萊坊報告：未來十年北京高凈值人數全球排名第三

3月10日，全球獨立房地產顧問機構萊坊聯同中銀國際，發表2015年《財富報告》。這次報告調查了全球97個國家，合共108個城市，以探討這些國家、地區和城市重要性和超級富豪人數的增長情況和投資態度，報告還就國際豪宅市場表現、個人物業投資以及奢侈品消費等問題展開討論。

·2014年，亞洲成為超高凈值人士數目增長率最高的地區，增長率為3.5%。

·超高資產凈值人士數目增長率達5%或以上的15個國家/城市當中，其中6個位處亞洲，中國內地亦包括在內，排名第六，增長率為5.8%。

·2015年超高凈值人士首選的40大重要城市，亞洲城市在前十位城市佔四席，上海和北京分別位列第五和第九位。

·中國內地的超高資產凈值人士數目預計將於2024年超越德國和英國。

·未來十年，中國內地的十億富豪數目將進一步增加154名，成為全球十億富豪數目增加最多的地區。

·中國內地和香港的超高資產凈值人士平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，膺全球首兩位。

·北京豪宅價格全球排名十二位，一百萬美元可購入61平方米的豪宅。

財富分布

2014年，平均每天約有15人加入超高凈值人士行列，即資產凈值三千萬美元或以上的人士。這樣的增長將於未來十年持續，預計全球超高資產凈值人士的數目將於期內攀升34%至總數接近231,000人。

亞洲富豪人數增長

比較全球各個地區，2014年亞洲均成為超高凈值人士數目增長最高的地區：

從地區層面來看，最明顯的是亞洲於2014年超越了北美洲成為超高資產凈值人士數目增長第二高的地區。2014年，亞洲有1,419人的財富凈值突破三千萬美元的水平，而2013年只有少於1,000人的增長。歐洲仍然是2014年超級富豪增長數目排名的首位。萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅表示：「在2014年到2024年間，中國內地和香港的富豪人數將分別上升多於80%和40%。」

亞洲超高資產凈值人士現在所持有的財富總值達59,000億美元，比北美洲的55,000億美元高7%。但是，擁有總值64,000億美元財富凈值的歐洲超級富豪仍然控制了全球最多的財富。2024年，亞洲的超高資產凈值人士的數目預計將超越北美洲，比其多11%。

萊坊亞太區研究部主管NicholasHolt表示:「亞洲崛起和因而對亞洲區內外優質物業的影響是《財富報告》中所敘述的重點之一。當中的財富增長定必對亞洲和澳大利西亞的豪宅市場構成影響，令區內重要城市和第二居所地點於未來五年有強勁的價格升幅，儘管當中不少市場的政策制定者會推出措施，以減慢樓價升幅或阻止非本地人士購入物業。」

「過去九年，投資者對投資資訊的渴求有增無減，特別是我們於亞太區的客戶。區內超高資產凈值的物業投資者信心日益增加，並透過研究新資產類別和地點令他們的物業組合更多樣化。「

超高資產凈值人士數目：（即資產凈值三千萬美元或以上的人士）

·超高資產凈值人士數目增長率達5%或以上的15個國家/城市當中，其中六個位處亞洲，中國內地亦包括在內，排名第六，增長率為5.8%。

2014年超高資產凈值人士數量增幅在5%或以上的國家/地區/城市

數據源：2015年《財富報告》，第18頁

·十年後，中國內地（2014年排名：第五位）的超高資產凈值人士的數目預計將會超越德國（2014年排名：第三位）和英國（2014年排名：第四位），達15,681位。

·2014年，北京超高凈值人士數目為1,408位。

在中國，中央正面對經濟增長放緩以及香港社會政治不穩定所帶來的壓力。但是OxfordEconomics的全球宏觀投資管理服務主管GabrielSterne表示，中國的教育和金融系統仍有進一步深化的空間。「我們看到中國仍將是成功的典範，其生產效率應該會不斷提高，到2024年，中國不僅會成為世界上最大的經濟體，還會有1.57萬超高凈值人士和338個十億富豪。

2014年至2024年超高資產凈值人士數目的增長

數據源：2015年《財富報告》，第20、66至67頁

十億富豪數目:

·以十億富豪的數目來算，中國現時排名第二位，緊隨美國。但十年後，中國的十億富豪數目將會進一步增加154名，成為全球十億富豪數目增長最多的國家。

·直至2014年，全球20個擁有最多十億富豪的城市中，有十個位於亞洲，北京以37位居第三名。

·全球十億富豪的數目已於過去十年上升82%至1,844人。

2014年十億富豪數目

數據源：2015年《財富報告》，第66至67頁

·十年後，前30個十億富豪人數增長率最快的城市中，預計將有三分之二為中國城市。

2014年至2024年十億富豪數目的增長

數據源：2015年《財富報告》

態度調查

報告中每年進行的《態度調查》之結果是根據近500名全球頂尖私人銀行家和理財顧問所完成的詳細調查得出，並反映其超級富裕之客戶的投資態度。這些超級富豪的財富總值超過17,000億美元。由世界各地受訪者參與的《態度調查》報告結果揭示了超級富豪對投資風險和機會方面的一些區域性趨勢。

