把房地產當支柱，政府就應當果斷剝離捆綁在其上的利益。

僅征地從農民處就拿走30萬億，這也是我國城鄉差距愈拉愈大的主要原因。而城鎮高房價也讓許多居民成為房奴。而造成這些問題的主要根源是征地制度。必須取消征地制度，才能消除各種征地後遺症，實現城鄉均富。

目前的泛征地化制度其依據其實是很牽強的。

征地問題太複雜，涉及到國家耕地保護、地方政府的土地財政、農民利益保護、農村基層衝突、社會穩定等核心問題，如何解決此類矛盾，需要一攬子的政策改革，而其實最核心的問題是城市土地國有化問題。 　

農村承包土地已在黨的十七屆三會全會《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》中規定給予農民長久的承包權，也就是說這個權利是不能隨便給剝奪的。同樣的一塊地，如果搞非農建設，比如建工廠、住房等非農使用，過去就要被地方政府強制徵用，然後再轉賣給具體的土地使用單位，其所依據的是憲法規定城市土地為國有。事實上現在農村與城市很難進行嚴格的界定，強制轉變集體所有土地到國有土地講並不是必須選擇。農村與城鎮的界線已愈來愈難區分。這種泛國有化的政策引申的征地其實是沒有必要的。因為農村集體土地也分集體建設用地與農用地，也可以在農村集體建設用地上建廠房，並沒有必要非要搞徵收。

強制征地制度毀了農民的致富夢。

農民最大的財富就是土地，但強制征地制度使農村土地一增值就被收走，這種規定基本上毀了農民的致富夢。在1986年土地管理法出台前，珠三角改革開放，香港人來此建廠開店，農民就在自己的土地上建廠房出租，每年可以獲得固定的租金。所以珠三角的農民至今還能夠享受土地帶來的紅利，他們可以每年固定從工廠化城鎮化中獲取一筆增值收益。 農地轉非農使用必須要被強制徵用政策出台後，轉為非農用後巨大的增值跟收益農民基本上就沒有任何關係了。

強制征地制度助長基層賣地，會毀了國人的大糧倉。

賣地暴利太吸引人了，低價征地高價售出，這個征地秘訣很快被全國各地效仿，賣地就成為提升GDP，獲得土地財政，建大廣場大豪華辦公場所的最有力武器。這種做法長此以往，我國的土地遲早會被賣光。那18億畝紅線，國家的糧食安全將無地可種。

按照目前的土地管理法規定，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍。一畝地種糧一年也就2千多元收益，算下來一畝地的徵收補償也就幾萬元錢，但一轉手近商業用地賣出的收益可能就是數百萬，這個巨大的利差，使不少地方政府形成很強的賣地衝動，導致我國非農佔用耕地數量大、速度快。

強制征地制度引發農村的不穩定。

目前農村集體土地被徵用收益中農民只拿到極小的一塊，各種重大基礎設施建設對農民的補償更低。國研中心的調查顯示，征地之后土地增值部分的收益分配中，投資者拿走大頭，佔40%到50%；政府拿走20%到30%；村級組織留下25%到30%，而農民拿到的補償款，只佔整個土地增值收益的5%到10%。超低價拿地，高價賣出，一轉手獲得數億。農民也看到了，農民不願意了。征地問題成為農村最不穩定的來源，是目前農村矛盾的暴發點，也是目前我國農村面臨的最大問題。

土地是農民的命根子，承擔著為農民提供生產、生活資料及社會保障的雙重職能，對農村的政治穩定和經濟發展及全社會的穩定發揮著至關重要的作用。土地對農民來說不僅是一種資源，更是一種生產資料與生活資料，具有社保功能，農業的生產與生活，工作與保障全保土地了。全國失去土地、淪為「三無」狀態的農民總數已達4000~5000萬，由於土地徵用引起一系列社會問題。以征地拆遷為主的新問題引發的對抗性衝突大幅度上升。據農業部的數據統計，僅2006年，農業部辦公廳信訪處共受理土地信訪5689件(人)次，其中涉及土地徵佔的超過半數，達到3057件(人)次。另據一項對全國2749個村莊的調查表明，村民上訪反映最集中的問題也是土地問題，其中因土地徵收、徵用問題上訪的佔40%。而我國近年來群體性衝突事件中，有一半與土地問題相關，大部分為征地問題所引起。出現不少地方補償不足，或者不補償，少補償的問題，存在著拖欠、挪用、截留征地補償和安置費等嚴重問題，損害了被征地農民利益，引發大量糾紛，而問題又難以得到處理，從而引發大量上訪。

