日本剛剛允許民宿運營了，它帶來什麼機會，又遇到怎樣的困境？
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日本剛剛允許民宿運營了，它帶來什麼機會，又遇到怎樣的困境？ 胡曉琪 10 小時前如果說以前的民宿看起來與homestay沒什麼差別，那麼現在，民宿和傳統旅館的界限，越來越模糊了。
在 2016 年之前，把自家閑置的空屋以低廉的價格出租給遊客的情況，在日本法律里，都是違法的。伴隨著訪日遊客的劇增，日本的住宿業開始蓬勃發展，保守的日本人，開始逐漸思考起如何把民宿合法化。
從今年 4 月份開始，日本的旅館業法終於對民宿有所實際意義上的放緩了。現在這條法律的適用範圍擴展到了全國的多個地方，同時，滯留時間縮短為了 2 天 1 晚，對於房屋面積的限制，人均 3.3 平方米以上即為合法。租用之前的申請也不再強硬，而是變成了「有向當地自治體告知的義務」這樣的模糊說法。
隨著新生育人口減少，日本的閑置住宅越來越多。最近的一個數據顯示，在日本，總住宅數為 6063 萬戶，其中，閑置的住宅高達 820 萬戶。僅僅在東京，就有 81700 戶閑置住宅，大阪則有 67900 戶。擁有這些閑置住宅的屋主並不知道應該怎樣處理這些空房，一方面，日本的房地產業一直都不十分景氣，二手房的買賣也不盡人意。另一方面，翻新舊房所要花費的金額巨大。這些房主們沒有將舊房翻新的意願。
與此同時，東京、大阪等熱門旅遊目的地城市的賓館入住率高達 80% 以上。
面對著越來越顯得供不應求的旅館業和亟待解決的空屋閑置問題，把這些閑置住宅經過翻新之後改建為民宿，似乎成為了資源合理配置的一個新的方向。
《Wedge》雜誌在 2016 年 4 月報道了這樣一個公司：在東京池袋，一所古舊的大樓裡面，有一家來自中國的房屋中介，僅僅三個人，卻佔據了整整一層樓的空間。在民宿放緩的背景下，這家管理會社應運而生，他們所瞄準的目標客戶，正是面向那些赴日購置房地產的中國人。其中一個負責人對《Wedge》表示，「赴日旅遊的中國人暴增，在他們看來，民宿比傳統的旅館更加便宜和人性化，如果同樣是中國人運營的民宿的話，在語言溝通上更為便利，也就更有吸引力。因此，越來越多的中國人會想到日本來投資房地產，進而把它們打造成民宿。民宿在逐漸成為吸引中國人投資日本房產的一個重要的誘因。」
這些房產中介的出現，搭建了閑置住宅屋主和民宿業主的橋樑。他們扮演著中間人的角色，把資源和需求進行匹配，一定程度上緩解了目前空屋閑置過多的壓力。
山區的「地域活性化」的新的解決方案。兵庫縣篠山市，乘坐電車的話，這裡距離大阪市區約有一個小時的車程。位於山間的篠山市，是一個有著 400 多年歷史的古鎮，作為京都和山陰、山陽間的中心地域，篠山市有著多處國家指定的傳統建築保護點。
NIPPONNIA 是日本兵庫縣篠山城的一個民宿組合，與其它民宿不同的是，它擁有四棟民宿，分別是 ONAE、SAWASIRO、NOZI、SION，每一棟都是超過 100 年歷史的古老建築。你可以在 NIPPONIA 的主棟進行住宿登記，然後去這四棟屬於 NIPPONIA 的民宿內用餐、下榻。
負責這次改造工程的 NOTE，是一家專註於日本全國地域再生的公司。
從 2015 年 10 月，篠山市的第一處民宿開張開始，至今，NOTE 已經完成了 60 多棟篠山市老宅的改建工作，據 NOTE 的代表理事，出身於篠山市的藤原岳史所說，日本國內現存古民居約 149 萬棟以上，因為這些民居多半處於閑置的狀態，如果不進行翻新改造的話，恐怕會自然崩壞、腐朽。這 149 萬棟民居裡面，即使 NOTE 能夠承擔其中五分之一的改建工作，假設以每天能夠翻新 30 棟的速度，每棟的花費在 3000-4000 萬日元，每年可以翻新一萬棟，將產生高達 3000-4000 億日元的花費。