財富趨勢

·有80%受訪的理財顧問預期2015年其客戶的資產凈值將會進一步增長。

財富威脅

·全球而言，家族企業繼承成為富豪們最擔心的問題。有85%的受訪者表示其客戶擔心將家庭財富傳承給下一代。但是政治干預則是中國和香港的富豪最擔心的問題。

·平均而言，不到半數的受訪者（49%）表示他們的客戶擔心中國經濟放緩的風險（這個數字不出意外地在亞洲區的上升超過70%，而鄰近的澳大拉西亞也超過67%）。

超高資產凈值人士對其他方面的態度

I.慈善活動、購物、飛行：

o當問及較年輕的超高資產人士會否花費更多金錢於奢侈品上，有三分二的受訪者表示同意。這或許能解釋富豪們認為家族企業繼承是一大問題的想法。但是大中華市場如中國內地（37%）、香港（24%）和台灣（32%），這方面的數據則較全球平均數為低。

II.教育：為子女於國外尋找最優質的教育對中國內地、香港和馬來西亞的超高資產凈值人士來說明顯是非常重要的事情。這三地分別有67%、70%和72%的超高資產凈值家長打算把子女送往外地接受大學教育。

III.物業投資:

o超高資產凈值人士愈來愈注重將物業視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均佔38%。

o縱觀全球，37%的受訪者表示他們的客戶於2014年增加了物業於他們投資組合中的比重，而35%的受訪者預期這趨勢於2015年仍將持續。在亞洲，22%的受訪者表示他們的客戶於2014年增加了物業於他們投資組合中的比重，而27%的受訪者預期這趨勢於2015年仍將持續。

o住宅物業是最受歡迎的投資類別，84%的亞洲理財顧問表示其客戶對此類別更感興趣。寫字樓（68%）則是對亞洲投資者來說第二受歡迎的投資物業類型。

o亞洲超高凈值人士對於酒庄的需求十分殷切，受訪者表示其客戶中，有40%中國內地客戶、43%台灣客戶和31%馬來西亞客戶都對這些資產的興趣不斷升溫

IV.豪宅：平均來說，中國和香港的超高資產凈值人士平均每人擁有4.7個和4.6個住宅物業，膺全球首兩位，較全球平均3個的數目為高。

V．投資、收藏：

o對於新一代超高凈值人士來說，房地產的吸引力並沒有減退，有45%的受訪者表示，其年輕一代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。

o全球來看，富豪對郵票收藏的興趣熱度最低，但非洲和亞洲地區卻表現不同，這兩個地區分別有14%和8%的受訪者表示其客戶對這種投資產品的興趣正在升溫。在中國，該比率更達到17%。

物業

國際豪宅指數

萊坊的國際豪宅指數已從去年涵蓋全球90個主要一級城市及二手市場的表現數據，增加至今年的100個城市。美國的城市於物業價格增長方面名列前位，前十位中就有四個是美國城市。相反地，亞洲去年雖然有四個城市於前十位的名單上，但今年亞洲代表卻只剩下仍守在第三位的巴厘島。

國際豪宅指數整體表現：

·2014年全球豪宅的價格平均僅上升了2%。由亞洲、中東至歐洲，市場逆轉讓去年升幅較2013年的2.8%為低。

·2014年，國際豪宅指數100中有16個地點的豪宅價格錄得雙位數的增長；而接近四成城市的豪宅價格則下跌或維持不變。

·房價升幅之前排名於前十位的北京去年跌至第63位，價格降幅為0.5%。

萊坊亞太區研究部主管NicholasHolt指出：「亞洲豪宅價格增長放緩有多個原因。旨在為住宅市場降溫而推出的宏觀審慎措施繼續對樓市產生影響。這情況於持續緩慢增長的市場最為明顯，如香港和新加坡。政府透過徵收較高的稅款和干預按揭貸款市場故意控制樓價的升幅。另一方面，中國於2014年面對住宅市場放緩的情況，縱然其一線城市對樓價下滑的抗跌能力稍強。雖然亞洲豪宅市場出現放緩情況，印度尼西亞（特別是雅加達和巴厘島）過去幾年的豪宅市場表現反映東南亞對整個區域的重要性。」