如果不破除強制征地制度，會影響城鎮化的進程。

中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在國內外多個重要場合指出，城鎮化是內需最大的潛力所在，是經濟結構調整的重要依託。從未來角度來看，中國城鎮化比率的提升將對中國經濟產生巨大影響。

我國目前名義上的城鎮化率為51%，其實有城鎮戶籍的不足35%，也就是說有2.6億人在城鎮工作，基本上屬打工者，有房者的比例低於1%。這部分人如果真正地留在城市置業，假定一半需要房子，也就是說需要城市提供1.3億套房子。另外如果我國要達到世界城鎮化的平均發展水平，目前與我國同等發展程度的國家，其城鎮化的比率一般都在70%以上。達到70%，我國還差20%，還再需要增加1.3億套房子。這兩個1.3億套房子如何解決目前農民工市民化的難點，因為社保、子女上學等問題相對住房比較容易解決。城鎮化的最大的難點是如果讓這些新移民能夠安居樂業，買得起房子。

讓在城鎮打工者能夠買得起房子，享受同等的城鎮社保、醫療等待遇。 如果不解決農民變市民問題，繼續讓3、4億甚至更多的農民工每年像候鳥一樣到處遷徙、漂流，是很危險的，是低質的城鎮化。

農民工在城市買不起房子，多人擠在一塊，住「老鼠窩」，而他們老家的房子是「空心村」，被「老鼠住」，這是資源的極大浪費。原因當然是現在的半截子城鎮化，城鎮的房價太高了，他們根本買不起。如果這些20%的農民工能夠在城市買得起房子，他們老家的房子與村莊則可置換出來，多出土地來種糧。

目前的城鎮化征地壟斷體制只能帶來高房價，要想讓新移民買得起房子，必須破除壟斷征地制度。其實深圳就是一個極好的例子，當初一個小魚村，被劃定為特區後，如果按現行的城鎮化土地制度政策，搞征地，搞拆遷，估計建成現在的規模最少得百年。而那個小魚村卻用了不到三十年的時間，已建成1400萬的大都市。主要房子是誰建的？當然是農民，農民在自己的土地上建起了房子。這些房子雖然差一點，但價格低，進城農民住得起。大量的農民因為建了房子出租出售也富了起來，大量的農村也因此分得了城市化的紅利。最主要的，相應的社會矛盾也因此減少許多。如果按照目前的土地政策，所有城鎮化的土地都得靠征地，由政府壟斷，政府與開發商拿走90%以上的增加值，農民只拿10%左右，深圳估計現在還只能是一個小城市。那種制度一方面建不起來那麼多的房子，建起來的部分，把價格搞得讓人住不起。

破除泛公益化強制征地政策，除了純公益性用地應該取消強制征地制度 。

征地制度改革有多種思路，除了目前的提高補償收益比例外，應該縮小甚至取消征地制度，讓農民成為土地交易的主體。商業用地要按市場價由農民與開發商共同解決。

根據2004年修改的土地管理法，國家為了「公共利益」的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。但目前，我國農村集體土地徵用「公共利益」泛化，界限不明，給多征濫占、侵犯農民權益提供了方便。

應該破除目前的泛公益化征地政策，農村征地必須界定為純公益用途才能徵用，可以借鑒國有土地徵收條例的列舉方式。目前我國農村土地徵用泛化「公共利益」，給多征濫占、侵犯農民權益提供了方便。上述條例對公共利益界定為：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。農村集體土地一樣可以採取這種方法來界定，對公共利益進行列條清晰界定，避免被濫用。

讓農民成為直接的交易主體，保障城市化發展用地

除了非征不可的道路、學校等純粹公益性用地外，其他的非農建設農地都可以讓農民成為交易的主體，讓企業通過租地的形式向農民獲得，讓農民成為交易主體。商業性用途的土地不能再通過國家先徵收然後再轉讓的方式進行。用於非公益性的其他城市化用地，在符合政策允許的情況下，應該採取市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者和土地承包人直接交易合作開發，政府不應再介入。

