商業地產專業術語

【商業地產概念】商業地產:作為商業用途的地產，用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，國外用的比較多的辭彙是零售地產的概念。商圈：是指商業中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍。所有權：是所有人依法對自己財產所享有的佔有,使用,收益和處分的權利。產權：產權是經濟所有制關係的法律表現形式。它包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。經營權：經營者對其經營財產的一種佔有、使用和收益的權利。零售業：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，直接關係到居民的生活質量和生活方式，商業行為的最後一步。開發商：開發項目，做為項目的第一承擔人、所有人。商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。國內一線城市：指對本國經濟、政治具有重要作用的大都市。在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，領先於其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津國內二線城市：指除一線城市以外，省會、旅遊城市，京廣、京滬等主要幹線旁邊的城市等，如：成都、重慶、武漢、南京、蘇州、無錫、濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、瀋陽、青島、大連、寧波、廈門等國內三線城市：崑山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、溫州、佛山、東莞等其它較發達城市。五證一書：「五證一書」指的是商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建築工程施工許可證及項目選址意見書。【商業物業】佔地面積：佔地面積是指建築物所佔有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建築面積。建築面積：建築展開面積，它是指建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。經營面積（實用面積、櫃檯面積）：它是「建築面積」扣除公共分攤面積後的餘額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建築面積總和。地下面積：指自然地面以下的（如地下室的）建築面積總和。建築紅線:也稱「建築控制線」，指城市規劃管理中，任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。道路紅線：城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線，在紅線內不允許建任何永久性建築。建築密度：等於佔地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。容積率：指總建築面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。綠地率：各類綠地總面積除以總佔地面積?100%。公攤率：公用建築面積（即分攤面積）/建築面積 ?100%。框架結構：框架結構是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建築結構。如：購物中心等磚混結構：指建築物用磚或者砌塊砌築，梁、樓板、屋面板等採用鋼筋混凝土結構。以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建築，對於承重牆體不能改動。如：商業街等鋼結構：以鋼材製作為主的結構，是主要的建築結構類型之一。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜。如：建材城等配套設施：綜合硬體配套設施1）方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套；吸引室外廣場、下沉式廣場、停車場2）輸送消費者至各個商業結構稱的引導配套；輸送手扶梯、觀光梯等3）留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。留住娛樂設施等室外廣場：居民休閑、健身、集會的場所。絕大多數shopping mall都擁有一個相應規模的室外廣場。室外廣場已成為一個充分發揮商業功能的場所，一方面展現了豐富的商業促銷和展示活動，另一方面又形成室內商業外部化的活廣告效應。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。下沉式廣場：下沉式是城市休閑廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。臨街面：與街道相臨的一面；裙樓：一般指在一個多層建築的主體下半部分，修建的橫切面積大於建築主體本身橫切面積的低層附屬建築體。層高：下層地面到上一層地面的距離。凈高：層高減去樓板厚度，商業上通常指吊頂後天花到地面的距離。柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。大堂：建築內部寬敞開闊的空間，用於會客、活動、禮議、展覽等。中庭：建築內部的庭院空間，形成具有位於建築內部的「室外空間」，現代購物中心商業結構的大櫥窗，將各個商業功能在一個空間內展示出來，一方面引導消費者在商場內消費和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業價值。