一大信號證明樓市動蕩 泡沫或即將破滅...

　　本年度4月下旬以來，地方與中央與地方相繼出台了一系列樓市救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。

　　此前的系列觀察中，業內人士從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的轉變關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號，從人口結構來看，2015年樓市或動蕩。

　　購買的主力軍規模在減小

　　1963年以來政府的基調是控制人口增長，上海市政府參事、上海社科院左學金研究員指出，正是因為「人口慣性」的存在，人口政策需要作出前瞻性的考慮和改變。1970年以前，中國的總和生育率為5.81，即平均一對夫婦生育5.81個孩子；到了1979年，總和生育率下降到2.75；整個80年代，總和生育率保持在2.5上下波動；90年代到現在，總和生育率則穩定在1.5以下。左學金指出，總和生育率低於2.1時，就表示這個社會代際人口中下一代人口在減少。中國第六次人口普查的數據也驗證了這一趨勢：人口年齡金字塔是錐子形。

　　與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲~64歲）才是購房的主體。

　　2006年公布的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬，最重要的原因就是老齡化在加速。

　　勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個「減速關」。

　　中國社會科學院副院長蔡昉在2012年表示，2013年是人口紅利消失的轉折點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉折點2012年已經到來了。

　　總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉折點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。

　　2015年或是房地產頂峰

　　日本人口紅利拐點出現在1990年，而房地產泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以後，日本進入快速老年化的時代，不僅經濟增長陷入泥潭，房地產市場更是一蹶不振。

　　日本的故事對當今的中國有很強的警示意義。從人口結構看，2015年的中國與1990年的日本並沒有太大的差異。假如日本的經驗在中國同樣適用的話，意味著2015年將是中國房地產市場的重要拐點。

　　但如果結合中國當前用工市場的實際情況來看，應該將中國的人口紅利的拐點提前數年。原因很簡單，因為中國的勞動力市場是典型的二元結構，城市職工與農民工分屬不同的勞動力市場。對於城市職工而言，他們的勞動年齡可以確定為15至64歲，而數億農民工的勞動年齡大約只有15至55歲。因此，中國房地產大拐點或許在2015年之前出現。

　　而按湖南省房地產研究中心主任許子枋(微博)的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。

　　另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。

　　也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。

　　總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。

(中國聯合商報)
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