關外透支明顯 後海已現虛高
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傷鋪·觀點
寶安商鋪半年漲六成有過熱傾向
◎何世勝 中原地產工商鋪總經理
寫字樓買現在，商鋪買未來，如果按照以前租金超過月供的標準來看，深圳目前工商鋪的利率在6-7厘，租金回報只在2-3厘，深圳商鋪投資略顯過熱。其中，龍崗和寶安兩區由於近年來交通的建設，商鋪炒作有「路通則財通」的說法，炒作的氛圍相對濃厚一些。
比如寶安半年前大概在3萬元/平方米的商鋪，現在已經漲到5萬元/平方米，漲幅過六成，而這半年時間內，區域人口和消費還沒有大的變化，只能說人們更加看好未來的改變，所以希望值變得非常的高。如果以100分為健康，200分為狂熱，寶安目前在130-150分的高度。寶安中心區的商鋪已經有叫價到10萬元/平方米的，合理的租金應該達到800元/平方米，但是目前可能只有200-300元/平方米，依然有人願意買，對於未來的期望值就很高。包括海岸城和深圳灣的商鋪售價已經炒到20萬-30萬元/平方米，租金回報2厘都不到，尤其是目前處於加息通道中，並且加息周期還不會太短，租金收入太低的物業相對風險就會大很多。
商鋪的投資很難說底線在哪裡，一個商鋪很難說值不值得買。如果和香港比，有些鋪位買來就不是做生意的，比如周大福可能就會選擇一個拐角位的商鋪，只是因為可以是個很好的廣告位，省下來的廣告費可能比租金要多多了。而且不能只看生意好不好、用家怎樣，還要知道大概區域內商鋪是不是很容易找租出去、空置率如何。參與商鋪投資的人至少要了解這個區域的空置情況以及租約情況。很長期的租約由於簽訂時間較早，租金較低，未必值錢，短期的租約，則要考慮自己的承擔能力，一旦未來長時間空置，自己能否應付。
◎核心觀點：如果以100分為健康，200分為狂熱來評估，寶安目前在130-150分的高度。寶安中心區的商鋪已經有叫價到10萬元/平方米的，合理的租金應該達到800元/平方米，但是目前可能只有200-300元/平方米。
海岸城、後海商鋪已有泡沫
◎吳自標 世華地產營業副總經理
如果100分表示市場健康，完全非理性的狂熱投資為200分，那麼現在深圳的商鋪投資大約在140-150分之間，即開始偏向非理性市場了，而我認為接下來並不會繼續狂奔，而是會穩定在150分左右，因為可見的大環境是信貸持續收緊、市場上泛濫的流動性逐漸回籠，這樣大家的投資會趨于謹慎。
目前就深圳的商鋪投資，個別地方已經出現泡沫，需要警惕。比如海岸城，現在商鋪價格高達35萬元/平方米，而租金停留在600-800元/平方米/月，年租金回報率只有2%左右，近一兩年的買家都是在短線炒作，經過幾手至今的價格已顯虛高。附近的後海區域，依託於豪宅區的商鋪也在住宅限購的環境下被熱炒，社區型商鋪都在20萬元/平方米以上，我認為已經透支了未來5-8年的升值空間，以這個價格，如果要安全性的話，租金要上1000元/平方米/月，而現在租出去的才500元/平方米/月，更何況很多還空租。
當然，現在的商鋪投資，很多並不看重租金回報率，而是想趁著熱潮炒一把，或者只因為買不了住宅了，買商鋪求資金保值。這麼多年下來，大家都看到，只要經濟環境沒問題，商鋪售價和租金都是往上漲的，如2008年有些商鋪租金下跌，那是因為當時全球性金融危機。但是，也有些漲價緩慢或者長期租不出去的地方，這樣的商鋪從投資升值的角度來看可能就是失利甚至虧本的，要避免的話，目前環境下的商鋪投資有個底線，我認為如果是價格較高的成熟區域商鋪，那麼以現有租金計算的年租金回報率至少要5%以上，而且要警惕有些業主聯合租客以假租約虛報高租價的情況，要實地考察，根據周邊鋪位租價來綜合評判。
◎核心觀點：如果以100分為健康，200分為狂熱來評估，那麼現在深圳的商鋪投資大約在140-150分之間，即開始偏向非理性市場了。海岸城，現在商鋪價格高達35萬元/平方米，而租金停留在600-800元/平方米/月，年租金回報率只有2%左右，價格已顯虛高。
整體過熱不至於關外透支較明顯
