十年前的房價預測

: 上海樓市-最後的瘋狂

一旦一個市場進入瘋狂的狀態，那麼這種瘋狂必不能持久，中國股市是一樣，上海樓市也是一樣，最後參與這種瘋狂的人，必將付出沉重的代價。目前唱多方支撐上海房價的理由有點搞笑，聰明人一眼就能看的出來，大家聽我細細道來：一．韓市長說上海房價還要漲。市場學說中最千真萬確的一點，就是市場的根本趨勢不會改變，市場的價格變動依據的是供需原理，而不是一個人的預言，大家可以去看看2001年諸位專家對股市的預言，衝破2500點、3000點的預言不在少數，今天看起來是笑話，當時卻不知牽動多少股民的心。可股市最終還是大跌了，跌的很慘，近來，尚主席出面大談股市應該具備吸引力，又有多少資金被吸引到股市來了？二．上海世博會股市中最容易炒作的是概念，最容易破滅的也是概念，我真搞不懂為什麼會有這麼多人把世博會當成上海房價的偉哥，世博會究竟能推動上海經濟幾個百分點你們知道嗎？對於這種沒有經過腦子思考的觀點，一個反例就夠了，北京還申奧成功了，可北京的房價呢？一直在跌！一個科教中心的概念就能讓楊浦的房價升上1500元一平米，這不是真的利好，只是目前市場的趨勢順應這種利好的炒作罷了。三．香港的房價漲了10年，翻了10倍，上海就是第二個香港持有這種觀點的人還是經過一定的類比性思考的，但是，香港的房價漲是什麼背景他知道的？是政府嚴控土地供應引起的！上海市政府會嗎？他敢嗎？上海的房價要跟香港比，你怎麼不把人均收入跟別人比比？待會我會詳細談到這個問題。對，大家也許會問，這些利好是沒用，是虛幻的，但你憑什麼說上海的房價會跌呢？是的，我看空上海樓市，當前的房價如能停止增長，上海房價也許能實現軟著陸，但是，如果再這樣持續，不用多久，樓市的泡沫就會破滅，原因如下：一．租金與房價的背離走勢使得投資房產無利可圖偉大的馬克思說過，追逐利潤是資本的天性，資本永遠只會向回報率高的行業流動，就算政府不斷阻止也是這樣，回報率低的行業，政府再怎麼鼓勵，也沒有人會去。上海近年來房價普遍增長50－60％左右，可租金卻一直在下滑，去年下跌10－15％左右，有些高檔房租金的跌幅升值達到40－50％，如果原來2000年房價的上升是房價向租金的理性回歸，那麼，現在這種理性回歸是註定房價要下滑的標誌。無論你說什麼現在上海的房子不是由本地人購買，而是由外地人和外國人購買，可是，諸位，房子買來是要有人的住，沒人住的房子不能產生任何價值，跟一張廢紙沒什麼區別。因此，租金水平，不是由外地人或者外國人決定的，而是由上海本地人的生活水平決定的，現在一套隨便一套房子的價格就是60w－70w左右，如果租金租不到2600－3000（還不計算斷租的空擋），年回報率就低於5％，也就是低於貸款利率（貸款利率還面臨調高的壓力），貸款買房就是一件虧本的事情，可上海有多少人會去租2600－3000的房子？大家想想就知道了。房價可以被外國人和外地人炒起來，可租金是炒不起來的，因為上海的人均收入才是決定租金的根本之所在。一旦租金低到一定程度（現在很多地方就是了），投資房產就是一種負投資，誰會投資房產？上海樓市上一套證大家園的房子，115平方，現在買來4500一平，加裝修至少55w，月租金多少，1300！而且租了兩個月沒租掉！大家去看看北京的房產，現在在前兩年投資房產的人，都忍受著打八折還沒人買，租房子的錢不夠還銀行利息的痛苦，上海這樣下去，就是明天的北京！二．恐慌性的買盤最終將變成恐慌性的賣盤！投機市場中任何一筆交易，總有一個人是正確，一個人是錯誤，買和賣都是一種力量，為什麼我感覺上海的房地產崩潰已經不遠，就是因為現在的房價是瘋狂的上漲，買房子的人是恐慌性的買房。不正常的買方力量是不能持久的，而一旦價格到了一個非理性的高度而突然出現轉折的話，什麼事情會發生？恐慌性的買盤很快就會變成恐慌性的賣盤！本來房子是一種消費品，可現在是一種投機品，新盤預定了，轉轉手就能賺個十幾萬，世界上這麼美好的事情會持久嗎？大家看看現在的二手房市場，有多少的樓盤是還沒造好的新房？超過10％的樓盤，一開盤就有直接流向二級市場了。留在投機客手中的房子越多，恐慌性的賣盤力量就會越大，這種規律是股市中的規律，也是任何市場的規律。我看空房地產市場，但我不能確定何時空頭會真正出現，我確信我自己正確，可市場可以證明我暫時錯誤，可是最終我仍將正確。無論如何，現在上海房市都蘊涵著極大的風險，問題是市場的非理性到底會持續多久，大家不要相信一些虛無縹緲的觀點，而是要相信有根據的推理。我奉勸各位朋友，不要將自己辛辛苦苦攢下來的血汗錢，跪著求著交給那些奸詐的房地產商和投機客，他們的好日子不會長久了，我們需要的――只是一點理性和一點對恐懼的抗拒，房價的飆升是一種很大的誘惑，可這種誘惑的背後是極大的風險。如果覺得好請轉發給每一個需要理性的朋友。（另加，挽救上海房市的唯一可能就是通脹，有通脹的話，進樓市不如進股市，而且，在過剩經濟下，通脹的可能性很小）