迴廊：在建築物內設置在二層或二層以上曲折環繞的回形走廊。開間：空間的寬度，一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。進深：空間的縱深長度。大門一面的牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。動線：意指人在室內室外移動的點，連合起來成為就成為動線。超市與百貨的動線設計要更特別加強迂迴，以便消費者能多看到各個銷售點。垂直動線：各樓層的垂直聯繫如樓梯、電梯和自動扶梯。平面動線：是指同一水平面或樓層內的通道、大堂等。外聯動線：商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導示系統：在公共場所設置的指引標示牌，如洗手間、收銀台、服務台、樓層品牌分布圖。一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬體環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。（通常開發商負責）二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃檯、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。（通常經營商負責）挑檐：樓頂或門楣平面凸出牆體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。櫃檯：櫃檯是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備。貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品並少量儲存商品的設施。【商業操作】投資、融資：指貨幣轉化為資本的過程。投資可分為實物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業，通過生產經營活動取得一定利潤。後者是以貨幣購買企業發行的股票和公司債券，間接參與企業的利潤分配。融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。商業定位：1、規模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費群定位5、業態分布與商戶組合6、後續經營管理設想商業格局：指在一定的範圍內商業的局勢、態勢、分布比例等。商業規劃：商業項目的定位規劃、商業經營規劃、業態的組合規劃、商業建築格局規劃等。業態組合：多種業態在商業中心的分布、布局、比例等。混業：一種現代商業管理狀態下的新型業態形式，對經營商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設定限制。商鋪劃分：商業物業進行商鋪的功能分割及鋪位分割。商業招商：開發商在開發階段以及管理商在管理運營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務商家到商業物業開設店鋪，進行商業的持續經營過程。主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業店、大型娛樂等。具有以下三條特徵1、擁有高價值的品牌號召力2、能主動吸引人流3、較強抗風險能力經營穩定。主力店招商：主力店與半主力店在商業物業里處於核心地位，又因為佔用面積大，對建築有特殊要求，在進行招商時，應對其採取優先招商的策略並給予較多優惠條件。主力店率先入駐優點：1、穩定整個商業地產2、保證人流量3、帶動並高價招商4、帶動並高價銷售商鋪。公開招商：以公開的形式如廣告招商等進行商戶招商。定向招商：招商人員主動上門與目標商戶聯繫，向目標商戶推介商業物業，並說服其進場經營的招商方式。國際一線品牌：LV路易威登,Giorgio Armani喬治阿瑪尼, Chanel夏奈爾,hermes愛馬仕Dior迪奧, Versace范思哲,Gucci古琦, Prada普拉達國際二線品牌：Calvin Klein卡爾文克萊,D&G(Dolce&Gabbana副線）MIUMIU(普拉達副線)，Levi"s, LEE(均為牛仔為主)國際三線品牌：ONLY、VERO MODA、ELANE、艾格國內一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、Jessica、LILY、太平鳥、G2000國內二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播品牌號召力：商業上通常指品牌在行業內的影響力、帶動作用。免租期：為了幫助經營旺場減輕商家負擔。商場經營管理方承諾在一定時間段內不收取商鋪租金，以使商業儘快進入良性階段的一個做法。轉手費（頂手費）：支付給先前的經營者，因為前者積累了很多無形的開店資本，如：客戶、聲譽等。轉手費的高低，基本可代理商鋪的經營狀況。收益率：收益率是指投資的回報率，一般以年度百分比表達，根據當時市場價格、面值、息票利率以及距離到期日時間計算。對公司而言，收益率指凈利潤占使用的平均資本的百分比。返租：是指投資者在與發展商簽訂了商鋪銷售合同後（主要針對現鋪）同時又簽定租賃合同，發展商給與投資者一定的租金回報（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸發展商所有，這種形式的實質是發展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，然後統一招商和經營管理。