「僅僅靠行政補助是遠遠不夠的，如今來看，也只有把翻新後的民居作為民間產業，來實現資金的積累這一個辦法了。」在接受《Discover Japan》的採訪時，藤原岳史是這麼說的。
得益於日本對民宿政策的放緩，這項民居改建成旅館的方案得以順利進行。NOTE 在整個改建過程中，扮演著一個「中間人」的角色。他們為這次的民居改建，制定了一個多方分工、各自收益的流程。
為此，NOTE 先是找到了適合做民宿，地理位置還不錯的民居，通過當地自治會，與民居的主人進行洽談。屋主將無償或者以極低的費用，把房屋提供給 NOTE。然後 NOTE 從日本政策投資銀行獲得房屋改建的貸款，用這筆錢，NOTE 尋找到合適的建築事務所，請專業的建築師來承擔這次的改建工作。改建完成後，住宿、飲食等方面的運營，NOTE 請來了專業的管理公司。廣告宣傳方面，則是請一休株式會社代為負責。
NOTE 的改建工作，為什麼能夠進行地如此順利並且快速呢？
原來，雖然說屋主都是以極低的報酬把房屋委託給了 NOTE，在改建完成之後，這個房子就算是由負責民宿運營的公司的一部分暫時性資產了，運營公司通過民宿運營，獲取利潤，以十年為界限。在開始運營的十年之後，再把房屋完好地歸還給屋主。
這麼一來，當地自治會通過這項舉措，既解決了舊民宅保護修繕的難題，又很好地實現了地域活性化發展。民宅的屋主得到了修繕後煥然一新的房屋，而運營公司和提供貸款的銀行，則在房屋作為民宿運營的十年間，收回了當時所耗費的成本。
按以往的定義來看，民宿，本該是屋主把自家住宅的一部分出租給旅客，以較為低廉的價格，讓旅客能夠得到在普通賓館難以實現的更加 local 的居住體驗的一種方式。然而，旅客的增多，法律的允許，使得越來越多人的看到了民宿作為一種新的商業模式的巨大潛力。隨之而來的是，有的人擁有投資了多處房產作為民宿，如何對民宿進行管理，成了一個困擾房主的大問題。
一些專業的房屋管理公司出現，幫助房東解決這個難題。按照每間房屋的管理費可以收到住宿費的 20%-30% 這個比例來看，對於擁有強大的管控能力和充足的人力資源的管理公司來說，這也許是一項不錯的生意。
生意歸生意，要解決的麻煩事兒，可不止是收租這麼簡單。
管理公司要代替行駛全部的房東的職能，也就意味著，他們需要對應來自周邊住客的投訴、檢查房屋損壞與否，還要僱傭清掃公司來進行屋內清掃。
與賓館不同的是，民宿的分布十分分散。如果是僅僅依靠傳統的人工服務，這些管理公司的效率將會變得低下。於是，一些科技公司開始面向民宿這個市場，研發出可以代行人工服務的高科技產品。比如為了解決民宿會產生噪音引發周邊居民投訴的問題，日本市場已經出現了可以智能監控噪音的科技系統。這種系統被安置在房間之後，一旦噪音吵過它所設定的分貝，可能會對周遭居民產生影響的話，就會自動地與管理公司取得聯繫。管理公司在獲得信息之後，會採取相應的措施來提醒住客。
保潔公司也在民宿業蒸蒸日上之時，尋找到了合適的商機。Axismotion 是位於東京都新宿區的一家專業的不動產管理公司。他們通過活用那些平日里時間自由的家庭主婦，解決了保潔業務增多、人員不足的問題。「我們認為對於主婦來說，這也是一個很好的選擇。畢竟在飲食店裡打工，偶爾會被熟人看到，主婦們覺得很沒有面子。」 田中祥司代表說。
此外，民宿業的蓬勃發展，催生了一些老牌的不動產管理公司紛紛開展了新的業務。最初以提供不動產情報的手機應用起家的 Investor Cloud，旗下的 taterukit 公司就在售賣一種可以連接住客和房東的智能屋內終端。這種智能的平板電腦終端可以提供英語、中文、韓文等多種語言的服務，旅客可以通過這個終端，與管理公司進行視頻對話。這樣一來，即使屋主不在場，也可以很方便地進行房屋安全檢查，隨時隨地地對應旅客的要求。此外，通過 taterukit 的技術，可以實現整個房屋的智能聯動，從電燈、空調到房間的安保系統，屋主都可以通過手機進行智能化設置。