◎姜奇夫 美聯物業深圳營業部副總經理(南方都市報 www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都網)
深圳商鋪投資這塊目前的確是比較火，特別是去年住宅限購後，很多資金快速轉到了這一塊，因為通脹太厲害資金是必須要找到出路的。
不過要說「過熱」的話，現在整體看還不至於，起碼我看深圳的商鋪投資還是前景很好的，可能局部地區會有一些提前透支，比如關外的寶安中心區、龍崗中心區等等。(南方都市報 www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都網)
一是實際的消費能力還沒有完全跟上來，更多的是一些片區概念性炒作；二是在周邊住宅、寫字樓的入住率沒提升的時候，人流量還不足以支撐現在這個價格，市場沒有經歷一個充分的培育期，我判斷是透支了差不多四五年的樣子吧。
現在有個特點就是以前從來沒有投資過商鋪的很多置業者也開始入市，對於這些「新手」的建議，我覺得一句話很關鍵：買好的貴的是不會買錯的。
為什麼這麼說呢，首先商鋪最最關鍵的還是看地段，其次就是看門面的具體位置，觀察了解鋪面經營情況是投資者應該的必修課，只要是一個區域內位置最好的鋪面，即使貴過別家也是可以買的，旺的地方先不說了，即使是不旺的地方，像類似轉角雙鋪這種很「打眼」的門面，總是不愁租的，買鋪最怕的就是一直空置。
即使是選擇社區商鋪，也最好要挑小區內「主區」的鋪位。
商鋪投資很難說有什麼「底線」，這跟政府規劃、片區地段、長遠期眼光等很多複雜因素有關，誰能肯定說20萬/平方米的鋪就買不得，1萬元/平方米的鋪就一定值得買？
另外如果要用具體分數評估的話，深圳整體應該在130分左右，稍有點偏熱，寶安中心區和龍崗中心區等差不多是150分。
◎核心觀點：如果以100分為健康，200分為狂熱來評估，深圳整體應該在130分左右，稍有點偏熱，寶安中心區和龍崗中心區等差不多是150分。
零回報也有人接手有些看不透
◎吳素星 21世紀泛城不動產工商鋪總監
深圳地鐵線路目前更是沒有完全普及，影響了商圈的培育。商業地產正常的回報率應該是在3%左右。目前市中心的熱點地帶如東門、華強北以及海岸城現在進入的話則在2%左右，但是除了上述熱點商圈，景田、新洲或是關外的龍華、布吉等地目前的回報率會相對高一些。
最近兩年商業地產相比住宅的確上升勢頭很猛，有來自政府、信貸以及行業從業者等多方面的因素，當然也不乏炒作的概念。相比北京上海，深圳的商業地產發展較早，自2004年開始就已現商業地產投資者，當時的回報率可以達到7%-8%，由此吸引了大量的外來和本地資本進入。發展到現在，有些成熟的區域如東門有的鋪位目前回報率只在1%-2%，如果從歷史發展的角度來看，的確有局部過熱的嫌疑，有些零回報甚至負回報的商業地產也會有人接手，價格還會上漲，這也會令很多人看不透。我覺得只能這樣解釋，即中國目前還沒有太多的投資去向。我之前留意過這樣一則報道，四大會計師事務所之一的普華永道曾提出，在2023年中國銀行的總資金量有可能超過美國，間接反映出中國富人的富裕程度。在深圳，四五千萬的商鋪一次性支付的富人有很多，我們可以認為目前市場上資金量仍是充裕的，保證了即使盤源不好仍有人接手。
在2008年的時候，由於美國次貸危機，深圳寫字樓和商鋪出現過短暫的空置及租金下降，但2009年以來，市場又出現了迴轉。租金一直都在穩步上升，從而也說明了實際需求量仍在不斷增加。而相比香港、北京、上海等國際大都會，深圳的商業地產租售水平還不及上述城市，整體還在發展中，亮起紅燈的說法個人認為為時尚早。如果100分算是投資健康理性，那麼深圳的商鋪算是130分吧，基本還屬於健康範疇。
◎核心觀點：如果以100分為健康，200分為狂熱來評估，深圳的商鋪算是130分吧，基本還健康。但有些零回報甚至負回報的商業地產也會有人接手，價格還會上漲，這也會令很多人看不透。
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