多倫多condo租金漲瘋了，幾家歡喜幾家愁！

在加拿大整個地產市場放緩的時刻，多倫多condo市場逆勢上揚，condo租金2018年第一季度瘋漲11%。

根據Urbanation Inc.的數據，今年第一季度多倫多condo市場租金較去年同期上漲10.7%，即使一個小火柴盒般的711尺condo的月租金都要2432加元！

這種逆勢上漲，很多人都將其歸類於剛需，Urbanation副總裁Hildebrand表示，不斷湧入的新移民和加拿大強勁的就業市場，使得condo租賃市場供不應求，新房開工增長緩慢。

今年第一季度condo完工數量為1945個單位，這是八年來最低的水平。Hildebrand表示，現在的低供應情況是由於五年前（2013年）當時市場情況非常脆弱，許多condo銷售不盡人意，所有造成今年收工的condo數量大幅減少。

現在如此火爆的情況，讓很多人在興奮不已之際，也不禁讓人聯想起去年三月份多倫多房價暴漲33%，以及隨後發生的事情，這多少也讓人心裡有點不安。

在鋼需方面，Urbanation公司計算了一下，根據嚴格的按揭貸款要求，現在多倫多condo市場的一季度平均價格為56萬加幣，因此，普通人購買一個最小的condo的收入都需要十萬加幣的年薪！

如果沒有今年的按揭壓力測試，普通人購買condo的收入也要86000加幣，這較去年購買condo的最低門檻年薪77000加幣收入，同樣有大幅提高！

無論什麼樣的剛需，先要有錢才行啊！目前，就業市場雖然強勁，但是薪資增長卻不盡人意。2017年多倫多家庭中位數平均收入為78667加元，如果按照這個數字看，再加上壓力測試，過去是買不起房，現在的情況是連condo也買不起了。

現在大家拚命購買condo的原因之一，就是害怕將來買不起，這與去年三月份人們支付高額入場費到處搶offer時的想法多麼一致啊！根據市場調查顯示，多倫多GTA完工的condo中，有48%的condo都是投資者購買，然後用來出租。

多倫多的整個房地產市場在去年三月最瘋狂的情形過去後，四月份開始逐月走低，至今整個市場並沒有走出沼澤，只有condo市場一枝獨秀。

分析師認為，兩個原因造成condo市場如此火爆的局面，一是新condo建設數量不能滿足需求，二是今年新執行的按揭壓力測試政策令許多買家無法購房，只能暫時租房。

不過，現在的情況已經大幅改善，目前在建的condo數量已經創下歷史記錄，供求不平衡的狀況在未來幾年將會被修正。Urbanation公司估計，condo市場供應如此緊張的情況，今年下半年就會改善，屆時condo的租金瘋漲情況會逐步冷卻下來。

今天，國際機構又一次看空加拿大地產市場，美國大型投行JP摩根的報告預計，全球幾個國家和地區的地產市場有機會出現20%的下跌。首當其中的是瑞典，然後分別為加拿大，紐西蘭，最後梯隊是澳大利亞，挪威。

JP摩根是通過數學模型，根據幾個指標做出上述預測的：過去五年，十年和二十年內，房地產價格增長幅度，房價與收入的比例變化，家庭債務佔GDP比例等。

總結起來，JP摩根的模型邏輯是，房價增長時間越長，債務水平越高，房地產市場下挫的概率就越高。2000年以後，大部分西方國家都開始房地產大躍進，隨後在2008年美國，西班牙和愛爾蘭陸續發生大規模房地產崩盤。

與之相反的是，加拿大，澳大利亞，紐西蘭，挪威和瑞典，不僅沒有出現地產崩盤，反而繼續攀升了十年！

特別是加拿大的債務水平已經在發達國家中名列前茅，這就是為什麼加拿大的BC省和安省都開始採取行政措施抑制房地產過度擴張，祭出海外買家稅。加拿大央行也開始加息，財政部今年也執行更加嚴格的貸款審批政策。

不過，JP摩根認為，數據水平過高，並不代表地產市場一定會調整，但是這樣的地產市場將會非常脆弱！

如果從價格增長幅度看，紐西蘭，瑞典，澳大利亞最可能出現地產調整；如果從債務負擔，價格與租金比例看，加拿大地產市場則非常脆弱，容易受到外力的衝擊。

上圖是另外一家全球大型地產市場分析公司 Knight Frank的報告，這份全球大城市地產價格指數報告上，去年第四季度，加拿大的溫哥華從全球第21位直升至第四位，哈密爾頓升至第17位，多倫多目前排在第29位！

加拿大央行在下周將會召開利息會議，任何帶有槓桿的市場對利息都是非常敏感的，一個加息決定將讓資產價格產生波動。在多倫多投資地產多年的人們，去年在加拿大央行連續兩次背靠背加息後，對這個概念已經有了清晰的認識。

無論加拿大央行是否敢於在這次會議上加息，今年下半年的加息總還是要看美聯儲的臉色。

今天公布的美聯儲三月會議紀要顯示，所有委員都預計未來將有更快的GDP增長，更高的通脹，最重要的信息是將會有更多的加息。

一個非常引人注目的潛在變化是，FOMC委員們正在考慮在未來的聲明中更改對於貨幣政策的措施——從「寬鬆」（accmmodative）改為「中性或收緊」（neutral or restraining）。

自金融危機以來，美聯儲就一直使用寬鬆這一措辭。如果美聯儲改變措施，將意味著政策將從刺激經濟增長轉變為防止經濟過熱。

目前兩年期美債與十年期美債收益縮窄，收益率曲線非常平滑，一般而言，平滑的收益率曲線代表著更加緊縮的貨幣政策！

美聯儲FOMC 3月會議紀要顯示，FOMC委員們對經濟前進的方向充滿希望。會議紀要指出，「所有參與者」預計未來幾個月經濟將會增強，通貨膨脹率將上升，這意味著美聯儲傾向於比以往更快的加息速度。

在這種外部環境下，加拿大央行選擇上班年加息兩次，下半年加息一次，還是選擇上半年加息一次，下半年加息兩次，無非是個「朝三暮四」的問題！

任何帶有投資屬性的市場都是具有波動性的，去年的美股市場無風無浪，超低的波動性給許多投資者一個假象，今年開始才顯示出投資市場的本色。condo市場的瘋狂上漲，連價格帶租金直線上升，並且出現加速趨勢時，投資者是應該高興還是擔憂呢？