北京豪宅價格全球排名十二位：

摩納哥豪宅價格已連續第八年為全球最高，一百萬美元在摩納哥僅能購買17平方米的豪宅。而香港和倫敦則占第二和第三位，一百萬美元分別可購買20和21平方米的豪宅。北京排名第十二位，一百萬美元可購入61平方米的豪宅。

萊坊董事及北京研究及諮詢部主管孫文靜表示：「北京豪宅市場在2014年面臨價格不斷攀升、高存量以及銷售周期長的問題。高地價及開發商因力求豪宅品質而在建材和室內裝修材料方面投入過多開發成本，使得豪宅價格不斷攀升；而政府的『限高令』價格政策使得原本計劃在2014年入市的豪宅項目擱置，致使豪宅市場存量加大。此外，由於政府的反腐倡廉力度日益加大，以及由於經濟放緩造成的能源、製造業、進出口、期貨行業不景氣等原因使傳統豪宅購買高凈值人群購買力明顯下降，造成豪宅銷售周期加長。

2015年，由於『限高令』價格政策即將取消，大量滯留豪宅項目將集中在該年度入市，並致使豪宅銷售價格進一步上升。經濟增長的持續放緩，使豪宅傳統購買人群的購買力繼續低迷。基於此，預計未來豪宅購買群體將趨於年輕化，以互聯網企業年輕高知精英群體為代表的年輕一代富豪的購買力將快速增長，為豪宅市場創造更多需求。為了吸引更多新生代精英人群的關注，未來豪宅項目將採用更多高科技設計，打造智能化生活方式，並運用高科技系統解決空氣污染問題，將豪宅置業與生活品質的關係提升到更高層次。」

數據源：2015年《財富報告》，第39頁

趨勢：高資產凈值人士移民對全球豪宅市場有著重大影響

·毫無疑問，中國是財富外流最多的國家。據估計，於2003年至2013年期間，中國有76,200名百萬富翁移民海外或取得其他國家的國籍。他們成為歐洲的一股重要力量，並在亞太區各移民計劃中占重要比例，例如約90%的澳洲重要投資者簽證的申請者來自中國。

·中國內地高資產凈值人士移民外國的影響日益增加，同時亦繼續影響全球豪宅市場。2014年一月至九月，44%申請英國一線投資簽證計劃的申請者(309位)均來自中國內地，令中國買家購買優質倫敦物業的數目上升。

萊坊全球住宅研究部主管LiamBailey分析道：「實際上，中國內地在投資需求增長方面有著巨大的潛力，但大量私人財富尚未在全球進行多元化的投資，因其財富流出受到外匯管制的阻礙。不過，大家普遍接受：隨著時間的推移，對退休金投資甚至中國公民直接投資的限制將會放寬，更多的資金將投資到海外。即使中國進行開發，中國投資資金流很可能影響全球資產價格，突顯全球化論與地方保護主義論之間的衝突。另一方面，中國可針對境外資本流動徵收財富稅，甚至是實施全球稅收制度。」

亞洲買家對澳大利西亞的物業需求依然強勁

2014年，投資澳大利西亞豪宅物業的回報強勁，奧克蘭，悉尼和墨爾本分別在萊坊的國際豪宅指數錄得12.1％，11.0％和8.5％的按年增幅。

NicholasHolt補充：「亞洲買家對澳洲和紐西蘭的物業需求依然強勁，並一直由中國投資者主導。另外，在中國、印度、香港和馬來西亞的全球最大住宅發展商的帶動下繼續拓展新市場。國內的私人投資者跟隨綠地集團，太古，中國萬科和Lodha集團踏足國際投資市場。

城市

四分一的商業物業成交涉及私人投資者

·2014年，約四分一的商業物業成交涉及私人投資者。我們預料今年將會有更多私人資金流入有增值能力的資產市場。這些交易許多均先由超高資產凈值人士提供資金，再由家族基金、公司或私人公司支持。

·調查發現其中一個明顯趨勢是私人投資愈來愈趨向全球化。雖然超高資產凈值人士的大部分物業投資仍然在自己的國家，但調查中絕大部分地點的富豪均逐步增加他們投資海外物業的金額。

·超高資產凈值人士現在不再滿足於只投資地標性的寫字樓和零售物業，以作為其資金的避險港；他們正準備投資非核心地段，並承擔當中所帶來的風險。這可能意味著投資者將逐漸撤出利潤日漸收縮的中央商務區，轉投其他價值或回報更高的二線城市。而對愈來愈多超高資產凈值人士而言，這也代表往海外市場投資。

