新政策下個人轉讓住房的稅務處理

個人轉讓住房主要涉及營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅和契稅。 　　營業稅的稅務處理 　　按照營業稅政策規定，個人轉讓住房需要按照轉讓收入減除購置原價及相關稅費後，餘額按照5%的稅率徵收營業稅，但並不是說銷售住房都是按差額徵稅。《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2009〕157號)規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字〔1999〕210號)規定，個人自建自用住房，免徵營業稅。 　　上述普通住房和非普通住房的標準，普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。不能同時滿足上述三個條件的為非普通住房。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。納稅人出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所註明的時間不一致的，按照「孰先」的原則確定購買房屋的時間。 　　從2009年1月1日起，個人將住房贈與其他單位和個人的，也要視同發生應稅行為繳納營業稅。但根據《財政部、國家稅務總局關於個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》(財稅〔2009〕111號)規定，下列贈與行為暫免徵收營業稅：1.離婚財產分割;2.無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;3.無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;4.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 　　個人所得稅的稅務處理 　　根據《個人所得稅法》的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照「財產轉讓所得」項目徵收個人所得稅。財產轉讓所得為轉讓住房取得的收入，減除住房購置成本及購置過程中交納的相關稅費後的所得。 　　《財政部、國家稅務總局關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)規定，為鼓勵個人換購住房，以出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 　　具體辦法為：1.個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具「中華人民共和國納稅保證金收據」，並納入專戶存儲。2.個人出售現住房後1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金，購房金額大於或等於原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金;購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，餘額作為個人所得稅繳入國庫。3.個人出售現住房後1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。現行個人所得稅法還規定，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。 　　從2009年5月25日起，根據《財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照20%的稅率繳納個人所得稅。但以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：1.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。2.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。3.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。另根據《國家稅務總局關於明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》(國稅發〔2009〕121號)規定，通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。 　　《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應繳納的個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%~3%的幅度內確定。 　　其他稅收政策的稅務處理 　　現行稅收政策規定，個人銷售轉讓住房暫免徵收印花稅和土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定，為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。 　　契稅政策方面，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。購置其他住房的，還是按照財稅字〔1999〕210號文件的規定執行，即個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契稅。
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