上個月，Investor Cloud 甚至還專門成立了一個針對民宿的子服務公司 tateru bnb。從普通住宅到民宿的改建裝修、幫助申請民宿的經營許可、代替屋主登錄 Airbnb、代替管理和運營，到房屋的清潔工作。在整個服務期間，tateru bnb 會收取住宿費的 20% 作為服務費用，然而它所提供的全方位服務，使得成為 Airbnb 屋主的這件事兒，變得越來越簡單了。
專業化的管理公司使得一人同時運營多處民宿成為可能，而這也意味著，民宿逐步地「無人化」，旅客不需要與房東進行任何的溝通。
民宿業的前景明朗，亟待解決的問題依然有很多。擁有 15300 個成員的日本全國旅館聯盟認為，「現在的民宿和旅館並沒什麼不同」，但實際上，這些民宿並不符合消防法規和建築基準法的要求，存在著一定的安全隱患。除此以外，在 Airbnb 上面登記的 2.6 萬間日本民宿中，約有 61% 的民宿，都是「無人」住宅。也就是說，這些民宿背離了合理利用空屋的初衷，而是為盈利目的存在的。
民宿業的發展，損害的不僅是傳統的旅館業者，還有民宿周遭的居民。
關於民宿是否會對周遭居民產生影響的這個問題，justsystems對東京都內在住的 20 歲至 69 歲，擁有一間房的 290 個人進行了調查。調查結果顯示，認為如果自家開始經營民宿之後，可能會對鄰居產生影響的有 61.4%，不希望自家住宅附近有人經營民宿的有 55.2%。很顯然，不喜歡給別人帶來麻煩的日本人，對民宿這件事兒，並沒有那麼熱忱。
「去年的時候還沒有任何投訴，今年，就收到了關於民宿的 23 封投訴了。每次處理一件投訴，就需要耗費大量的時間和精力。對此，Airbnb 沒有相應的問詢服務，房東那邊也沒有明示的話，如何判斷實際情況，是一件極為困難的事情。」東京都千代田區保健所的上村課長對《Wedge》雜誌說。這些關於不正確垃圾分類的投訴，在日本社會，是一個特殊的難題。
由於民宿遭到了附近居民的強烈反對，以及此前曾發生過的民宿內自殺事件，民宿對集合式住宅大樓的聲譽造成了不好的社會影響，從而損害了房屋的資產價值。於去年年底，高層住宅樓白金 tower 就制訂了一系列禁止民宿的措施。他們依靠 Airbnb 的網站監測，一旦發現有人將白金 tower 內的房屋作為民宿在 Airbnb 上進行登記，大樓的管理者會對入居者進行警告。
反對的本質，是民宿越來越多的同時，對傳統的旅館業，就越來越構成威脅。面對著不用繳納過多賦稅，卻能提供更好更便宜的住宿體驗的民宿，傳統旅館業的競爭力不斷地被削弱。
此外，那些在共同的居住空間里進行民宿活動的行為，對普通居民的正常生活產生了巨大的影響。這一點，令既有利益者們無不感到憂心忡忡。
民宿和傳統旅館的界限，是越來越模糊了。
相關網站：
Axismotion：http://axis-motion.co.jp
Investor Cloud：http://www.e-inv.co.jp
taterukit：https://www.taterukit.jp
NOTE：http://plus-note.jp
NIPPONIA：http://sasayamastay.jp/about/
參考雜誌：《Discover Japan》2016年4月號、《Wedge》2016.04、《東洋經濟》2016.02.06
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