回購：開發商將產權已賣給經營者或投資者的商鋪重新通過高價收購回來，以達到可以統一招商、經營管理的結果。商業運營：商業地產的運營管理，保證商業地產的正常運轉及持繼贏利。試營業：所謂「試營業」是企業的一種經營方式,主要是經營者向消費者告知該營業場所剛開張，管理可能不周密、服務可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒有辦理相關證照的情況下先嘗試營業投資回報率=(期末財產-期初財產)/期初財產?100%;投資回收期：是指用投資方式所產生的凈收益補償初始投資所需要的時間，其單位通常用「年」表示。（投資回收期一般從建設開始年算起，也可以從投資年開始算起，計算時應具體註明）平效：銷售業績?店鋪面積得出賣場1平米的效率，平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現的銷售業績也就越高。毛利：商業企業商品銷售收入減去商品原進價後的餘額。純利：毛利減去各項費用及稅費後的純利潤年營業額：年營業額是年銷售額進場費：進場費（也叫進店費）是商場和超市利用其在市場交易中的相對優勢地位，向供貨商收取的一種費用出租率：招商率就是商場的出租率，分鋪位數出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數量除以規劃鋪位總數的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規劃內整個項目鋪位面積總合的百分率直營：總公司直接經營的連鎖店，即由公司總部直接經營、投資、管理各個零售點的經營形態。加盟：總公司提供一項獨特的商業特權，並加上人員培訓、組織結構、經營管理及商品供銷的協助；而加盟店也需支付加盟費等相對的報償，一種零售經營形態。聯營：商場經營者與商戶合作經營，經營方式統一經營、統一收銀、收益雙方按約定比例提成（扣點）或（提成加扣點）。旺場：店裡顧客很多的時候。冷場：淡場，店裡顧客少的時候。街區商業：以步行街為主要的建築亮點，構築開放式的商業建築。特點：1、建築等級低，投資少2：產權權屬明確，適合獨立經營。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價商鋪，都在步行街上。3：後續管理運行成本低。4：抗風險能力強（作為開發商而言）5：在日常運營管理中，邊際收益的拓展點多。如：水電費、廣告位、停車位、路賣、代開發票、電子保安、電子商務、物流、頂手費分成、中介服務封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處於相對封閉的狀態。大多數購物中心都是封閉式商鋪。特點：1、較高建築成本2、較高運營成本3、公攤較大4、一般採用統一經營管理。超外：超市經營區以外，一般由超市經營者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動消費，租金價格很高。按金（押金）：商戶在入駐時交給開發商一筆保證金。租金方式1、合資關係：雙方各投入一部份資源。一般發展商投入場地，商家投入品牌、人員、管理經驗及設備等，雙方有股權上開成一個比例，然後在收益方面共同分成，風險共擔。2、固定租金：按每月每平方米的租金來計，這種合作關係是一種相對分離的合作關係，即無論商家經營狀況如何，發展商都將擁有一個固定租金收入，經營風險完全由商家承擔。3、扣點（提成）：發展商按一個固定比率，從銷售額當中提取租金收入。租金水平將會隨銷售額水漲船高或相應降低。4、扣點（提成） 保底：基本按扣點方式操作，商家與開發商商定一個基數，當扣點數額達不到基數時按基數收取租金，當超過基數時按扣點數收取租金。租金遞增：也是租金上漲，商場在開業之初租金價格相對較低，隨著人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價格，通常在簽定租賃合同時雙方約定好租金遞增比率。標誌VI：項目標誌LOGO及標誌色彩圖案應用，視覺傳達。購物中心的標誌特點：熱烈的有商業氛圍的、動感的積極的、發散的。1小時經濟圈：距離購物中心一個小時車程內的消費人群。人流量：指單位時間內進入商業空間的人數。輻射人群：是指商業中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引人群。GDP、（增長率）：國內生產總值，相對於上一年的GDP數值的比率。人均GDP：國內生產總值除以人口總量。財政收入：政府部門在一定時期內（一般為一個財政年度）所取得的貨幣收入，財政收入是衡量一國政府財力的重要指標。社會消費品零售總額：指各種經濟類型的批發零售貿易業、餐飲業、製造業和其他行業對城鄉居民和社會集團的消費品零售額和農民對非農業居民零售額的總和。居民儲蓄存款餘額：指某一時點城鄉居民存入銀行及農村信用社的儲蓄金額，包括城鎮居民儲蓄存款和農民個人儲蓄存款，不包括居民的手存現金和工礦企業、部隊、機關、團體等單位存款人均可支配收入：個人收入扣除向政府繳納的個人所得稅、遺產稅和贈與稅、不動產稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業性費用等以後的餘額市場購買力：人們支付貨幣購買商品或勞務的能力，在一定時期內用於購買商品的貨幣總額，它反映該時期全社會市場容量的大小。產業結構：第一產業（農業）第二產業（工業）和第三產業（服務業）相對比例，標誌著一國經濟發展水平的高低和發展階段、方向。恩格爾係數：食品支出總額佔個人消費支出總額的比重。「金角銀邊」：商業上通常稱轉角商鋪作「金角」，稱沿客動線幹道的路兩邊作「銀邊」說明商業價格極高。「放水養魚」：商場在開業之初為了減少商家資金壓力，租金價格相對較低。經過一至三年培育期，最終達到旺場。
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