34萬/㎡！上海樓市，讓我們目瞪口呆

06-11

今天（11月17日），樓市驚爆一個大消息：上海湯臣一品再「放衛星」，近日以單價34.3萬元售出一套597平方米的豪宅。

這套豪宅位於湯臣一品A棟35樓，網簽的價格是2.05億元。其戶型圖如下：

也許有的讀者還不知道湯臣一品的具體位置，讓我們來看一下：

沒錯，它就位於上海陸家嘴的核心區，面向浦西，背後就是上海的標誌性建築——上海中心大廈、上海環球金融中心和金茂大廈。

湯臣一品由「湯臣集團」開發，一共有A、B、C、D四棟樓，是帶精裝修的高檔公寓，包括大平層和複式，面積從430平方米到980平方米不等。裝修採用的多是日本、德國和美國的一流設備和材質。小區的示意圖如下：

下圖是從百度衛星地圖上看到的湯臣一品：

下面是來自湯臣一品官網上的照片：

陸家嘴方向的景觀：

毫無疑問，無論是從位置、戶型，還是從裝修等方面來看，湯臣一品都是上海比較稀缺的豪宅。

湯臣一品自2005年開盤至今，其銷售的僅是A、C兩棟，另兩棟（D、B）一直處於出租（租金8-30萬/月）或空置的狀態。

2005年開盤的時候，曾創下了最高每平米11萬元的記錄，震撼了全國。根據公開報道，湯臣一品開盤250多天之後，才售出了第一套房子，客戶是一個不願意透露姓名的東南亞商人，他花了1.3億元購買了一套900多平米的單位。

「中國經營報」在一篇報道里，曾這樣揭秘湯臣集團在銷售湯臣一品時的策略：

提到湯臣集團，就不得不提起讓其名聲大噪的上海天價豪宅湯臣一品項目。開盤至今已有11年之久的湯臣一品，不僅因其超高的售價而聞名全國。囤地、捂盤、假售、抬價……上海湯臣一品一度被相關媒體指為「問題樓盤」。
2002年，湯臣集團投資建設湯臣一品，定位為陸家嘴區域罕見的世界級濱江大宅。2005年，上海房地產的焦點莫過於均價11萬元/平方米的天價樓盤湯臣一品。彼時的上海，內環的房價也不過13000多元/平方米。
上海市房地局認為，該樓盤開盤以來，社會反映強烈，價格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。不僅如此，據工商資料顯示，「湯臣一品」的地塊早在1995年就全部獲得，從拿地到項目銷售跨越12年之久，其間土地囤積閑置多年。
據了解，在此前很長一段時間的銷售中，湯臣一品為了維護頂級豪宅的形象，採用了僅面向極少數人群的銷售方式，並對看房提出嚴苛的要求，將不少人拒之門外。雖然不能將當時湯臣一品銷售不佳的原因全部歸咎於推廣手法，但直到2009年初，湯臣一品開盤四年，只賣出了4套。

事實上，港台房地產在銷售超級豪宅的時候，都是這套打法。比如上個月初剛剛創下每平米96萬元人民幣售價的，恆基兆業旗下的香港樓盤「西半山天匯」，2009年開盤，開發商根本不急於銷售，通過拉長銷售期獲得超額回報和轟動效應。

根據2016年「湯臣集團」的年報，到2016年末A棟和C棟中約有1.42萬平方米可供出售，B棟和D棟總住宅面積5.84萬平方米中還有32%可供出租。

下面說說湯臣一品的開發商——湯臣集團，這也是一個有故事的企業。創始人名叫湯君年，祖籍在上海南匯。1952年的時候，4歲的湯君年隨父親離開上海，定居香港。

1966年，湯君年（上圖）和父兄在香港成立企業，專營牆紙、窗帘、沙發布。1970年，22歲的他隻身到台灣創業，創立以銷售窗帘布為主的「湯臣窗帘布」公司，靠著一台摩托車穿梭在台北市迪化街的各大布莊。當時電視機剛剛普及，他大膽使用電視廣告推銷產品，很快獲得了3000多個客戶，積累了第一桶金。

隨後，湯君年抓住台灣、香港大建設的機會，轉型搞房地產，創造了台灣房地產歷史上的銷售記錄。大陸改革開放之初，他敏銳地意識到台灣、香港地方狹小，大陸才是更大的市場。在浦東開放之初，他就殺回上海，在浦東拿下大量的土地，其中就包括湯臣一品的地塊。

上圖：湯君年一家四口。

但天不假年，2004年10月，在湯臣一品開盤前夕湯君年去世。他的妻子徐楓接掌公司，徐楓1950年出生於台北，是演員、電影製片人。

1967年徐楓出演銀幕處女作《龍門客棧》，開始演藝事業。1976年徐楓因主演電影《刺客》獲得了第13屆台灣電影金馬獎最佳女主角獎。1979年憑藉歷史題材傳奇影片《源》獲得第17屆台灣電影金馬獎最佳女主角獎。

1984年後，徐楓將事業重心轉往幕後，在台灣創立「湯臣電影事業有限公司」，並擔任製片人。1992年由徐楓監製的影片《霸王別姬》在次年的戛納影展首次為中國電影贏得「金棕櫚」，並獲美國最佳外語片金球獎。徐楓還是電影《滾滾紅塵》的製片人。

湯君年和徐楓有兩個兒子，老大生於湯子嘉1981年，老二湯珈鋮生於1983年，目前兩個兒子幫助徐楓打理公司（見下圖）。

湯君年去世之後，湯臣集團顯然失去了方向感，沒有抓住做大做強的機會，成為一個「守成」的家族企業，而且規模「越守越小」。

目前湯臣集團有項目開發的城市萎縮到上海、天津和澳門，其中天津的重點項目「津灣廣場」的權益，也因為集團財務壓力巨大而出售。

根據公開資料，湯臣集團（在香港上市，代碼為00258）2017年中期實現收入約10.82億港元，同比減少約44%；公司股權持有人應占利潤約4.83億港元，同比增長1.2倍；業績增長是出售天津津灣置業有限公司的51%股權而確認的一次性收益，有關收益為約5.24億港元。

上圖為湯臣集團股市走勢圖，可以看出近期股市連續下跌。根據公開資料，湯臣集團總股本為18.856億股，目前市值為61.28億元。

可以預見，湯臣一品未來會繼續創出上海樓市的新高，但湯臣集團做為一個開發商，衰退的走勢似乎很難挽回了。

2017年初，曾傳出綠城集團要整體收購湯臣集團的傳聞，應該不是空穴來風。

最後再評價一下這次事件：

我此前在專欄里講過，無論是歐美還是亞洲，天價樓盤一般產生在一線城市的核心地區，坐擁繁華和生活便利，有一流的景觀（比如中央公園、海德公園、維多利亞港、黃浦江），是大平層或者複式，自帶豪華裝修和一流物業管理。
但值得注意的是，這種天價樓盤保值功能是沒有問題的，但在升值上一般都會跑輸大盤。它是富人的遊戲，從投資回報率的角度看，只能說是一般般。想想看，從2005年開盤至今，湯臣一品也不過是從11萬漲到了34萬，遠遠輸給了普通的上海住宅。
但這類房子可以打開一個城市的房價空間，帶有拉動房價的明顯作用。對此，地方政府要提高警惕。