購買期房暗藏的九大法律風險,你知道嗎?

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　　期房是指房地產開發企業從取得《商品房預售許可證》開始到進行房地產權屬登記取得房地產權證時止，這一期間的商品房稱為期房(即在建的、尚未完成建設、不能交付使用的房屋)。在未取得《商品房預售許可證》之前的在建或未建房屋，不是法定意義上的期房，不能進行預售(購)和其他活動。

　　期房銷售(即商品房預售)是指房地產開發企業將正在建設中商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房屋價款的行為,是目前房地產開發企業普遍採取的一種售房方式。

　　購買期房存在一定的風險，已經是不爭的事實,這些風險歸納起來有以下幾點：

　　1、金融危機下樓盤爛尾的風險。在目前經濟形勢下，開發商資金普遍偏緊，於是很多項目在不符合預售的條件下便開始團購或內部認購，購房者因貪圖價格優惠而入市，但承擔了更大的風險，如樓盤爛尾，很可能血本無歸。

　　2、延期交房的風險。實踐中，因為開發商的資金問題、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房的事件發生，以致消費者的利益受損。

　　3、虛假廣告宣傳的風險。開發商的售樓廣告經常是美麗動人的，如果僅憑售樓時開發商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數時候都會令人感到失望，入住以後就會發現，開發商交付的房子與其宣傳的房屋品質大相徑庭。

　　4、面積縮水風險。個別開發商為了謀取最大的商業利益，在進行實測時，有意改變建築面積、加大公攤和分攤面積，並且不明示公攤和分攤面積的數量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

　　5、規劃變更的風險。開發商擅自變更規劃設計，在配套設施、綠地、容積率、環境設施等方面隨意改動，將小區中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規避責任，開發商在與消費者簽署合同時，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴重侵害了消費者的知情權和公平交易權。

　　6、房屋質量風險。在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由於消費者在與開發商簽訂購房協議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付後，對一些隱蔽工程質量問題也難以發現)，因此，消費者經常會因為房屋質量問題和開發商發生糾紛。個別開發商為追逐最大利潤，使用劣質材料或者是偷工減料，隨意降低工程質量標準，以致造成屋頂漏雨(水)、管道滲漏等質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。

　　7、定金風險。在期房銷售中，多數開發商並不是直接出示購房合同、和購買者直接簽署購房合同，而是先簽訂購房協議、預售協議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之後再和消費者簽合同。這時，如果消費者不滿意開發商提出的交易條件(合同條款)，開發商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動、蒙受損失。

　　8、產權風險。產權是所購商品房重要的法律依據，實踐中總有個別開發商以各種借口拒絕、拖延辦理產權證，致使許多消費者入住後遲遲拿不到產權證。出現這些問題大約有以下幾種原因：開發商不具備開發商品房的資格(資質)、沒有辦理合法手續違規建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發商品房，以致無法辦理產權證。

　　9、合同風險。房地產專業性很強，法律法規又非常複雜，購房者難以掌握，並且大多數購房者都是第一次購房，沒有經驗，很多連合同也沒見過,於是個別開發商不講誠信，在合同中設置了許多陷阱。

　　(1)認購設套

　　購房者看好了房子，開發商往往先讓購房者簽訂一個"認購書"或"意向書"，交付一定數額的定金。這本來是一個定金合同，然而一些開發商卻在這個合同中設置了陷阱，規定：簽訂本認購書之日起幾日內交納首付款或全款，交首付款後幾日內簽訂合同。如不交納首付或不簽合同，定金不退。按說應是先簽購房合同，再交首付款或者全款，然而開發商卻把順序顛倒過來，讓你先交納房款再簽訂購房合同。按開發商的設置，購房者走出第一步，交納了定金，簽訂了認購書，你就得走第二步，交納首付或全款，否則定金不退。你走了第二步，就得走第三步，簽訂購房合同，否則定金不退。問題是開發商的購房合同往往都已擬好，很不公平，簽了對購房者不利。但走到這一步已將購房者 "套牢"了。