NicholasHolt表示：「萊坊的《全球城市調查》顯示獲超高資產凈值人士青睞的十個城市中，有四個是亞洲城市。當中最耐人尋味的競爭仍然跟區內兩大領先城市有關 香港於本年調查中取代新加坡重奪第三名的位置。由於香港跟中國內地的聯繫增強，而基於香港毗鄰資金充裕的中國內地，香港比其東南亞對手擁有更多的十億富豪來投資。」

至於中國投資者方面，紀言迅指出：「經過數個中國機構資金外流的熱潮後，中國的超高資產凈值人士已成為所謂的『第四波投資者』。他們當中亦同時包括保險公司、中小國企和私人發展商。經過於門戶城市和對標誌性建築物投入龐大投資後，中國的超高資產凈值人士已熟悉於這些市場進行買賣，而我們預計這些富豪將開始於其他商業物業市場尋找更高回報率，並擴展至如倫敦、紐約和悉尼這些門戶城市以外的城市。」

萊坊南非主管TonyGaletti稱，南非境內中國超高凈值人士投資額的增長在過去數年表現突出。他指出，投資者對工業用途物業有強烈偏好，大約翰內斯堡地區的大片工業區幾乎已經全被中國私人投資者買下。還有多筆優質資產的交易記錄，其中包括一棟著名的桑頓摩天樓以及西開普地區的多座知名葡萄酒庄。

對於中國的商業物業投資，萊坊首席經濟師JamesRoberts表示：「中國的土地市場銷售下跌22%，對於這個過去建了諸多』鬼城』的國家，這個數字是可以理解的。中國正在努力適應一種新的增長速度，但是國際貨幣基金組織預測的該國國內生產總值增幅大約相當於新增18家通用汽車規模的企業。中國並非明日黃花，而實際上是一個可尋求長期發展的機會之地。在充滿挑戰的市場環境下上海和北京寫字樓租金不跌反漲，長期而言這是個好兆頭，因此我認為主要城市的物業市場仍然堅挺。」

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《全球城市調查》-首十個對超高資產凈值人士最重要的城市

數據源：2015年《財富報告》，第28頁

萊坊全球住宅研究部主管LiamBailey表示：「未來十年，北京的高凈值人士數量將位列第三，擁有35萬百萬富翁，十年增幅超過55%。而在2025年超高凈值人士首選的最重要城市，北京位列第六。」

奢侈品

中國內地在「2015年大豪客指數」中位列第二

中國內地在Ledbury奢侈品研究公司為《財富報告》獨家創立的「2015年大豪客指數」中位列第二。這一指數監測了最有可能發生超級富豪大金額消費增長的10個地點，每個地點都按照六個類別打分排名，包括財富增長、奢侈品店拜訪數量和大額奢侈品的消費額。

中國內地奢侈品消費趨勢：

·根據Bain&Altagamma顧問的估算，中國人已經成為全球奢侈品的消費主力，佔全球奢侈品消費總額的29%。

·據Bain&Altagamma監測，女性的購買力提高（特別是在奢侈品大本營諸如中國），也有助推動銷售額增長。女士手錶的市場佔有率已由1995年的20%提高至35%左右。

·中國經濟增長放緩，首當其衝影響干邑酒的銷售表現。根據法國葡萄酒和烈酒出口聯盟的監測，2014年上半年，法國葡萄酒和烈酒的出口額下降7.3%至48億歐元，主要是因為外銷中國的出口額下降28%。銷往中國的干邑酒出口額下降12%。中國政府的反腐行動被認為是導致干邑酒銷量下降的一個原因，因為烈酒通常與送禮聯繫一起。

Ledbury研究公司的奢侈品分析員MadelianeOllivier表示：「雖然中國政府的反腐措施會對奢侈品需求有不利影響，但隨著富裕人口的增加以及中產階級的壯大，中國奢侈品市場的基本因素仍非常有吸引力.中國在大豪客指數中名列前茅，反映其超高凈值人士數量的穩健增長。雖然整個大中華地區去年的奢侈品整體銷售表現並不突出，但毋庸置疑，奢侈品的需求仍然旺盛，這個趨勢不會改變。

不過，可能出現變動的是中國消費者購買奢侈品的地點（絕大部分中國消費者都選擇在國外購買奢侈品），而由於中國不同城市的消費者取態各有不同，因而所選擇的奢侈品牌以及消費者個人的喜好也存在著很大的變數。」

《財富報告》主編AndrewShirley評論道：「大豪客指數非常令人著迷，隨著油價的下跌以及其它經濟指數的改變，明年排名的變化將會更加有趣。」

備註：

億元富豪：即扣除自住物業後，資產凈值在一億美元或以上的人士。

超高資產凈值人士：即扣除自住物業後，資產凈值在三千萬美元或以上的人士。

高資產凈值人士：即扣除自住物業後，資產凈值在一百萬美元或以上人士。

本文來源：財經網
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