獨家解析高層喊話去庫存，邯鄲房價會降嗎？

06-11

去庫存

與前兩年隻字未提房地產調控不同，今年的中央經濟工作會議將「化解房地產庫存」列為2016年中國經濟工作五大任務之一，並為此開出戶籍制度改革、發展住房租賃市場等五味「藥方」，其中鼓勵房企順應市場規律適當降價，頗受輿論關注。20多年來，這是該會議首次直接「喊話」鼓勵開發商降價。目的既是應對目前疲軟的樓市，更是提振正在滑坡的中國經濟。降價一直是購房者的期待，但多年來房價一直呈上漲趨勢，政府提出這樣的呼聲，邯鄲房價會應聲下降嗎？

全國高庫存邯鄲庫存壓力並沒那麼大

樓市庫存究竟有多大？國家統計局數據顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷湧向市場。截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

過去幾年住房需求的「同跌同漲」的局面，在2015年終結，樓市進入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續高漲，總體上呈現「量穩價增」的局面；其它二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化，總體步入「量減價穩」階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，「有量無價」，庫存壓力大。

全國的庫存壓力如此之大，邯鄲的情況又是怎樣的呢？據不完全統計邯鄲市目前剩餘庫存量約320萬平米，按照每月15-20萬㎡的去化量，消化周期在1.7年左右。從邯城各個區域在售樓盤的現狀可以看出，可選擇的房源並不多，並且數量一直在與日俱減，這也是購房者越來越難買到心儀房源的重要原因。老盤去化量不斷增加，又很少有新房源入市，使得邯鄲去庫存的速度不斷加快，邯鄲樓市有一定的庫存，但壓力並沒有那麼大。

面對政府呼聲開發商會「割肉」降價嗎？

業內人士表示：「開發商降房價去庫存等於自殺，沒有利潤的房企只能等死。」從過去的經驗看，開發商降價的情況確實很少見。雖各種優惠政策層出不窮，特價房更是屢見不鮮，但在「低得難以置信」的價格後面，總會帶著一個小小的、開發商從不願讓人注意到的「起」字，低價多半是開發商為吸引購房者的一個嚎頭。從2015年百城房價指數看，邯鄲房價走勢相對平穩，並沒有明顯的大起大落。而從整個市場看，除了部分樓盤價格小幅上調，大多樓盤保持原價不動，而降價現象幾乎從未有過。

「我認為邯鄲房價不會降，會保持平穩或有小幅上升。」恆嘉·拉德芳斯項目策劃經理宋君昌表示，「12月25日榮盛28.91億拿了石家莊地王就說明至少在河北區域，房地產仍然保持著強勢的上升勁頭。所謂去庫存是針對個別城市提出的。尤其對於邯鄲來說，接近1000萬人口的基數，庫存壓力並不大，況且整個城市東移的速度越來越快，大量的區域等待建設。邯鄲市民對住宅的要求也越來越高，改善需求越來越突出。再加上房貸利率接近最低點，二胎政策開放，邯鄲市民的購買力和需求是不斷提升的。包括恆大、榮盛、美的等大企業都會在東區開發建設，明年又會有碧桂園、萬科等大型房企進駐。房價很難下降！

陽光東尚項目策劃經理朱喜鵲在接受採訪時也表示：「2016年邯鄲房價只會上漲，不會下降。首先從需求方面來說：2014—2015年邯鄲市受融資影響，房地產處於低迷狀態，大量購房者處於觀望狀態，庫存去化緩慢。然而市場需求並非消失，只是處於壓制狀態，明年市場一旦轉暖，銷量和價格勢必會出現爆髮式的增長；其次從供給上來說：目前的邯鄲市民購房比較保守，主要選擇現房，而經過這兩年的蟄伏期，目前大部分在售樓盤已處於現房狀態，因此市場庫存以現房為主流。2016年隨著大量品牌開發商如美的、榮盛、勒泰、中船、東尚地產、金俊地產等推出新產品，市場的整體供給量會明顯增加。在品牌房企的帶動下，樓市一定會出現新的轉機；第三從市場價格方面來講：雖然2014-2015年市場情況不佳，但邯鄲市整體市場均價並未下降。品牌開發商產品入市因地價成本等因素，定價一定會高於目前市場的平均水平。

其實，不管開發商覺得房價不可能降，就連一直深深期望房價下降的購房者也可以慢慢回歸理性。中國人民銀行24日發布的四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，18.4%的居民預期下一季度的房價會「上漲」，52.7%的居民預期「基本不變」，15.2%的居民預期「下降」，13.7%的居民表示「看不準」。由此可以看出，人們對房價下降的期望正在慢慢變淡。

要開發商「割肉」降價的呼聲於民間一直存在，但在中央經濟工作會議明確「點名」、官方媒體積極發聲引導卻實屬鮮見。有業內分析人士指出，中央已經認識到，房地產庫存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房價虛高超出民眾購買力，適度降價有利於激發需求。但政府不是萬能的，自然不可能解決所有市場問題。房價會不會下降，關鍵還是要看市場。