農民可以以村為單位，與企業協商。 也可以採用土地入股的方式，與企業共建，甚至打包將土地賣給開發商，總之辦法多種多樣。這樣的一個好處是有了競爭。企業和這個村談不攏，可以和下一個村談，農戶和這家開發商談崩了，可以找別家。破除了土地供應的壟斷，工業用地價格和商業用地價格，會從兩個極端向合理價位回歸。

商業用地的價格降下來，好處顯而易見，商品房價格也降下來了。今天，城市裡的房價這麼高，進城的農民工買了房子的比例還不到1%。農民沒房就沒法在城市安家，談何城市化。工業用地的價格或許會漲一點，這並不是壞事。現在普遍低的離譜的價格，是違背了國家規定的。另外，漲到合理價位，也會讓企業節約用地，不至於像今天這樣大量浪費。

改變目前泛糧食安全政策，儘快劃分出基本農田，放開其他農村土地的管制。

當然，讓農民成為市場交易的主體，必須要有個前提，那就是土地用途管制。劃定基本農田制度，在基本農田的土地是禁止非農使用的。基本農田之外的土地，應該允許農民來搞開發建設。

目前我國的「泛糧食安全」政策，把農村所有的土地都劃入嚴格管制範圍，大大降低了稀缺土地的使用效率，在某種程度上弱化了農民的土地權利，導致城鄉土地同地不同權。實際上在我國廣大農村，真正用來種植糧食的畢竟不是全部土地，除了種糧之外的地，包括農村宅基地、四荒地等，這些土地目前在太泛化的糧食安全政策下，也不能進行抵押貸款與商用，不能夠進行自由流轉。其實農民的宅基地與糧食安全關係不大，不能用來生產糧食。未來國家應該對承擔糧食安全的基本農田進行嚴格限制，除此之外的土地經營應該放開，這樣也能夠激活農村土地使用效率，讓農民獲益。也能夠保證城鎮化發展用地需求。

通過收入調節稅解決暴富問題，稅收用予基礎設施建設。

將土地收益還利於民，取消地方政府的土地壟斷權，無疑動了地方政府的「乳酪」。 如何才能保障地方政府的收益？可以通過稅收來解決。土地增值如果全部讓個別農民拿走也不公平，會引發新的社會不公，所以可以用收入或者土地交易調節稅來解決，通過暴利稅等調節，解決地方公共基礎設施建設所須費用。

許多國家都有一個暴利稅，比如你炒房子，賺了幾倍的利潤，可能其中一半都要交稅，因為你獲利的過程，並沒有做出多少對社會有貢獻的勞動。

國土資源部副部長鬍存智日前在中國發展高層論壇上表示，應該考慮把現在已經成功的限價、限購的政策及時總結。當前最值得考慮的是對現有的房屋，對第二套以上，比如說從第三套開始徵收不動產的調節稅。 3月14日，SOHO中國董事長潘石屹在其微博發表就如何降房價發表看法，「潘石屹版降房價」指出，若全國每戶第三套以上所有住房，收原值1%的房產稅。同時，免收二手房交易的所有稅收，則可實現「明天房價馬上降」。

通過新的稅收入體系，來改變目前地方政府單純賣地獲得收益的怪狀，因為地總有被賣完的一天。通過開徵房產稅，讓地方政府能夠有穩定的稅源。農民賣地收入過高的話，可以徵收暴利稅；開發商在土地上蓋好房子出售，又是一筆增值稅；消費者購房後，在房產使用過程中交房產稅。政府通過這些稅後就能夠有穩定的稅源。記得去年在國外與一美國教授聊天時發現美國的房價比北京上海低多了，問她為什麼美國人不趁機多買房搞投資，據她講，美國人買第一套房費稅很少，但如果買第二套房，第三套房等，每年則要交數量龐大的各種房產稅，讓你養不起。所以多數居民只能買一套房。其實我國早該出台相應的政策，現在我國一部分人囤房獲得暴利，另一部分人買不起房、沒房可住，所以徵收房產稅遲早都要推行。徵收房產稅的目的不是讓所有人都交稅，而是要讓囤房的人因囤不起房而把房子吐出來，讓沒有房的人有房可買。