　　(2)購房合同

　　購房合同本來是由雙方平等協商的，但現在開發商卻早已把合同條款擬好，留給購房者的只是簽字的權利。內容有很多條款也不公平，比如面積的確認，建設部的推薦性條款為誤差在3%以內的據實結算，超過3%的部分，漲水的無償歸購房者，縮水的雙倍返還買受人。可有的開發商卻不選這一條款，在自行約定欄內填上多退少補，據實結算，這樣漲水和縮水開發商均不承擔違約責任。關於違約責任，有的開發商將購房者逾期付款的違約責任訂為5%，而自己逾期交房的違約責任訂為0.5%，相差十倍。關於延期交房的條件，有的開發商寫明"非出賣人過錯引起的"，出賣人可以據實延期。比如說建築商誤工造成延期的，開發商就不承擔責任。這顯然是不公平的。只要不是不可抗力，你都應承擔責任，你承擔責任後可以向建築商去追償。關於產權登記，根據房管部門規定，商品房交付使用後90日內辦理，有的合同卻簽成90個"工作日"，90個"工作日"是多少天?行家會告訴你：一個月是21或22個工作日。在規定期限內辦不了房產證，退房賠償200，不退也僅賠200。

　　甚至有的開發商不簽建設部的二十四條格式文本，單方擬定一個只有十幾條甚至七、八條的合同，對於開發商違約和消費者權利的條款都沒有做出約定，這樣的合同更是陷阱重重。

　　既然期房銷售存在諸多風險和問題，為什麼不取消這一制度呢?回答是肯定的,在目前房地產市場條件並不十分成熟的情況下，還不能取消這一制度。其主要原因是：

　　一是房地產金融多元化還差得很遠。目前的房地產建設項目融資渠道單一，只有靠銀行貸款，還有一部分就是靠預售款，融資多元化渠道還未解決，如果取消預售制度，對房地產項目建設及住房供應將帶來不利影響。

　　二是保證供給是當前的主要任務。目前多數居民的居條件還未徹底變，供需矛盾仍然突出，如果供給不能保證，可能會造成市場的動蕩，對政府控制房價的努力將會受到影響。供應現房對購房者來講雖然風險減小，但如果目前取消預售制度，對開發商的資金要求就會提高，在市場條件不成熟的情況下，對開發商投資房產將會受到限制，供應量減少，房價很難控制。

　　三是銷售模式應該多樣化。房子只許建好了再賣不符合我們國家的消費情況，也不符合世界房地產消費情況。一個制度是否合理要看它是否有利於各方,預售制度至少存在四個有利：即有利於開發商;有利於銀行;有利於消費者個人;有利於國家經濟建設。對發展經濟、刺激消費、拉動內需起著積極的作用。

　　四是房地產市場發展的需要。如果取消了預售制度，就意味著低成本資金來源減少，資金使用周期增長，資金成本加大，導致資金雄厚的幾家大房地產企業形成價格聯盟和壟斷局面，致使房價上漲。

　　五是商品房預售有其法律依據。現行的《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規中都有明確的規定，不是隨便就能取消的，最終要由法律來決定。

　　我國現行的預售房制度出了一些問題，不是制度本身好與不好的問題，也不是制度本身在制定時是為了開發商的利益而沒有側重保護消費者權益的問題。應該說，該項制度在實施過程中應該得到不斷完善，而我們沒有能夠去及時地加以完善或者完善得很不夠的問題。

　　作為消費者，如何能買到自己滿意的期房，而又盡量減少期房的風險呢?律師認為，消費者在購買期房時應該注意如下四點:

　　第一，查看賣方的營業執照和房地產開發資質證書，以及本項目的有關「五證」，即：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證及商品房預售許可證。此外，購買人還要詳細查驗欲買房是否與許可證中批准的具體項目幢號、層次一致。

　　第二，要認真填寫商品房的買賣合同並在規定時間內向房管部門辦理登記備案。買賣合同應採用國家統一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應儘可能詳細、準確，明確房產的結構、建築面積、價格、交房確切日期、稅費負擔和違約責任等。同時，雙方對一些未能在合同中體現出來的具體事項進行約定，並附在正式合同後，其附件的基本內容應包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標準及公共配套設施、購買停車位所簽訂補充協議，明確買賣雙方的權利、義務，以及正式合同文本中未列明的其它事項。

　　第三，購買期房最好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風險轉移到銀行方面，購房者的風險會小些,但如果購房者資金充裕，而開發商信譽好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款，這樣可以享受到更多的優惠條件。

　　第四，購買期房要認準房屋的位置。購買者要認真弄清所購房屋的具體位置，以及所處的周圍環境和中長期建設規劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時，才與開發商交涉，甚至發生糾紛。